老朽
来自北京
地主可能遇到的问题 十，租给section 8
上面这篇最初写于2016年，2019年一月重发未改动，现再贴一次，仍然未改一字，写过的就懒得再看，也不想修改。基本问题上一篇写过了，但是文中数字有变化，会解释一下，本文是对上篇的补充。
许多人从来没有做过S8，只是凭感觉就直接排斥，以为S8的房客又穷又拽又难搞。首先“以为”是唯心主义，没有经历过的事情最好不要先下结论。其次，凡事皆有好坏两面，租给S8和租给普通房客一样，不可能全好或者全坏。再强调一下最要紧的两句话，租给S 8房客：
白玉房弊大于利
白菜房利大于弊
投资房地产有两个期盼，第一，保值增值。第二，有租金收。
重视第一项者多为业余地主，许多人是医师律师会计师工程师等带个师字的高薪白领。有闲钱就砸进房地产，但又嫌和房客打交道麻烦，更不喜欢收入少的低端打工房客，属于又想吃大饼又怕费牙，所以侧重投资白玉房，图的是财产保值增值。有些人把自己的出租房交给管理公司，房租并不重要，如果有贷款，即使没有现金流也能顶住，自己有份高薪收入，房租收入属于搂草打兔子稍带着。
而重视第二项者不少为职业地主，或者在往职业地主努力。职业地主重视现金流，因为没有工资收入，靠租金为生，北京话叫吃瓦片的。职业地主投资侧重白菜房，特别是开始阶段，力图快速扩大规模和最大回报率，资金有限。再好再漂亮的房子如果是负现金流也是金玉其外败絮其中，拿茉莉花喂牲口。其实，房租和房价相辅相成，现金流好的房子因为有房租支撑，房价也会随之上涨，撒尿洗萝卜一举两得。
投资白玉房，房租和房价不能完全套用相辅相成。道理很简单，无论租房和售房市场都是呈金字塔形状，越高端市场越小。高端租房市场更加狭窄，租的起豪宅的人也买的起房，一般只是短期需求，权宜之计，将来买房的几率极大。美国有近40％的人租房子，其中绝大多数低端打工仔没有机会翻身去买房，只能租便宜的白菜房住。
Section 8简称S8，是指得到政府补助房租的一群人。补助来自房屋管理委员会housing authority，每个州和州下面每个县的规则及补贴数额不同，根据当地生活水平和房租价格制定，每年会调整，基本上按通货膨胀上调。
我保留了近几年橙县房委会orange county housing authority payments standard 的记录，见图
橙县orange county三百多万人口，三十几个城市city，分北中南三大部分。北部临近洛杉矶县，是老区。南部多为新开发城市，房价房租相对会贵些，政府补贴租金基本上南边贵过北边。
以北橙县Anaheim 一房condo 租金标准为例
2020年＄1607
2021年＄1700
2022年＄1725
2023年＄2113
2021年比2020年上涨5.8%
2022年比2021年小涨1.5%
2023年比2022年大幅上涨22％
2022年之前的十年，每年涨幅在5%-6%之间，就以平均每年5％涨幅计算，＄1000的房租，14年翻倍，可以满足。而南加州这里房租15年翻倍是期望值，另一个期望值是房价10年翻倍，这两个期望值在南加州都不难达到。全国范围内，南加州是少有的房租房价双增长明显的地区，歪脖子拉小提琴两全其美。
从图中可以看出，2022年只比2021年上涨1.5％，而市场上的实际价钱大大高于房委会规定，这就直接造成许多屋主，特别是大型公寓停止接受S8申请人。任何年份也不是所有的S8申请人都能找到房子，主要原因还是申请人本身条件差而不被接受。个案现象房委会不在乎，但是因为房租价格低而让屋主关闭大门，就连合格的申请人也找不到房子，政府压力巨大!
