当初来这里就是想学习了解一下居民地产地主的回报率，个人管理时间精力，以及组织形式福利税收方面的问题。谢谢大家的讨论和信息，跟着看了一个月。现在一个月时间也到了，也汇报一下自己学到的，希望对一开始来了解的新人有点帮助。
今天早晨和两个这方面的人深入讨论了一下，一个是银行方面的一个是public REIT的基金经理正在做opportunity zone 方面的规划。我也把自己这里看到的去详细问了一些问题，更全面了解了一些。
他们一般遵循全国12个地区的详细数据和发展去做规划。过去的经验数据是，
1. 商业地产cap rate 是 6% 左右，地产增值是4.5% 左右，这个倒是和REIT的回报率很类似
2. 居民地产，规模化做single family 的少，侧重于multi-family。cap rate 差异很大，一般5-8%, 地产增值3.5% 左右。
问了不少问题，主要的，
1. 怎么居民地产增值反而少？回答，因为商业地产每过几年租金会提高5-10%, 很规律，居民地产没啥规律，所以估值和买卖时这个会反应出来
2. 居民地产会有更大好处因为可以杠杆更高？回答，商业地产也用杠杠的，但总体来说不会达到我提到的4-6倍。
3. 网上看到的自己做的地产回报比他们讲的多很多。回答，最近几年商业地产也很好，很多他们的项目是20-30%回报，但因为public REIT基金基数大，和已经的投资一起算重的回报率就下来了。对个人地产来说，久了平均回报率也不会这几年这样高。另外个人因为贡献时间和劳动，整体运营费用比例可能比商业地产低。
4. 他们对个人什么建议？个人做的话，应该是当作business 来看，所以回报不只是资本收入一部分了。有时间有精力有能力，会做得好，不然不好说。
我的一个月学习也告一段落了，该知道的很多也了解了一点，知道往哪里去想就行了，就不去纠缠细节了。以后就少来了，除非最后还是决定去做有实际具体问题要知道。谢谢大家！祝大家都投资顺利。
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额外的，也贡献一个没赚的被动地主的数据。我有两个房，远程的分别东西两岸，都是以前自住的换房后就租出去了。PM管理，整体cap rate 只有1.5%, 主要是升值部分贡献了回报, IRR是11%多点。去年升值最多，不过今年房价又回落了一些。可能是因为所有花费除非一千以上的都是PM决定，而且提供utility 费用(免得他们少浇花草)，园丁, 一月两次清扫等这些额外服务，吃了不少利润。不过总体和这里说的差很远。自住房后来出租的可能不是很好的生意要小心。
