杠杆效应-如何评估投资收益？

最近在想一个问题，跟大家讨论。

都说要贷款，用尽所有的额度，争取利润最大化，只要有正的现金流就是好的。真的吗？我来说一个自己的例子。

作为业余小地主，有几个小房子，全是现金买的，收益是10%， as the result of deducting 所有的费用，包括10% 的空置流。最近又买了一个一个现金房，本来想flip，但装修师傅did a shit job, 所以只好出租，先把装修钱收回来再说，所以现金回报很低，只是5%(based On 现金投资$250k)。 由于想利润最大化，不想压现金，就想那做cash Out? 可是算了算，贷30年，no fee, 最好利率才 5%, 而且头几年都是付利息，算下来回报降下来，成了2%，所以就想问问大家，为什么要贷款呀？辛辛苦苦都付利息了，why? 

所有跟帖： 

• 贷款是利用外人的钱生自己的钱啊!贷款买房你只付25%的首付，其他75%是银行的钱。当然你的cap rate要大于利率才能做。 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 12:38:24

• 个人资金有限，贷款可以做大一点，多赚钱 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 12:44:22

• 如果贷款后收益降为2%， 还做吗？感觉白忙活。因为出租的收入都付了利息，equity 头几年很少呀。 -april- ♀ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 12:56:12

• 你怎么算出2%的？我看着不像2% -slow_quick- ♂ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 14:08:39

• 把你算的账原原本本贴上来，看看有没有错 -slow_quick- ♂ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 13:07:17

• 有钱是为了任性，其余不管。LOL -travelworld- ♂ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 13:14:49

• 是不是没算appreciation哪？ -若拙- ♀ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 14:44:02

• 估计principal payments也算费用了 -slow_quick- ♂ (0 bytes) () 12/29/2017 postreply 16:58:27