再来看图，2023年突然间大幅度提高房租标准，幅度少则15％，多的高达超过30％，政府给出的价钱在许多地区已经高于市场房租，就像文中开始所说，白菜房利大于弊。重赏之下必有勇夫，许多屋主自然会重新开启大门接受S8。
2022年南加州总体房价是上升，上半年明显，下半年平稳，年底高端房有所回落。加州2023年最低工资是＄15.5一小时，实际招工广告像麦当劳已经给出＄17 以上，夜班更多。两个人即使挣最低工资也有月收入六千，低收入者交不了多少税，可以负担租房。几年前我曾经在投坛判断，未来几年南加州的房租涨幅会超过房价涨幅，新冠疫情期间政府大量印钱，通货膨胀加剧，房租涨幅出现井喷。2012年＄1000的房租，2023年达到＄2113，10年实现翻倍。所以，投资出租房短期依然安全，长期赚钱则毫无疑问。不过，还是要重申，房地产是地域性问题，只对南加州眼前的一亩三分地有发言权。
拿政府补贴房租除了常见到的Section 8，还有Families Forward，Mercy House，Emergency Housing等不同的机构。S8为主也正规，房屋检查仔细，每年要做一次。申请到S8不容易，一般会长期居住，除非财务状况有变，不再符合政府补助标准。我有一户，住了8年，去年解约。8年前搬入时，因为工伤，不能正常工作，得到政府补贴。期间一直在打工伤官司，拖了八年终于成功，好像得到赔偿30多万。美国人有个仨瓜俩枣就不知道自己吃几碗干饭，立马搬去豪华公寓。今朝有酒今朝醉，明日愁来也不愁。
有别于S8，其他几个机构不会长期提供房租补助，最多三年。但审批宽松，搬入前房屋检查也免了，有检查也走个过场。开始最初几个月，机构负担全额租金，包括相当于两个月房租的押金一次付清，甚至家具和生活用品也给房客提供。一月份刚租给一户Families Forward，人还没有搬入，桌椅床垫锅碗瓢盆已经先送到，当然不是房客花的钱。这一类政府补贴房客不会住太久，补助是临时性的，一旦工作收入稳定提高后，补助会逐渐减少，直到停止。我喜欢长期住户，住两三年就搬走的不喜欢。刚租一25岁白女属于这样情况，正半工半读。现在南加州租房市场紧张，拿政府补助的很难找到房。这个女孩单纯信用好，而且批准的房租达到市场最高值，也就没有理由拒绝。
许多人抱怨S8房客素质低，毁房严重，事实！拿政府租房补助的人都是穷人，人贫志短马瘦毛长，和普通租房市场一样，也存在烂人毁房现象。
怎样才能找到合适的是8房客呢？首先Google 当地housing authority 网站，从房客部分找到所提供的房源作为参考，对比一下别人的房租和自己的房心里有数。然后进入房东部分，把自己的房登录上，看看最高允许租多少钱，一般不超过都会批准，特别情况可以略高于规定价钱。免费登录后，会有S8申请人通过房委会的资讯打电话来询问，同时，其他机构也会从房委会得到屋主信息主动和屋主联络。从房委会的申请人要自己找房子，其他机构则连帮助找房子和申请费用都给代理了。
其次就是要查信用，收入少的群体信用分普遍比较低，但也不是绝对的，只要信用分不是太差，不低于六百分可以考虑，超过六百五十基本上问题不大。没有信用分要好过差信用分，有些人还没有建立起自己的信用。信用分差也要看是什么原因，欠学生贷款医疗账单可以忽略，而连水电气都欠是烂人。如果有选择，单身好过单亲。
如果你没有把自己房子信息登录房委会，只放广告在Zillow，Craigslist等网站上，偶尔会有S8申请人打电话发电邮询问，基本上是已经被拒绝过，像没头苍蝇到处撞大运，别人不接受你就不要捡回来，是石头在哪里也不会发光。
房委会制定的房租标准从studio到4卧室以上，既不按房子的尺寸也不按房子的价格，只根据有几个卧室来区分。再看2023年的图，南部橙县三房可租到＄3792。你的三卧室两千尺独立别墅白玉房市值150万，或者一千尺共度屋白菜房70万，房委会允许的房租是＄3792，没有差别。
回到文中开始所强调，租给S8，白玉房弊大于利。
一般12点就开始放行上船，越早上越好，上去就吃吃喝喝。