关于appraisal

来源: yezi-us 2021-10-18 20:01:41 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2417 bytes)

坐标南卡。正在cash out refi出租房,一起做了三个。发现做appraisal时其中一个价格比zillow低25%,其它两个是zillow价格的90%左右。发现这个价格低的appraisal,主要有以下几个原因:

1. appraiser用来比较的房子全是价格低的,而且有的是前一次交易的价格,没有用最近交易价格。比如一个3b1b的房子,1月份交易价是82.5k,7月份的交易价是$235k。 他用了$82.5k做比较。这个一下把平均每sqft的价拉低很多。问原因,说是最近这个sale is not relevant,因为后面这次房子翻新了。可前面那次交易就relevant吗?前面房子卖是我去看了房子,本来想买,但很差,没法住人,我们又不能做大的翻新,所以我没有下offer,虽然很便宜。新屋主买后翻新重新卖的。appraiser这样做合适吗?

2. 这个房子前面有加建,大概面积是350sqft,他也没有加到gross living面积里。说是this area is considered a four seasons room.  The tax assessor has not included this in their assessment either. 这合理吗?

3. 后院detached车库旁边有一个类似mother-in-law的suite,有单独的full bath,冰箱,灶台,炉子,foldable的床,也有空调。面积341 sqft。这个appraiser也说不能算到gross living area,原因:“you have to exit the main structure to access these areas”。这个房子两边都是drive way。估计之前一个是给前面房子用的,一个给后面用的。

4. 在做2bed1bath 的appraisal时,appraiser选来比较的房子60%都是3bed1bath的房子,而且面积比我们的房子大200-300 sqft,所以per sqft的价格就低了。同一个小区有很多最近的交易,也是类似的户型和面积,他不用,说原因是这些sale 不relevant。

我家邻居最近也用他做appraisal,出来appraisal的价格也很低,影响了邻居的cash out,结果邻居很凶的和他谈,给他几个neighbour房子的价格,然后他把appraisal的价格改高了60k。我们这三个房子也都给的低,也影响了我们想cash out的数量。而且因为房子value低了,现在origination fee也变高了。请大家出出主意,哪些地方可以和appraiser谈以提高一些appraisal的价格?先谢谢了。

所有跟帖: 

我也来学习一下。我在南卡的房子做cash out也给少算了3万。我就认了。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 10/18/2021 postreply 20:19:00

我们这房子本来就10来万,结果估价比zillow低了45k。实在没办法也只能认了。 -yezi-us- 给 yezi-us 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/18/2021 postreply 20:27:22

你不是说了嘛,要很凶的和他谈 -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (0 bytes) () 10/18/2021 postreply 20:32:53

哎,比不上男邻居凶啊。而且毕竟appraiser是专门做这个的,我们是外行,要是懂行就好了。 -yezi-us- 给 yezi-us 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/18/2021 postreply 20:42:22

威胁要告他啊,如果他有很多房子都这样脱离现实的股价,还是可以告的,他的license是什么地方发的??找律师写封很凶的信? -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (139 bytes) () 10/18/2021 postreply 21:53:06

我这周五有个appraisal。本来想去。儿子有个tournament。就不想去了。看了米琦姐的建议,决定还是去吧。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 07:12:47

appraisal上只显示他的certificate number 和state,是南卡的。还没想着找律师。只想和他讨论一下可不 -yezi-us- 给 yezi-us 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 10:19:28

你从来没有认真读过appraisal的report?你认真读几遍就知道也不难的,任何事情都是预则立,你可以在做之前自己做home -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (735 bytes) () 10/19/2021 postreply 04:01:27

顶米奇姐的观点。虽然我没做过refinance, 但是这个逻辑上对的。在订下数目前把基调打好,soft influence比较好 -thankful- 给 thankful 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 06:52:28

佩服米奇!看了一下,思路非常对,但是我觉得我个人执行起来挺费神的。比如deck,patio, 游泳池这样的,可以附加多少? -后院飘香- 给 后院飘香 发送悄悄话 后院飘香 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 08:03:54

