虽在异乡非异客 且把他乡作故乡 上

来源: 2022-09-02 12:22:15 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9255 bytes)
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原系列写于2016年1月,几年来房价房租上涨迅猛,重新编写。

南加州是一个你一住下就不想离开的地方。话虽这么说,但是七,八个大县(或郡)county,两三百个城市,两千四百多万人口良莠不齐,鱼目混珠,有些地方非但不适合居住,闲极无聊之时,无事生非之日,懵懵懂懂误入烂区,会摊上无妄之灾,所以良禽要择木而栖。

总的来说,内陆圣伯,河边,帝国三县地广人稀,房价相对沿海的范杜拉县,洛县,橙县和圣迭戈县要便宜,气候也差很多,夏天炎热天气持续时间较长。还有一个不得不提的是大地震带,san andreas fault南北通透,对许多人来说是挥之不去的阴霾。橙县尔湾以南,含尔湾大部分地区,脱离了地震带,不需要买地震保险。多数华人,不仅仅是华人,各族裔的人更喜欢沿海几县。沿海三大县,Los Angeles,Orange,San Diego,橙县,圣迭戈县人口超过三百万,全国超过三百万人口大县有六个,南加州占三,其中洛县超过一千万,是全国最大县。三县里橙县面积最小,人口密集,和洛县,圣迭戈县相比较居住和投资环境,橙县却胜出一筹,当然,平均房价也贵。南加地震问题以前写过,不再赘述。

知之为知之,不知为不知。洛县和圣迭戈县以及其他地区,不敢信口开河,让知之者来说,我可以简单说说橙县的情况。

橙县,目前三百二十万人口,三十几个城市,位于洛县和圣迭戈县之间,首个迪斯尼乐园所在地,二战期间运送过大量兵员的大型邮轮玛丽皇后号,永久停靠在北边洛县长滩港Long Beach。橙县人均生活水平高,是加州除旧金山外第二个负担不起住房的County,(也许有误,多年前数据)。整个县里,除个别城市墨裔比较集中,没有一处是黑人聚居区,不像洛杉矶县有几个城市是以黑人墨裔为主,达90%。橙县较差的几个市,比如Santa Ana,Stanton等,有人说Santa ana是Jose 满街跑,即便如此,官方统计,墨裔人口占一半,(估计不止,非法移民没计算)。

橙县分北,中,南三大块。北部临近洛县,城市开发较早,旧房多,房子比南部便宜,离洛县中国人集中地方以及西来寺近。有事没事的就喜欢在国人圈子里混的,或者割舍不下那边的华人社团,狐朋狗党,可以选住这里,Anaheim 是较大的一个城市,周边几个城市属于穷白区。

中部是橙县重心,著名的商业购物中心South Coast Plaza在这里。最富贵的城市是Newport Beach,华人的新宠儿尔湾市Irvine紧邻。中部的族裔比较杂,越裔区有Westminster,韩裔区是Garden Grove ,还有上面提到的墨裔区。
南部城市的白人比例大,橙县有几个城市的白人比例超过百分之九十。

下面粗线条的解释一下选择方向,至于细到某个社区,那太费周章了,而且那是地产经纪的事情,能不能找到个懂行,敬业的经纪要看你的造化。

1,超级富豪的需求。不想细说,几笔带过,但毕竟有这样的市场。我以前写过南加州有两个金字塔,其中一个塔尖就在Newport Beach ,有的高档社区里的一块房基地就两三百万,真正的富豪喜欢自己盖房折腾。

2,抛开北部,中南部有许多城市,新社区,全是新房,房子越盖越好,可以说是满城尽带黄金甲,这样的地方住着神清气爽,心旷神怡。有新房情结的,Irvine and Ladera Ranch这两个地方可以施展拳脚。Ladera Ranch偏南一点,白人比例高。尔湾可以说是名声在外,地理位置极佳,全美顶尖的高中在此,学区学校就没差的,也是全美最安全的城市之一,而且是连续十几年上榜。全市找不出哪怕是一条街,一个角落的差区。即便是最安全城市,仍有些社区加倍安全,不但有gate还有guard。有些人有这个要求,我自己就是,因为常旅行,把门一锁,放心走人。

尔湾适合中产阶级居住,因为是新的规划社区,有mello-roos,就是所谓的社区开发费,加到地税里,总共相当于房价的百分之一点八到一点九,包括加州地税百分之一。社区开发费一般25年,随着房价升值,所占比例会减少。周边的城市Lake Forest地税加上苛捐杂税是1.1%不到,尔湾的平均房价明显高过周边城市,所以买房,特别是买新房用来出租属于用茉莉花喂牲口,不划算。

