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淘粪二十年 风雨夜归人 九,锲而不舍

(2021-10-14 01:46:47) 下一个

自从跟随老板做马仔到最后离开,干了近十年。桃李春风一杯酒,江湖夜雨十年灯,最后还是有散伙的一天。老板八十多岁后不想再来美国,通知我结束公司营业。君子绝交不出恶声,让我支取三个月薪水,拿一辆车走人,财产移交给家族下一代公司,我实际上被雷。靠人不如靠己,幸亏我们已在房地产投资上有了点基础,不必再为几斗米折腰去找份工作,食嗟来之食。再说,自由散漫惯了,和尚下山心野了,不想回庙里了。从此无拘无束,自立门户做起职业地主。三个自由直接先实现一个半,没有老板管束有了人身自由。时间上也算是半个自由,不需要早九晚五,毕竟是自己的生意。接下来天高任鸟飞,海阔凭鱼跃,摇钱树已经种下,生意步入正轨,一切按部就班。云冻欲雪未雪,梅瘦将花未花。财务自由只是时间长短问题,淘粪尚未成功,还需要锲而不舍努一把力去实现被动赚钱,领别人的工资,看别人上班。

逝者如斯夫,不舍昼夜。天上星河转,人间帘幕垂,他们如果还活着一百多岁了。我从他们身上学到的真经就是,房地产乃实现三个自由的最佳途径;同时也悟出道理,钱太多是没用的,金满箱银满箱到头来为别人做嫁衣裳。世事漫随流水,算来一梦浮生;丹青不知老将至,富贵恰似浮云。钱是赚不完的,该歇手时就歇手,短暂的一生要去追求自己浪迹天涯的理想。人不能做金钱的奴隶,世界之大,不走出去乃是井底之蛙。满桌佳肴,你得有好牙;腰缠万贯,你得有命花;赏一路风光,你得走得动;捡一座金山,你得能够拿。

九十年代末买完最后一个房,弹尽粮绝,欠着银行十八笔贷款(房子不止这个数,有些小额贷款进行合并,但贷款总数额不减反增),收租左手进,还贷右手出,就像是在给银行打工,已经连续几年气喘吁吁,忍辱负重。突然间峰回路转,房租大幅度上涨,终于可以喘口气,加上身份解决,自住房搞定,春风得意马蹄疾,收拾行装游巴黎。正好欧洲的哥们来电告急,原来是博士后研究即将结束,还有一个月,最后扫尾,想在回国前游览巴黎加上周边其他几国。

那个年代国家公派人员还是挺寒酸的,刚过而立之年,上有高堂嶙峋瘦骨,中有娇妻含辛茹苦,下有小娃嗷嗷待哺。只身告别家乡故土,肩负重任,凶吉未卜。省吃俭用,还要伺机而动到处打零工。餐馆洗碗工不难找到,但经常是过了午夜才全部收拾干净,错过了末班车,就在餐馆忍一夜。如果第二天有课,只好晓风残月,独自徒步,数着满天繁星寂寞他乡路。赶脚荒野坟地,鬼影阴森凄厉。枯藤老树昏鸦,断肠人在天涯。

嘤其鸣矣,求其友声。过去说舍命陪君子,命咱舍不得,舍钱陪哥们没得说,再说多个人也热闹。富不学奢,贫不学俭。前一句不敢评论,没当过富人。后一句很有道理,穷则思变,整天一睁眼就总算计柴米油盐那点破事,怎么能省出个仨瓜俩枣,抠屁股嗦手指头,两口子为十几块戏言成巧祸,一文钱小隙寄奇冤。

安排好家里事情,有亲友照顾,生意暂时托刚培养的穆仁智代管,飞往巴黎,和哥们在一家预定酒店汇合。花都巴黎先住几天,然后火车去布鲁塞尔和阿姆斯特丹,最后租辆车在德国游荡,总共两三个星期。尽管每月净收入只有几千块钱,为有源头房租来,所以没钱也敢任性,吃住行玩全包了。在穷哥们面前腰里别个死耗子貌似打猎的,胳肢窝夹鸡毛硬充外国鸟。

这哥们为了省钱,从德国Bochum波鸿大学出发,坐长途汽车几经周折,一天一夜,风尘仆仆,日夜兼程,饥寒交迫,蓬头垢面,肚子里就一个苹果撑了过来。一见面就嚷嚷,你们身上要有巧克力糖什么的先给咱兄弟来一块,垫吧垫吧,我这两眼直冒金星,已经是后背贴了前胸,咱们能不能去餐馆搓一顿。

真真是泥腿子斗地主开始,穷凶极饿啊!搓就搓,又不是去搓衣板,那哥们也不把自己当外人,反正人贫志短,马瘦毛长,还问能不能来杯红酒,好菜没有酒等于喂了狗。那时东西便宜,两三百法郎相当几十美元,要了一桌子菜,让邻桌的人为之侧目。穷家富路,也仗着年富力壮,后面每天都是胡吃海喝,裘马轻肥,反正香了嘴里臭了屁股死了也不冤。