对比啊,比如你以前做过,你的房子没有游泳池,对比的房子有,他减了多少大致就是游泳池的价值了。这样不会差太远 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 08:09:05

哦。那就是说和修建的价钱没有关系,但是和市场价有关。谢谢。 -后院飘香- 给 后院飘香 发送悄悄话 后院飘香 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 08:27:48

跟现在的市场有关,他们一般都找附近的类似的房子,6个月以内的买卖价格来进行对比的。 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 09:09:25

之前买房的appraisal就是大概看看,基本appraisal和买价差不多,所以也就没有仔细读。但这次好好读了。而且 -yezi-us- 给 yezi-us 发送悄悄话 (417 bytes) () 10/19/2021 postreply 10:29:53

那还有一种可能是你无意之间得罪他了而且你不知道,我的PM也是这样做了,她还是挺会说话的一个白人,结果第一次cash out结果很 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (85 bytes) () 10/19/2021 postreply 10:41:16

就见一面,也不知道哪里得罪他了。他猴急猴急的,一个房子不到20分钟就弄完了。三个房子加上路上的时间也没有用1.5小时。 -yezi-us- 给 yezi-us 发送悄悄话 (74 bytes) () 10/19/2021 postreply 17:02:39

唉,说起来都是一把泪啊! -G&G妈- 给 G&G妈 发送悄悄话 (215 bytes) () 10/19/2021 postreply 01:50:17

有点好奇391万的房子啥样的。我们街上最贵的房子可能就3百万,很大很豪,院子也很大。 -红辣椒66- 给 红辣椒66 发送悄悄话 红辣椒66 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 04:47:21

别这么谦虚嘛 -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (83 bytes) () 10/19/2021 postreply 04:52:26

我的房子是街上最便宜最寒酸的,三个还顶不住人家一个的价钱,我只有一个房子。 -红辣椒66- 给 红辣椒66 发送悄悄话 红辣椒66 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 05:02:00

我敢肯定你的资产至少是我的20倍。你们这些地主们哪个不是家财万贯的? -红辣椒66- 给 红辣椒66 发送悄悄话 红辣椒66 的博客首页 (152 bytes) () 10/19/2021 postreply 05:26:32

你觉得这种中国式虚伪很好玩么?他资产有你的20倍他还来这里玩么?做人真诚点不好吗? -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (95 bytes) () 10/19/2021 postreply 06:09:09

其实也没啥 -G&G妈- 给 G&G妈 发送悄悄话 (159 bytes) () 10/19/2021 postreply 12:59:23

贷款的时候估价低,我想知道如何和County 说,房子值不了他们估的价,(比贷款估价高很多)需要减税,如何办? -后院飘香- 给 后院飘香 发送悄悄话 后院飘香 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 05:51:30

county 做assesment的程序和依据和房贷公司的规则不同 -常谈- 给 常谈 发送悄悄话 (187 bytes) () 10/19/2021 postreply 06:01:54

谢谢 -后院飘香- 给 后院飘香 发送悄悄话 后院飘香 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 06:02:41

Appraisal values 偏低说明银行不愿意担风险 -常谈- 给 常谈 发送悄悄话 (346 bytes) () 10/19/2021 postreply 05:55:00

也不一定,有的时候,就是一个不负责任的appraiser,银行和appraiser之间不是上下级关系,我遇到过银行认为appra -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (80 bytes) () 10/19/2021 postreply 06:22:59

告诉他因为他的appraisal, 你要向county申请减税,他要出庭作证 -hmo- 给 hmo 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 06:23:00

厉害! -SleepMed- 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 10:15:00

这个不行啊,我们房子是2019年买的,那时候房价还比较低,所以买价也低。现在税的价格是按当时买的价格来扣税的,比现在的appra -yezi-us- 给 yezi-us 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/19/2021 postreply 10:33:35

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