有的人不在乎房租,图的是房价上涨也未尝不可,尔湾的房价虽然已经很高,仍有上涨空间,这是供求关系。另外尔湾的房子抗跌性强,08年房市崩盘,周边一片愁云惨雾,而尔湾有的社区岿然不动。尔湾的商业也很发达,周边Costco就有三家,spectrum商业中心的兴起,和Newport Beach 的Fashion Island 以及South Coast Plaza 并驾齐驱。以往橙县华人想要吃高档中餐要往洛县跑,现在不必了,多家高档的中餐馆在尔湾开张,且门庭若市。想烧钱吗?有将近一万块钱一桌的,要不您来看房时请我一桌?加小费,酒水一万可打不住。玩笑了,咱不好桌面上的事,所以回国发展根本没咱们的戏。子曰,君子远离厨,咱是小人,也就每天围着炉台转悠。

相同尺寸一百万的房子,在尔湾周边可以便宜一,二十万买到,这些城市都不错,只是总体来说房子旧点。尔湾市1971年才建市,先有的尔湾大学才有的尔湾市。尔湾市的规划特别好,居民区就是居民区,尤其是新建社区,绝对不会在居民区的什么地方冒出来一个餐厅或商铺。所以,周边城市和尔湾相比较就显得有点杂乱无章。尔湾市的新建社区,对新房的居民也有很多要求,比如门前必须种两颗树,不能是果树,果树只能在后院,房子不能随便加建等等。

一般来说,有八十万到一百万之间都可以在橙县找到合适的独立屋,有一百五十万就更好办了,完全可以财大气粗抢新娘,腰缠万贯坐东床。五十万以下就要考虑共度屋condo,对于计划退休者来说应该是好的选择。五十万以下的condo虽然有,应该做为投资更好些,自住房标准要高些,价钱贵点。我们对于自住房不追求太大,要容易打理,安全性好,便于出门旅行。凡是造访过南加州的,对交通拥堵颇有微词,特别是早晚高峰期,橙县的情况好一点,县政府曾经打出一条橙县所有freeway都有carpool的广告。

尔湾这个市位于橙县中心,几条高速穿过,离洛杉矶国际机场一小时路程,离拉斯维加斯开车四小时。有一个中型机场John Wayne airport往东南西北的纽约,休士顿,夏威夷,西雅图都有直飞,很方便。洛杉矶国际机场给人的感觉是乱烘烘你方唱罢我登场,急扯白脸如丧家之犬,匆匆忙忙恰似赶丧。而约翰 韦恩机场则是人在旅途,悠然自得,从容不迫,心情舒畅。

尔湾目前的状况不光是中国人蜂拥而至,各族裔的人都趋之若鹜,不包括墨裔和非洲裔,因为房价贵。所谓的贵要看和谁比,和湾区稀尔斯堡比根本就是马尾巴穿豆腐,提不起来。有些带安全警卫的社区,规划之好,一下就能俘获购房者的芳心。难道尔湾成了琼花碧草,人间天堂不成?非也!尔湾其实就是一个总体规划十分完善的城市,没有任何特色。不夹杂个人成见,实事求是的讲,白人比例越来越低的话,区不可能越来越好,虽然很多人是携巨款来买房,有钱人多的地方,周边地区不会差哪去,但是人的素质不是用钱来衡量的,不是一天两天练就出来的。在公共场合,国人的一些坏毛病,比如不守规矩,大声喧哗,颐指气使开始显现出来。如果你对吃中餐没有严重依赖,想讨个更清净的地方,怎么办?

 

 

 


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所有跟帖: 

在哪里扎根有时自己没法选择。在哪里找到工作就住哪里。最后那些话是大实话,虽然有的不愿听。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 12:58:18

已经考虑再三,没敢用太激烈词语,否则会挨骂的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 13:10:36

我和你的看法一样。教授的地盘在哪里? -平常心安- 给 平常心安 发送悄悄话 平常心安 的博客首页 平常心安 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 13:31:25

IE,号称内陆帝国,不知这名哪来的。这几天热的要死,和老朽地盘 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:12:26

没法比。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:13:20

IE帝国里, 最喜欢他妈哭了和玛丽爱他两城市,教授觉得那边房市怎样,有降温的迹象吗? -DoubleDelight- 给 DoubleDelight 发送悄悄话 DoubleDelight 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:56:50

您就喊我秦王吧。没太注意最近房市走向。大趋势应该是下调。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:10:55

好的, 谢秦王 :) -DoubleDelight- 给 DoubleDelight 发送悄悄话 DoubleDelight 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:17:00

前不久我和蛋蛋在文城往事玩,她们叫我大黄。有个叫知识越多越敢动的说:“吾黄万睡万万睡。” -大王叫我来巡山00- 给 大王叫我来巡山00 发送悄悄话 大王叫我来巡山00 的个人群组 (227 bytes) () 09/02/2022 postreply 20:45:25

哈哈,我早说了,你的笔名其实是小妖,他们就是不明白 -周老大- 给 周老大 发送悄悄话 周老大 的博客首页 周老大 的个人群组 (0 bytes) () 09/03/2022 postreply 13:52:47

這幾天最擔心的是空調別出問題,大放假的找人不易 -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:30:00

这时就体现出 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (153 bytes) () 09/02/2022 postreply 18:37:17

美国那么大,好地方挺多 -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 越王剑 的个人群组 (212 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:21:58

