我为什么卖掉了唯一一个出租房

2002年8月在Houston西南地区Sugar Land花240K购的全新第一套自住房，3050尺，两层，一楼客厅及过道是地板，4B/3.5B，超大后院无后院邻居。自住了7年，在2009年12月，因工作变动，打算出售或出租这套房子。

 

花了6千块钱对房子做了重新粉刷，换了地毯。当时中介标售价255K，租金2300/月。

 

房子挂牌上市四个月内，仅仅收到一个买房offer 200K。收到一个租客租房申请但要在当年5月底搬进。

 

房子挂牌了十二个月后到2010年12月中旬以月租金2150租出。

 

还算是比较幸运，连租了10年，直到2020年12月租客自购住房搬出。10年期间没有涨房租。租客也是非常优秀，除了正常的空调维修换新和一些维修维护开销，租客把房子保持的非常好。租客搬出时，没有扣租客一分钱deposit。我又花了一万多块钱把房子全部重新粉刷，换了新地毯。通过中介挂牌出租，空置三个半月，2021年3月底以2250/月租租出一年。2022年2月租客自购住房。又花了3000多块钱维修了房子，同时通过保险换了全新房顶。

 

2022年1月挂牌招租，租金从2650开始每个星期降价50直到4月份的2150，一直收不到信用记录600分以上的申请。这个时候zillow估价房价420K，于是上市出售，标430K。一个星期收到三个offer，最高460K，最后在2022年5月给买家6K credit后以454K卖出。

 

当时计算了一下，如果出租，按2150计算，租金2150X12=25800，每租出12个月，空置3个月，property tax 8500×1.25=10500（15个月），hoa 1300，中介费2150，基本维修维护2150。

每十五个月净租金收入2150×12-10500-1300-2150-2150=9700

 

月净现金流9700÷15=650/月，年度净现金流650X12=7800/年。

 

房子售价454K，出租年回报率是7800÷454000=1.8 %

 

而2022年SPY年度分红接近1.6%

 

哦，还忘记说3000多块钱的房子保险了。15个月净租金6000左右，一个月4百，年回报率1%

所有跟帖： 

• 2021和2022年还遭遇到了职业租客，差点被骗租！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 15:27:11

• 赞：在地主群里说出租房回报率低 -caren- ♀ (47 bytes) () 12/25/2023 postreply 15:54:08

• 非常羡慕地主们二十年几倍几十倍的回报。可是自己没那个金刚钻啊 -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:34:46

• 不是你没金刚钻，是德州房子真的不好升值。就疫情这两年长得好 -何时归故里- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:58:07

• 好像真是这样 -caren- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:02:10

• 得州虽是红州，但税和保险太高了 -start2020- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:02:12

• 有本事在股市里捞钱，没必要在德州搞地产 -挨踢- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:11:38

• 我的一些房子（DFW area) -我就是角落里那个蚂蚱- ♂ (283 bytes) () 12/26/2023 postreply 21:32:57

• 哦，还忘记说3000块钱的房子保险了。15个月净租金6000多一点，一个月4百，年回报率1% -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:25:19

• 如果碰上大修，例如修屋顶，换空调什么的，这$6000也没了。投资房产主要靠升值。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:49:00

• 3000多块钱的房子保险? -RomaVacation- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:51:06

• 对啊，1% deductible -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:54:31

• 空置三个月太长了。我的房子平均年空置率不超过十天。 -gccard- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:54:46

• 空置三个月还没租出去呢！要不然也不会在第四个多月卖了！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:04:41

• 这些年好租，早年空置率10%是有的 -start2020- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 20:14:12

• 感谢分享。没有投资房，你的计算很好的拔了草。 -何时归故里- ♂ (85 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:55:12

• 诸位都在哪里投资房地产啊，就是房产税率低的地方？ -何时归故里- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:02:36

• 如果房子不继续升值，在德州很可能亏本 -yangyang08- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:57:37

• 同意 -何时归故里- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:59:53

• 我现在自住房2023年保险费是zillow估价房价的0.75%，1% deductible -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:58:13

• 2012年前后在休斯顿投资的地主利用杠杆现在应该有几十倍的回报了！time，timing! -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:06:18

• 我也不要出租房，不成规模就那么几个的话还不如不干。日本保护租客政策更狠。 -zacao- ♀ (51 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:52:50

• 日本房客好多了吧。美国的日本房客都很好 -start2020- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 19:34:27

• 房产的回报不仅只算租金吧？如果你当初贷款， 也就花了5万， 房子大慨卖了60万， 70万吧? -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:04:30

• 房子毛价卖了45万4！当年贷款利率6.5%！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:12:31

• 如果当年贷款19万出租，肯定是负现金流！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:16:56

• 没有贷款或者没有refinance就没有了不少联邦税收的优惠。有贷款空出的现金也可以定投在股票上也是一个收入。 -dakinglaile- ♂ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 13:47:55

• 后来利息低了，没做refi ? -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:21:29

• 做了一次5.5, 。2006 payoff -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:30:33

• 全现金是有点亏。 -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:44:15

• 这不是典型 -kitfrommars- ♀ (251 bytes) () 12/25/2023 postreply 19:44:25

• 看到了吧？地点 地点 地点。地点不对很难赚。 -justbuy168- ♂ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 00:42:00

• 地点对了，价格高点可以接受。故事见内 -justbuy168- ♂ (1071 bytes) () 12/26/2023 postreply 03:02:23

• 这个跟选股差不多，有时候股价看着已经很高了，但是继续加倍 -yangyang08- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 03:50:13

• 觉得吧，选房比选股容易得多了。房子可以列出所有优缺点，都是硬指标。 -justbuy168- ♂ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 04:01:58

• 买和卖的时机都不错。增值也不错。出租不好，因为房子在供大于求的地点，房屋类型过好，又不利于出租。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 09:12:00

• 谢谢楼主无私分享真实案例。有数字、有分析的案例才是好案例！我总结投资房子的风险： -少小离家大难归- ♂ (450 bytes) () 12/26/2023 postreply 11:45:55

• 本人经验教训：尽量买小的，总价低，最好租，以降低风险。本人所有房子中，最小的租金尺价最高，也最好租。大多租客贪便宜，能省 -justbuy168- ♂ (18 bytes) () 12/27/2023 postreply 02:25:51

• 是不是出租房可以depreciation，用做成本，所以有点税务优惠。 -10203040- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 12:25:12

• 嗨，真是的，我也觉得麻烦多。不过最近数字货币涨了150%，还算贴心 -无法弄- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 13:43:56

• 我从来没有想过买房出租，觉得自己没有能力对付租客。太闹心了。 -zhudi- ♀ (0 bytes) () 12/27/2023 postreply 08:02:09

• 最近不好租 -雪狗2014- ♀ (0 bytes) () 12/27/2023 postreply 08:57:44