"奶牛和现金“:我们在中西部收购DOLLAR GENERAL的故事

来源: 2020-01-13 12:18:13 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6869 bytes)

自从到了投坛,发了不少理论总结的帖子。虽然自认是干货,但的确与“文学城”的“文学”两个字有些差距。所以写一个收购的真实故事,希望以此作为向大家靠拢的基点。

收购的对象是在威斯康辛州的小镇CASHTON新建的DOLLAR GENERAL 店。之所以在威斯康辛州,是因为这是我在美国的故乡。我相信我们旅居美国的华人,除了中国的家乡之外,在美国也同样一个称为家乡的地方,一个开始人生新的篇章的地方。

威斯康辛的自然环境非常优越。有许多湖泊和绿地。据说,所有的湖泊都是冰川融化形成的。经济方面,最有名的是它的奶制品。制作工艺应该是从德国、瑞士和北欧的后裔传过来的。但威斯康辛除了农业之外,还有不少高附加值的制造业和金融保险产业。例如大家熟悉的GE HEALTHCARE, ROCKWELL AUTOMATION, SC JOHNSON, HONEYWELL,NORTHWEST MUTUAL, MANPOWER, EPIC, 等等。所以,这个州和大湖区的其他州相比,经济形态相对更加多元化一些。

之所以选择DOLLAR GENERAL这个租户。是因为它的信用等级很高,是BBB。而且所有的店都是总公司的信用担保,不像许多其他的便利店和快餐店,差不多都是加盟店。加盟店的财务稳定性会差一些。

DOLLAR GENERAL是美国最大的廉价微型超市。卖的东西就像一个缩小版的WALMART。排名FORTUNE 500的123名。全美一共有15000多家。它从美国的东南部TENNESSEE起家。逐步发展到全美国。DOLLAR GENERAL通常在小镇或者大都市的远郊区选址。服务的对象是中低收入群体。因为价格低廉,DOLLAR GENERAL在上一次的经济危机中迅速壮大。他们的价格和偏远的地段,往往让AMAZON无法竞争。因此,DOLLAR GENERAL是一个抗经济危机,抗网购的好的NICHE。

这个DOLLAR GENERAL的投资是一个NNN的投资。DOLLAR GENERAL作为租户,负责所有的维修维护、保险、地产税、甚至翻新。作为投资者,只要负责收租金,不用做任何的管理,也不用担心维修维护成本的增加。租约长达15年,之后有4个5年的延展期。租户可以选择是否延期。由于租户的信用等级很高,基本面很强,15年内违约的风险几乎没有。唯一的风险是15年后是否会续约。

DOLLAR GENERAL这几年扩张得很厉害。尤其是在南部、东南部、和五大湖区的东部。扩张太厉害的地方,将来不续约的可能性就会高。同样在大湖区,MICHIGAN有511个店,而WISCONSIN只有169个。所以,在MICHIGAN新开的店,往往地段没有WISCONSIN的好。15年后关张的可能性也大一些。

我们也问了WISCONSIN专门做DOLLAR GENERAL的朋友E。E原先是做APARTMENTS的,后来嫌管理租户烦,把APARTMENTS全都卖了。买了好多个DOLLAR GENERAL。他买的有许多是租约快到期的。回报很高。据他说,所有的租约都延期了。整个WISCONSIN,他也只听说只有几个没有延期。E是WISCONSIN本地人,DOLLAR GENERAL的实战经验非常多。我们在外州,还是投一些长租约,回报低一些的踏实。

我们也查了DOLLAR GENERAL的年报。SAME STORE SALES的数据很好。每年的销售额都有2-4%的增长。每尺销售额231美金,每尺租金10美金,租金支出的占比合理。

因为要找到租约最长的DOLLAR GENERAL, 我们就找到了不少新建在建的项目。DOLLAR GENERAL的开发商,往往和DOLLAR GENERAL有很好的关系。一下次建几十个。我们找到了这位开发商,把他的项目按照地点、价格、人口数量、人口增长、人均收入等参数统统在EXCEL上列了表格作比较。把每个小镇的经济形态和人口趋势做了分析。

CASHTON是我们的选择之一。整个小镇没有别的DOLLAR 店。小镇的领头行业是奶制品加工。美国著名的牛奶品牌ORGANIC VALLEY的总部就在附近。几年前,总部大楼发生火灾。后来ORGANIC VALLEY在CASHTON新建了办公楼和DISTRIBUTION CENTER。因为这个原因,CASHTON的经济得到了很大的提升。

整个CASHTON除了DOLLAR GENERAL之外,只有一个加油站便利超市。只有3000尺左右,在小镇的老街。而小镇新一些的设施和居民区,都在老街外的区域。所以,我们觉得这个小镇的人口可以支持这两个店。DOLLAR GENERAL的价格和原来的商店相比,也更有竞争力。

