本系列第一节介绍了我们在短短 四天时间内从得到房屋信息，看房，到协商，签下合同，终于在2020年元旦那天顺利地签了合同，交接房的时间为二月十九日（https://blog.wenxuecity.com/myblog/73542/202005/16928.html）。这将实现我们两年多来的愿望向前推进了关健的一步。这有我们自己的努力，也有realtor中介的关健作用。接下来一系列要办理的事宜更需中介的关系网与其对房屋结构、维护、管理和购房手续业务方面的知识。
签好合同，交定金后，四-五天之内做Home inspection，很关健。因为这是买方可以合理变掛的时刻。必果买方不喜欢Home inspection查出的情况与问题，可以退出合同，收回定金；当然，也可以再讨价还价房价格。有几个朋友因Home inspection没有查出问题，买房后花了很多钱修理，维护，费时，费力，费钱，费神。所以，虽然我们要买的房四年新，但也不敢粗枝大叶。
在佛州，Home inspection由买方找自己认可的inspector查看。一般中介都有自己信任，经常用的人选。我们询问了中介关于inspector人选的情况，并拟了一个着重注意察看的清单给他。其中包括查看房顶是否维修过，有无任何蛛丝马迹的漏水痕迹？房屋地基、地面是否稳固，有无倾斜、裂缝？门窗有无hurricane shutter？如有，是哪种：aluminum, accordion, 还是 impact window? 另外，要求inspector做Wind Mitagation, 如合格，房保险会便宜很多。最后，一定要做termite inspection，虽然要多花几百美元，但在佛州绝对值。我个人是绝对不会买任何有termite 的房！
Home inspection 那天，我们与中介也亲自到场，并见到了对方的中介，了解了一些卖方的情况。原来卖方是一对犹太人夫妇，四年前从纽约迁来，准备在此养老，因而花费不菲地装饰，装修，打点这曾是样品的房屋。从电扇，门窗帘的设计、用料等可以知道他们的品味很不错。可近来，他们改变了主意，因而卖房，卖价比他们四年前的买价还低几千美元。
另外，我们自己也查看了电路，空调，热水器、排水系统、厨房各种设施，没有发现任何意外, inspector 的报告也是如此。这房买定了！接下来就集中精力申请房贷了。
贷款申请的顺利成功与否是我们能否买下房的关健。听说过太多太多因货款不成而使合同失效，或推迟的例子了。因申请贷款需交的个人经济资料极多，我们决定找两个贷款公司比较。首先是我们用过的公司，因他们有我们的资料，且对老顾客有照顾。另是中介介绍的公司。
贷款一般要考虑两个主要因素，利率mortgage rate与手续费closing fee。而这两因素又与各人的借款时间长短有关。我们这次换房借贷款主要为过渡，时间不长。等到现有房卖了，就打算全部还清。所以，在比较利率与手续费时，我们较注重手续费。也即在利率相似或甚至稍高0.25%的情况下，主要看手续费的高低。例如，我现有的贷款公司给的利率是3.5%, 比中介介绍的低0.25%,但前首手续费要高约四千美元。计算了一下，如果我们借款时间长于四年，接受现有贷款公司的条件有利。可是如果短于四年，接受另一公司的条件就要省近两千手续费用。据了解这公司信誉不错，信息反馈及时，而且明确地说明我们贷款绝对没有问题，能在二月十九日之前及时办妥。所以，我们让这公司办理。果真一切顺利！
Final closing之前的 walk through 很有意思。一般是买方中介陪同买方去最后检查房情。未想到，卖方夫妇在家，并给我们仔仔细细地介绍了关于房子的各种功能与维护保养的要领、事项等，并留下各种资料。屋里收事得干干净，一尘不染，亮亮敞敞。约两小时后我们相互都高高兴兴地道别，祝贺。在final closing 时，卖方高兴地说，这次卖房是a perfect saler met a perfect buyer, no drama！是的，顺顺利利。我们不仅搬进了喜欢的家，而且还多交了两位新朋友。
2020年初换房杂记 1 ：踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫
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