地主可能遇到的问题 八,签约

来源: 2019-03-15 14:06:15 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5792 bytes)

契约是规范签约双方或多方的行事准则,签约的各方都会寻求对自己有利的条款。作为房东希望用租约保证按时收到房租,并约束房客在自己的房子里中规中矩。而房客也希望自己的权益得到保障,不愿意时不时就被加租,或者被终止合约。所以,租约是双刃剑,不是只斩某一方。

出租房的合约对房东的约束力要大过房客,一旦发生纠纷,房客毁约最多押金不要了,拍屁股走人,光脚的不怕穿鞋的。而房东会被租约限制住,跑得了和尚跑不了庙。

站在房东的立场,房客不要经常搬进搬出,每一次的周转都是一次损失,最好是长年累月住下去,按时交租再加不惹是生非,躺在沙滩上数钱。房客住不到一年就搬走,亏大发了;住满一年还是亏;住满两年不亏;住满三年够本。

但是,这并不是说就应该签三年以上的合约。私人业主,职业半职业地主应当向大型公寓的管理方式学习,大型公寓不会和房客签长约。除了学习也要借鉴,大型公寓可以签一年以下的短约,每月多付钱就行,而私人业者不能这么做,他们有manpower,你没有,经不起折腾。

又想房客长住又不想自己被束缚住,又想吃大饼又怕费牙,就要在挑选房客时把好关。这里不谈房客的资格问题,以前写过。如果申请人提出只签一年以下合约,基本上是有目的而来,像是短期培训,公司外派等,租约到期便扬长而去,明知住不久就别要。只要很爽快的答应可以签一年的合约,基本上会长住,站在房客的立场上也不愿意折腾,把搬家当儿戏。

所以,一年的合约正合适,至于要不要续约自己把握,我从来不续约,以后就按月租下去,因为已经判定房客会继续住,租约只能是限制自己。有的人说自己的白玉房客签了几年的长约,很省心。先恭喜你找到了好房客,但是你没有防患于未然。房客想要搬走,这张合约没多大用途,押金不要了就是。如果在合约期间,你想涨租,收回房子,或者因房客提出来的一些要求你不能满足,有的问题解决不了想终止合约,到时的麻烦大了。

长期租约适合商业地产,投资论坛上做商业地产的是少数,每个人都有自己的一定之规,不需要解释。即使是商业地产,大型客户,或者是连锁店不用多虑,但他们也不是傻瓜,会提出严苛条件。小店铺做生意,如果做不下去,关门走人,房东也没有什么好的办法。

举一实例,经济好的时候貌似做什么都赚钱,于是投资讲座大行其道。有一个韩国人听了什么大师的指点要开个做招牌sign的店铺,雄心勃勃,几十万积蓄砸进去,签了十年的约。当时我就觉得不靠谱,但人家雄心勃勃,要大干一场。结果没撑过一年,人去楼空,到他家里去讨债,房子都卖掉了,找谁要钱去?

法有定论,兵无常形,约一定要签,只不过要签一个对自己有利的约。我们国人常犯的错误是人情取代规章制度,狐朋狗党,三姑六婆介绍来的人抹不开面子。有人来问我,有个铁哥们介绍的人来租房子,没签约,住进来就不交租,怎么办?我听着就头大,虽说总有解决的办法,这不是自己给自己下套嘛!不要说是介绍来的,除非自己家人,即使是闺蜜铁磁本人,一旦有金钱利益关系,往往朋友都很难做。

以史为鉴可以知兴替,讲一个典故。

东汉末年,董卓废少帝,立献帝,挟天子以令诸侯。以洛阳为都,不仅野心勃勃,还为美色所惑,把貂蝉 纳为小妾。逐渐他发现,身边的臣子都对貂蝉垂涎欲滴,图谋不轨。于是乎他精心安排,在某一天晚上设宴,臣子们纷纷出席,貂蝉在酒席中翩翩起舞,事先,董卓已经在貂蝉胸口涂了墨汁,突然灯一灭,底下瞬间一片混乱,良久,灯光重新亮起,之 间群臣的手都是黑的,只有吕布一人手很干净,董卓大悦:吕布,你才是值得我 信赖的忠臣啊!言罢,吕布笑了,露出了黑色的牙齿.....

 

rental agreement有不同版本,这个我用的顺手,到期后自动转为月租。

 

 

 


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所有跟帖: 

找到几篇删掉帖子重新编排贴出来,这篇是两年前所写。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 14:08:44

Month to month时候月租应该比续约高吗?是不是随时都能跟租客提涨租? -guzhu- 给 guzhu 发送悄悄话 guzhu 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 01:42:40

为什么不呢?理论上讲你可以涨12次。现实就看你的本事,我不喜欢随便乱涨,但主动权在自己手,涨不涨没有约束。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 01:58:19

一直在等这一章,谢谢! -peanutworm- 给 peanutworm 发送悄悄话 peanutworm 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 14:58:29

很好的策略 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 15:13:06

再多问一下,如何拒绝租房申请?多人申请,我只能选一个,我只和我选上的联系。就怕说错话。 -peanutworm- 给 peanutworm 发送悄悄话 peanutworm 的个人群组 (59 bytes) () 03/15/2019 postreply 15:16:26

我这第一篇里"招租", 写过的 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 15:33:00

好,要重读经典... -peanutworm- 给 peanutworm 发送悄悄话 peanutworm 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 18:28:11

赞无私奉献! -SANSHAN- 给 SANSHAN 发送悄悄话 SANSHAN 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 15:39:39

多谢分享!不过碰到难缠的房客,住的越长越亏本 -sac- 给 sac 发送悄悄话 sac 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 16:18:49

赞朽哥无私分享! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 18:16:41

收藏了,谢谢朽哥分享 -LA翔翔- 给 LA翔翔 发送悄悄话 LA翔翔 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 00:07:00

收藏了太谢谢了 -karenkn- 给 karenkn 发送悄悄话 karenkn 的博客首页 karenkn 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 11:39:41

转月租也有弊端,就是租客有可能在一年中的淡季搬走。我的租约只在5月到10月结束,因为毕业季毕业生找房子集中在这几个月,他们此后每 -nydct- 给 nydct 发送悄悄话 nydct 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 16:51:39

很同意,我总是要说是南加州,这里没有淡季。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 17:10:29

不续约怎么涨房租?租金不用写在lease agreement里吗? -Ldad- 给 Ldad 发送悄悄话 Ldad 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 18:00:29

你真的不知道吗?只需要一张 notice of change of terms of tenancy -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 18:32:22

谢朽哥! -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 03/19/2019 postreply 19:08:37

朽哥的文章都是干货 -我要吃- 给 我要吃 发送悄悄话 我要吃 的个人群组 (0 bytes) () 04/01/2019 postreply 17:10:40

写得太好了。我一直不清楚的情况是一般在最坏的时候是什么情况? -John_sh- 给 John_sh 发送悄悄话 John_sh 的个人群组 (137 bytes) () 04/25/2019 postreply 08:09:27

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