听说中国新富患上了“房产依赖症”?

来源: 2019-09-19 08:01:36 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (78508 bytes)
 
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“有房才有家”,中国人对于房子的追求大多源于文化本性中对于“领地”的占有欲,成家立业之本就是就是置业。

 

“有房才有书读”,房子除了是个住处,中国国情使房子背负着“户口、教育、医疗、养老”等等重任。

 

“有房才有社会地位”,在中国人的传统观念里,不管是王侯将相还是贫民百姓,房屋是财富和地位的象征。“但存方寸地,留于子孙耕”,房子是家族财富传承的重要载体。

 

 

不得不说,国人对房子的执念太深了,不管收入水平如何,他们对买房这件事总是抱有极大的热情和实操精神。

 

这不?刚听说,中国新富都患上了“房产依赖症”。

 

相关报告显示,中国新富人群主要依赖于传统投资形式来实现其财富目标,以房地产投资和高储蓄率为主。90%的新富人群表示自己有定期储蓄和投资的习惯,房地产在其投资组合中的比重较2017年提升了13%。

 

在北上广深等一线城市房价虚高的市场情况下,不少投资人放眼海外房产市场

 

 

根据惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)的分析,2018年德国(+8.9%)、荷兰(+10%)、爱尔兰(+8%)、西班牙(+6%)、葡萄牙(+6.5%)等欧美国家楼市处在上升期。

 

《2018亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示新资本不可逆转地涌向亚洲房地产市场,日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。

 

同时,美国房地产市场自经济危机以来持续回暖,市场复苏,房地产交易总额稳步上升。2011年至今全国房价总增幅高达50%,年平均增幅在6%左右。2018年全年美国房地产交易总额高达5900亿美元,创历史新高。

 

 

美国房地产市场趋势图

 

 
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当前,美国房地产主要市场还是集中在东、西海岸的主要城市。纽约、洛杉矶、旧金山等城市的房价均已恢复并且超过金融危机前的价格。

 

普华永道的市场调研结果呈现着有趣的现象:

 

● 达拉斯(Dallas)/沃斯堡(Fort Worth)成为房地产总体发展潜力榜榜首。业内经济学家认为这是一块非常有趣的市场,同时拥有强劲的发展潜力、以及门户市场拥有的较高流动性的双重特点。
 
● 根据离门户市场的地理性距离,纽约-布鲁克林位居第二,主要得益于城市工业带来的城市优势。

 

佛罗里达州的奥兰多(Orlando)、坦帕湾/聖彼德斯堡(TampaBay/St. Petersburg)、迈阿密(Miami),以及劳德代尔堡(Fort Lauderdale)都被认为是发展潜力较好的城市。

 
● 波士顿的发展潜力也受到一致认可,被认为是潜力较强的门户市场之一。

 

 

美国全国房产经纪人协会的Lawrence Yun在the Mercury News的采访中说道:

 

“大多数州房地产的表现较为稳定,其中住房需求正在经历着供不应求的状态。数据显示,目前处于历史上最低的丧失抵押品赎回权时期,意味着大家都根据自己的经济实力买房。这又意味着一个更加稳定的市场将要到来。”

 

 
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从下图数据可见,海外资金不断涌入美国市场,推高地产价格。

 

数据来自S&P Indices及IRR Viewpoint 2019

 

美国地产市场高度发达,类别众多。美国房地产大致可以分为以下六类。近些年,商业地产和办公楼市场火热,价格上升迅速。

 

 

● 办公地产:包括各类写字楼、办公楼和办公室的开发和租赁。拥有相对稳定的现金流,地段良好的办公地产可以保持较低的出租空置率,因而投资风险较低。办公地产这几年在美国发展极为火热。
 
2018年全年办公地产总交易额高达1297亿美元,同比2017年增加6.1%。
 
 
目前,处于开发进行时的办公地产,有41%集中于4大城市:纽约、旧金山、华盛顿D.C.,和西雅图。除了D.C.之外,其他城市预计会保持较高的中央商务区(CBD)入住率。
 
● 公寓住宅:包含各类公寓、多单元住宅、独栋别墅、联排别墅等。
 
公寓住宅在美国是交易额占比最大的地产类别,也是中国投资人这几年投资最多的地产类别。
 
2018年全年公寓住宅地产总交易额为1670亿美元,同比2017年增加了8.6%。
 
 
普华永道将公寓住宅分为老人公寓(Senior Housing), 学生公寓(Student Housing), 单户住宅(Single-family Rental),中等收入住宅(Moderate-income Apartments),经济住宅(Affordable Apartments), 高收入住宅(High-income Apartments),所有公寓住宅的发展态势都十分良好(good)。其中,年租房费用占总收入30%的住宅为经济住宅,比例在30%左右的为中等收入住宅。
 

公寓住宅投资发展趋势

 

 零售地产:包含各类商铺、超市、商场等。受到电商的冲击,线下实体店近年来的收益越来越低,零售地产也因此受到很大打击。
 
2018全年零售地产总交易额为750亿美金,同比2017年下跌17.6%。纽约(43%)、华盛顿D.C.(40%)、和奥兰多(39%)是零售地产购买率(相对于出售/持有率)最高的3个城市。

 

美国零售地产交易情况

 
 工业地产:主要包含工厂和工业园地。
 
得益于特朗普总统振兴美国工业的政策,工业地产近两年来需求增大,发展迅速。2018年工业地产总交易额为829亿美元,同比2017年增长13.9%。
 
工业地产购买率(相对于出售/持有率)最高的20个城市中纽约排名第一(76%),纳什维尔(田纳西州,71%)排名第二,凤凰城(68%)排名第三。
 
 酒店地产:酒店和度假村的地产物业也是近几年来发展很好的美国地产类别。
 
2018年酒店地产总交易额为329亿美元,同比2017年增长7%。
 
尽管酒店地产的开发及并购成本成为令绝大多数投资者望而却步,但强劲的长期性获益性中和了前期投入成本。从2008年经济危机至今,酒店地产投资保持着强劲的上升趋势。
 
         酒店地产投资发展趋势及美国酒店地产交易情况
 

● 其他:其他类别包括医疗保健、教育地产、农业地产、牧场、林场、酒庄等。随着美国经济的发展,各种不同类别的地产需求也不断增大。2018年全年各其他类别地产总交易额为1020亿美元。

 

我们下篇再见~




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奥斯汀不是一个已经很贵吗不知道跟圣安东尼奥相比怎样? -Bluebluesky123- 给 Bluebluesky123 发送悄悄话 Bluebluesky123 的博客首页 Bluebluesky123 的个人群组 (0 bytes) () 09/19/2019 postreply 10:31:35

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