美国房贷市场的变迁

来源: 2022-12-02 19:31:40 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9354 bytes)
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简单说说过去十几年美国房贷市场的变迁。

1. Conforming Loan(常规贷款)

次贷危机前,美国的房贷政策非常宽松,好像个人贷款没有贷款个数的限制。电影The Big Short里曾经提到,用狗的名字也能贷出款来,这当然也直接导致了后来的次贷危机和严重的经济衰退。

次贷危机开始后,美国开始收紧房贷政策,刚开始时常规贷款每人只有4个名额,这对房产扩张是非常不利的。记得2014年时我已经有4个房贷了,当时为了从一个现金买的房子里拿出钱来,不得不勒紧裤腰带,动用全家的每一个铜板来先还掉一个不到6万的贷款,以腾出名额来做套现重贷。其中用来还钱的大部分资金还是套现重贷前一个房子得来,买了另一个房子后剩下的,也就是说为了拿出钱来不得不先还掉部分。

到2016年初,当我决心继续扩张但手中又没有资金时,不得不再次做套现重贷。当时已有4个贷款,并且其中的两个不到两年前还刚做过套现重贷,若只从这4个已有贷款的房子中往外掏钱,是掏不出多少来的。

当时我所不知道的是,其实Freddie Mac在2015年10月时,就已经把可以套现重贷房子的个数提高到了6个。所以当2016年年中,在我已经做了3个房子的套现重贷并知道了这个消息后,是大喜过望,因为我还有两个现金买的房子,多了两个名额我就可以多拿出一倍多的资金,方便了以后的扩大。

当然,大家知道,现在Freddie Mac和Fannie Mae把可以套现重贷房子的个数都已经增加到了10个。

2. Portfolio Loan

常规贷款符合一定的标准,可以像股票一样在二级市场随意买卖,最终大多都被两房机构打包卖给投资者了。

Portfolio Loan是银行并不打算卖掉而想自己持有的。由于常规贷款有个数限制,所以当超了个数限制后, Portfolio Loan就是个重要选项了。

Portfolio Loan尽管比较灵活,不需要符合常规贷款的标准,但对于1~4单元的民居,在实际underwriting 过程中,各个银行基本上也采用常规贷款的收入标准,有很多甚至直接用两房机构的自动underwriting系统。

次贷危机刚开始时,做Portfolio Loan的银行非常少,想找到一个非常不容易,绝大多数银行都是刚被蛇咬过,非常谨慎,不像现在,做的小银行可以抓一大把。

3. DSCR Loan

前面提到的常规贷款和Portfolio Loan大多对个人收入有要求。DSCR Loan,是不需要查个人收入的

其实,DSCR不是什么新鲜事物,它实际上是大型商业地产借贷能力的一个通用指标,或者说大型商业地产能贷出多少款来都是靠算DSCR来的。DSCR的全称是Debt Service Coverage Ratio,它是物业的月净租金利润Net Operating Income(NOI)和贷款月供之间的比率。你可以把NOI理解为用现金买物业除去各种费用(不包括贷款)后的净租金利润。

 比如一个物业的月NOI是1200, 而每月的贷款的月供是1000, 它的DSCR比率就是: 1200/1000 = 1.2。也就是说每1美元的贷款月供,物业会产生1.2元的净租金利润来保证。

DSCR是衡量一个物业自身是否有足够偿还能力的,它不需要考虑业主的个人收入,当然对上千万的大型物业来说,业主也不可能有那么高的个人收入。一般情况下,商贷的DSCR是在1.2~1.25之间。

DSCR Loan用在商业地产上不是新生事物,但把DSCR Loan用到包括独居屋等的1~4单元民居上,确是最近几年才有的事。至少,我是最近两三年才知道DSCR Loan竟然也可以用到小型民居上,并且我也不清楚小型民居具体DSCR的要求是多少欢迎做过的分享一下。这种贷款能满足那些没有个人收入或个人收入不够,而物业自身有还贷能力的那部分人的需求的。

4. Temporary Buydowns

最近一段时间,随着贷款利率的快速升高,人们的贷款承受力降低了。要想贷得起款,尤其在当前高利率的情况下,对一些人来说,尽可能地降低初始几年(1~3年)贷款的月供,就变得非常迫切和必要。

通常情况下,我们可以通过买点数来减低贷款的利率,但是买点数对房贷月供的影响很少。

用ARM初始也可以有低利率,但ARM的利率是浮动的,在利率上升期存在着不少风险。

这里要说的,是在次贷危机前大行其道,在次贷危机后销声匿迹,最近随着利率的增高而重被人们所青睐的Temporary Buydowns,它的目的也是要降低初始几年贷款月供的。

Temporary Buydowns是这样操作的:先把部分资金放到一个Escrow Account里,每月从Escrow Account里拿出部分资金,来垫付月供。

举个例子:假定一个贷款的正常月供是2000,我们想要使第一年的月供降低, 可以先把4800放到Escrow Account,第一年每月付贷款的时候, 我们自己每月只需要出1600, 剩下的400从Escrow Account出就可以了。

接下来一个很显然的问题就是,Escrow Account里的钱,比如例子中的4800,由谁来出呢?这个在市场不景气的情况下,可以由建商或卖家做为优惠条件来出,或者雇主做为公司福利,也可以由买家自己来出。

由卖家或雇主来出,对买家来说,当然是天上掉馅饼的好事了,而买家自己出有啥好处呢?这岂不是犯神经吗?还真不是,买家自己出,可以提高借贷能力

这怎么越听越像是次贷危机前的节奏呢?贷款能力不是达不到要求吗?不要紧,想办法凑够规则的条件不就得了吗?难道又是八路军在混弄共产党?!

这可是常规贷款, 人家Fannie Mae可是有明文说明的呢:

Loan Delivery Job Aids: Overview of Temporary Buydown (fanniemae.com)

你瞧瞧:人家多聪明,咱怎么就想不到呢?

Fannie Mae能接受这种安排,估计是预料到高利率可能只是暂时的,过一段时间可能会降下来。

5. 小结

可见,房贷市场是随大经济环境变动的。

有些朋友爱马后炮似的说,早知道次贷危机低谷时房价那么低,我应该一口气买20个房子就好了。哈哈,这个且不说有没有那么多首付,就是有那么多首付,当时也不容易贷出款来,当时的贷款机会没有最近几年多。

一般来说,常规贷款的利率和费用比Portfolio Loan和DSCR Loan要好, 但在当前高利率的环境下,现在不少情况下后两者竟然比前者要好, 这也说明, 我们处在一个非正常时期。

一点观察和体会,若有理解错误处,欢迎指正!

建宁  2022/12/2

所有跟帖: 

比如买8个单元的multifamily,那个比例高于1.2:1, 还可以用其它现金买的房子抵押,有没有这种贷款? -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/02/2022 postreply 20:06:58

或者说有没有用实物抵押的贷款? -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/02/2022 postreply 20:11:51

有的银行应该可以,这方面咪姐是专家。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 12/02/2022 postreply 20:15:56

房贷公司很聪明的,有偿还能力的人让你死贷! -吃货99- 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/03/2022 postreply 00:56:22

谢谢建宁兄分享,学习了 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/03/2022 postreply 03:47:48

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