投房的风控要诀

【晨聊】巴菲特说，投资的第一第二第三要诀都只有一条：保本！而事实上任何投资的风险也在于此。那些曾经亿万富翁，一转身也就变成了负翁。为什么？因为这中间存在杠杆，存在利滚利的双刃剑。上涨则收获加倍，下跌则加速，损失扩大也加倍。

投房贷款是3倍，4倍式放大，保本的形式只有一个办法就是按时付贷，不被银行收走foreclose。这就要求我们的投房模式，收租必须稳定，turn over必须连贯，当然如果可以多渠道赚钱增加收益则是锦上添花。比如我说的投房三界！投房比投股的一个本质区别是，前者可以大概率under control, 后者则大概率out of control, control or not, 这就是风控要点。好比“十拿九稳”VS“九死一生”。

常规推理收租稳定的概念是这个逻辑——房客收入富余，工作稳定——房客居住时间稳定——房客储备基数有支撑，数量稳增（人口大流失则有大风险）。

当然，我们的business model "毛豆"是只注重抓第一条，做好深加工！如果你做的是life time tenant, 那就只需要抓第二第三条的稳定即可。（原创于“幸福地主群”）

所有跟帖： 

• 房价降了，你会丢本金的，因为要还满银行贷款。看来你没有经历过2008。 -柠檬椰子汁- ♂ (1262 bytes) () 07/17/2019 postreply 09:59:54

• 我刚贴了人生三界VS投房三界。你若领会了，就不会妄断了。呵呵：） -可口可言- ♀ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 11:11:09

• 你说的某种商贷形式的银行on call，比如interest only的商贷形式。 -可口可言- ♀ (227 bytes) () 07/17/2019 postreply 11:25:41

• 和银行谈商贷，水很深，属于深水区的游戏。你如何让他们信服，他们对你的整个财务评估是重中之重。 -可口可言- ♀ (313 bytes) () 07/17/2019 postreply 11:32:58

• 楼主基本上是对的，要接着引用下面几句，收租必须稳定，turn over必须连贯。这样即使再有08也无事。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:16:25

• 再细点就安全了：cash reserve: 至少考虑失业，待业，租金降情况下家庭能运转2年；一处易变现房产；401k等等 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:33:50

• 还是不能纯粹为了增加规模而买得太贵 -事如秋梦- ♂ (132 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:38:06

• 现在的利率低，其实更安全。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:41:10

• 也是。但是以前的好deal拿乖了，现在比较挑剔。 -事如秋梦- ♂ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:46:30

• 现在是需要屯一些现金的时候了，例如20% -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:49:13

• 除非是用现金买房，业余地主别同时买太多房子，需要分批分几年买进，这样早买的可以 -trimtip- ♂ (247 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:50:37

• 而且刚接手的房子有一段租金不稳定期，淘汰一些不好的房客需要一个过程。 -事如秋梦- ♂ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:55:44

• 风险控制最重要的是心态：不要贪婪。出事的人都是贪婪的超过了自己的能力。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 10:55:41

• 是的，心态，能力与现实没有门当户对，没有配套同步，一旦失控，必然玩完！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 11:14:01

• 可能我在银行房里转的时间长了，看的听的多了，我对房市有风险感受也多一些。虽然是我在赚，但我知道赚的是别人没有控制好风险的钱。 -守月- ♀ (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 11:14:57