南加州缺水是大问题,政府不作为,早就该修水库。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:46:51

南加好地方,就是贵。希望银行多准些0首付的买家,过几年去退休 -start2020- 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 start2020 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 12:58:26

沿海地区肯定贵,上面教授地盘会便宜些。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 13:11:36

收藏了 -start2020- 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 start2020 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:01:39

您那关于大中小地主的划分到了我这里个数有要翻倍才行。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:18:06

他媽哭了和瑪莉愛他的房價只要西邊的一半,就是太遠了。2011年幾萬塊的房子真不少,嫌遠,現在什麼價? -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:43:00

比如,3010-2013 年买的那些3bed SFH, 那时平均15万左右,现在四十五万左右。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 17:34:04

去过尔湾的朋友家做客,同时也去了圣地亚哥, -简单从容- 给 简单从容 发送悄悄话 简单从容 的个人群组 (128 bytes) () 09/02/2022 postreply 13:43:55

所以温哥华也叫雨哥华,下雨太多也挺烦人。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:56:32

温哥华的雨比西雅图还好点。雨多还不是大的问题。 -Maple2020- 给 Maple2020 发送悄悄话 Maple2020 的个人群组 (105 bytes) () 09/02/2022 postreply 21:53:10

大约从十一月到四月,都是雨季 -简单从容- 给 简单从容 发送悄悄话 简单从容 的个人群组 (347 bytes) () 09/03/2022 postreply 12:45:55

顶! -ljty1- 给 ljty1 发送悄悄话 ljty1 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:12:00

在东部对西部不了解,看了一些橙县介绍 -上海大男人- 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 上海大男人 的个人群组 (812 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:19:54

橙县变化大明显的是亚裔增加 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 15:18:11

疫情前我国内的朋友说要来橙县现金买房,国内人都喜欢移民南加,而橙县是首选。还有尔湾。 -大王叫我来巡山00- 给 大王叫我来巡山00 发送悄悄话 大王叫我来巡山00 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 18:43:03

我一個白人同事,住橙縣有四娃,孩子大了房子賣了400萬,搬德州一百萬買房,300萬退休了 -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:48:00

哪天我也写写橙县吧 -玛格丽特农庄猫- 给 玛格丽特农庄猫 发送悄悄话 玛格丽特农庄猫 的博客首页 玛格丽特农庄猫 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 13:06:18

谢分享!赞"良禽要择木而栖",好租客不会去烂区,我宁愿选贵一点、旧一点的房子,也要在好区 -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 DJGO_SF1996 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:27:00

投资不能带有感情因素。如果把一个地方划分为一二三等,二等地方最适合投资。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:35:14

不信你问问老朽,他的投资房产是在橙县最好的地方吗? -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:38:15

橙县我以前分过上好,中上,中等,中下,下等,橙县没有下等,我的投资房多为中等,中上中下也有。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:52:27

中等市场最大 -周老大- 给 周老大 发送悄悄话 周老大 的博客首页 周老大 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:16:35

赞同!中等区的回报是最大,但对于我来说选好区只因为没时间和精力去跟烂租客斗智斗勇。 -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 DJGO_SF1996 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:45:00

谢谢朽哥分享,期待下篇...... -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 14:37:43

赞朽哥好文!等读下篇。的确也有点担心最后一段里写的现象。 -DoubleDelight- 给 DoubleDelight 发送悄悄话 DoubleDelight 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 15:02:29

退休一般要搬去小房子吗?房子小子女回家就会不方便。 -小松松- 给 小松松 发送悄悄话 小松松 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 15:49:35

No, 最好是平房,还是要大 -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:09:02

平房对,到不必太大。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 19:54:18

Orange county 5 分之一是亚裔,老中有10 万多: -iamfouryear- 给 iamfouryear 发送悄悄话 iamfouryear 的博客首页 iamfouryear 的个人群组 (64870 bytes) () 09/02/2022 postreply 16:23:10

多过五分之一,差不多有四分之一。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 19:53:23

老朽,那你说白人美国人都搬家去哪里了? -Lucky_man- 给 Lucky_man 发送悄悄话 Lucky_man 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 21:08:45

我接触到的从哪来回哪去,知道两个来自Arizona, Utah 小村镇,加州工作机会多,来了几十年,退休卖掉房子,回 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (50 bytes) () 09/02/2022 postreply 21:50:53

太全面了 -G&G妈- 给 G&G妈 发送悄悄话 G&G妈 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 21:35:39

多谢老大分享! -Maple2020- 给 Maple2020 发送悄悄话 Maple2020 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 21:43:24

谢谢大家阅读,后面内容尽量压缩到两篇完成。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/02/2022 postreply 21:53:49

翘首以待。对加州的了解源于您的第一手材料和分析,这需要仔细观察。 -上海大男人- 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 上海大男人 的个人群组 (0 bytes) () 09/03/2022 postreply 05:00:42

謝老朽介绍橘县。计划退休后在那过候鸟式的日子。 -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (0 bytes) () 09/03/2022 postreply 11:23:00

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