真正让我们决定下来的还是这个DOLLAR GENERAL的地段。这个地段处在贯穿小镇的东西向动脉的大路上。老街在镇子的东侧,而新建的ORGANIC VALLEY的办公和DISTRIBUTION设施,在小镇的西南角。小镇的发展也会往ORGANIC VALLEY的方向发展。

紧挨着DOLLAR GENERAL的西侧,是小镇的医疗中心。东侧是小镇的小学、教会和高中。南侧,是运动中心。北面是居民区。我们相信,学校、医院、教会都是很难搬走的。他们会几十年一直存在下去。他们的存在,是对我们这个地段非常好的一个背书。也是将来DOLLAR GENERAL续约的 一个很好的SIGN. 万一不续约,我们相信这个地方也可以改造租给别的商家。

小镇的名字, CASHTON也让我们感到很吉利。CASH是现金,TON是TOWN的意思。加上出奶牛。完全符合我们追求CASH FLOW的投资目标。100多万的投资,每年7%, 15年的安全回报。这样15年还本之后,额外的收入就都是净挣的。不是大奶牛,算是安全稳定产出的小奶牛吧。微笑

 

所有跟帖: 

准确说是收购它的房东?我们town几年前曾有这家店,斗不过网购Walmart和99c,开张没有5年,空在那里也好几年了。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 12:42:19

收购地产。DG和其他地产不同,要避开大一些的地方。竞争太多。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (278 bytes) () 01/13/2020 postreply 12:48:34

Michigan的dollar store一堆一堆的,不要不要的。 -sunpriest- 给 sunpriest 发送悄悄话 sunpriest 的个人群组 (44 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:02:30

几点COMMENTS: -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (917 bytes) () 01/13/2020 postreply 12:56:34

我的回复。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (3671 bytes) () 01/13/2020 postreply 13:26:59

1000人,每人每月支出100美金,我算出来每年是 120万。。。1000乘100 乘12.对吗 -小驴妈- 给 小驴妈 发送悄悄话 小驴妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:53:03

你说得对。已经改正假设条件。你看看是否合理? -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:39:41

Good! -jjj7- 给 jjj7 发送悄悄话 jjj7 的博客首页 jjj7 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 13:26:51

干货。是收购property? -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 14:24:00

每年租金涨多少? -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 14:32:58

租金差不多10块不到一尺。15年后才能涨。。。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 14:41:39

YES -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 14:42:01

小心以奶业为单一産业的地区。美國奶业正在收缩。近月全美最大的上市奶业公司在破産。很多奶農已或在破產。 -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 14:26:43

的确竞争激烈。这个是CO-OP。 从 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (105 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:09:50

10年以后不续租怎么办? -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (62 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:00:09

15年后希望可以续租。因为地段很好,改造一下转租。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:27:03

1元店在所有retail中,确实在top 5排名中,属于不降反升的business,是walmart & amazon的补充。其 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (194 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:01:31

投资这类,也属于EXIT很难的品种,因为小城没有人口红利,也没有更好的经济品类支持。这个是死穴! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (273 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:07:11

DG是灵活了,那么对于接盘的地主买家呢?如何进退自如呢?真正NB的是星巴克模式形成的地产商业圈效应。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:09:24

不是DOLLAR GENERAL建的。第三方的开发商。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:28:37

Build to suite. 第三方建,建商和DG都不愿持有,建商马上套现走人,更能说明我的观点。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:32:28

建商的期望利润是番好多番。他们不会要这个7%。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:37:46

我也不是故意砸你的场子。DG商房在我们MN,你去查查他们挂牌在市场上停留的时间。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (37 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:21:51

很多刚开始建,就开始挂牌了。通常建好才会成交。所以时间久。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:40:47

一堆都是2016年建的,有个5 building 在打包,2018年卖到现在快2年了,还挂着晒太阳呢。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:50:27

就只有这个SVN在卖的这个PORTFILIO是16年的。卖主心不诚,太贵! -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (660 bytes) () 01/13/2020 postreply 19:01:34

这么好的生意,为啥就你碰到了?那个地方的人难道都穷,没一个人拿得出100万? -swimming2016- 给 swimming2016 发送悄悄话 swimming2016 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:12:15

这个7%收益在地产里面并不高。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (146 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:36:07

谢谢分享,很好的案例分析,学习了 -if_sky_cry- 给 if_sky_cry 发送悄悄话 if_sky_cry 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:21:46

谢谢分享 -shenmegui- 给 shenmegui 发送悄悄话 shenmegui 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:48:02

我最近也看到有很多DG店在卖,很多都是新店15年NNN新租约。 但是就怕他们关店走人 -关键字- 给 关键字 发送悄悄话 关键字 的博客首页 关键字 的个人群组 (485 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:12:43

资本都是逐利的。生意关门,挪窝是很容易的,生意人都希望资本有保障,有流动性。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (227 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:27:57

所以需要筛选。就像STARBUCKS去年关门150家。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (596 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:49:25

你做过改造么? -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 18:28:34

2年前刚做过一个FOXCONN边上的,翻了一番。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 19:02:41

看来也可以买dg 股票。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 19:36:56

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