如果做投资真的向在黑夜中摸索，就糟糕啦。
得益于炒了几年股票，放在投资房地产里面我有几点心得体会是很重要的
第一个是找“龙头股”，总有一些区域是领头的，涨得早，涨的多，涨的持久，所以我从剑桥起步，打下很好的基础，租金高，增值快，6-12月实现再融资，都可以实现100%套现。
第二是“补涨”，热点地区一定会带动周边地区，房地产的“慢热”特性其实有大量的机会，当我从炙热的剑桥市场退出时，我给身边朋友们的建议是去卖周边的镇子，特别是有地铁站的。SOMERVILLE是收益最大的。我自己则判断，住宅涨起来了，商业还比较冷淡，竞争者也少，就转向吧。
还是说怎么和商业地产的经纪人打交道吧，就是一个词“专业”。
有的人专门只做一种类型，比如仓库，尤其是冷库，或者是机场附近的仓库。
有的人专门做某个区域，甚至某个NEIGHBORHOOR，我刚好也看中那个地点，甚至指定几条街道。
有的人专门做小DEAL，超不出一两个米，刚好符合我的资金实力。
这些人经纪人在找客户，客户也在找他们，接上头的形式很多，但是比较慢，需要时间的积累。从成功率来看，LOOPNET的促成成交率并不高，我自己的体会是这样（或者我比较倒霉，或许我资本太小）。我既是买家，也在上面交费出租我的物业，询问的人经常有，但几乎没有成交。我买到的好deal是本地中小型经纪公司介绍的，我最好的租客也是本地的，专门的经纪人带来的。
对于这些给我带来机会和财富的人，当然不能怠慢。举个例子，商业地产的经纪人是开张吃三年。
我买了一个200万的空物业，listing经纪人从卖家那里拿到10万的佣金，我有执照，但是千万不要想分他的佣金。这个经纪人给我找来一个租客，按照第一年5%，第二年4%，第三年3%，第四年2% ，第五年1%，以后每年1%，租约定了10年，每年租金是40万，我在签租约和租客开始交租之时分两次付租赁佣金6万。这个行业有个潜规则，你从谁那里买的物业，将来卖的时候也要委托他，至少要优先考虑，给一段时间，他卖不掉再换别的经纪公司。如果我的物业上市卖400万，这个经纪人赚佣金20万。看看，一个商业物业买卖加出租，这个经纪人赚了36万，如果是买卖住宅，相当于20单吧。
再说说为什么商业地产很少FULL MARKETING（multi-family 除外），如果业主歇业，破产，不得不空置，有可能广而告之，这个物业在找下家。通常如果有租客的，业主是很不方便SHOWING的，租客很反感和不合作，经纪人接到看房要求，会再三确认是靠谱的投资者才安排SHOWING。因为我是无名小辈，曾经有个大公司的经纪人说，交20万NON-REFUNDABLE 定金才能看，如果看了不买，20万不退。明摆着就是不让看嘛，对小投资者赤裸裸的歧视。
另外一方面，商业的贷款和过户时间长，事情多，经纪人肯定选择有经验和有实力的投资者（一定要有TRACK RECORD), 不会陪一个新手提心吊胆的过了一沟又一槛，最后做不成，浪费至少3-6个月，而且时间拖长了失去了卖家的信任，就会失去LISTING.
什么样的是合格的投资者呢？
第一，有钱，有充足的首期，最好准备30-40%的现金，有可靠的LENDER，最好是长期合作的，掌握买家的家底，不会半途出幺蛾子。
第二，有知识，谁都没法预料物业本身翻出个什么旧账，TITLE 出个问题是经常的事，事情总有解决方案，知识越多，门路越多，找专业的人解决专门的问题。
第三，有决心，有耐心，不要一遇到事情就打退堂鼓，对自己的名誉不好。大家在一个市场混久了，互相多少知道一点，如果A经纪人听说你在以前做B业务的时候当了逃兵，他也害怕你这次当逃兵。
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