在德国开车很痛快,高速公路Autobahn不限速,车可以开的贼快。有辆小车在手,想去哪里就随心所欲,天涯海角路漫漫,吾將上下而求索,车不可以不弘毅,任重而道远。当时也没计划,酒店不预定,走哪算哪,流水小桥山寺,竹篱茅舍人家。我有名人情结,德国的名人很多。原西德首府波恩Bonn是贝多芬的出生地,死后葬于维也纳中央公墓,世界上三位最伟大的音乐家,莫扎特,贝多芬,舒伯特的墓碑矗立在一起,让维也纳公墓永世生辉。

开车途径波恩,然后往南走。特利尔Trier是德国最古老城市,一路奔波,日暮苍山远,傍晚时分决定在此投宿。找到一家旅店,还剩下两间房,普通标准间只能住两人,套间房有单独的卧室加上客厅和沙发床,又特别贵!哥们倒是说,你们住普通房,我去旁边找家青年旅社,很便宜,有个床位就行。既然脸已经打肿,就只能充胖子,套间就套间,不蒸馒头蒸口气。

特利尔是马克思的故乡,参观完纪念馆,翻看留言簿,签名里最大的官是英明领袖华国锋。老马葬于伦敦郊外的墓地于2004年五月一号那天去过,遇到从澳大利亚,日本等国人来此拜谒,人们没有忘记共产主义的开山祖鼻。墓碑上刻着的传世名言掷地有声,全世界无产者联合起来!

WORKERS OF ALL LANDS UNITE

花好月圆人又散,往事过如幽梦断。这班人学成归国,现在都是专家教授,博导主任,一个个人五人六,神气活现。若干年后轮到我们扬眉吐气一回,四九城里找家五星级酒店杀个回马枪,狠宰丫的一刀!饭桌上这些陈年往事讲给子侄们听,让他们知道父辈曾经的艰辛与磨难。

九十年代末起,南加州的房市摆脱第一次崩盘的阴霾,渐渐起死回生,房价上涨势头迅猛,出租房无利可图。于是倒腾自住房,自住房是刚需,只要合适,该买就买,除非能准确预测房价涨跌。我和绝大多数的人一样,没有先知先觉的本事。

当然,如果房子买在06,07年的高点很悲催。从03年起,我对房市的感觉非常不好,租售比差的离谱,停下来观望了几年,自住和投资全都无所作为。买在高价位多数人是自住房,作为投资犯错误的可能性不大。因为在短短的十年时间里,房价上涨最少一倍,我拍卖来的低价位房比较极端,高的达到五倍。实际上不应该是五倍,买的时候已经是市场的半价。售房市场会出现崩盘,租房市场不会,最多停滞或下滑一点,最关键的是租售比在短期内极度扭曲,没胆量没有意愿贸然杀入。

08年之前十年房市荣景期间,集中精力做了几件事情:

一,折腾自住房,几年后再升级换房,03年以前完成,没有买在最高峰。背井离乡,但不能卧雪眠霜,怎么要有个属于自己的栖身之地,和富人混了这么多年,坏毛病也学了些。首先是要新房,尺寸不一定要大,别人用过的东西看着别扭;其次是要住在安全的城市;再其次是要选择好的社区。

二,重新贷款,反反复复的做,降低每月还贷款额以及cash out准备再投资,全是三十年贷款。投资房的贷款最好选择长期,不要在乎多付利息。自住房可根据自己的需求任意,但是我也倾向于30年长期。原则是钱要先赚到手,债和税要延迟交,今天的一百块钱在三十年后的价值恐怕连一半也不到,这也是做1031 exchange的道理。但在加州做1031 exchange要慎重,就以我的一个目前价值近60万房子为例,拥有了25年,最初八百多地税,现在只有$1200,如果换个相同价值的房,地税立马涨到$6000。加州的地税比较低,1%,而且有prop13罩住,每年地税上涨不得超过前一年的2%。同样的房买在德州,地税要超出两三倍。可怕的是如果长期拥有,十几二十多年后,地税一项有可能差距是几倍十几倍!

二十多年前能拿到10%已经是很好的利率,信用差的要多出两三个百分点。利率从我生意起步贷到款就开始下降,每当利率下降就做重新贷款,降低每个月的还贷款额。有可能的话尽量cash out,寻求再投资的资本。没有好的投资就作贷款合并,还掉几万块钱数额少的房子贷款,等机会再用还清贷款的房子做净值抵押,HELOC home equity line of credit。HELOC 非常好用,需要用的时候才付利息,用多少付多少,不用钱就在自己户头上,相当于在银行有一笔存款。HELOC的弊端是前十年只还利息,本金一直欠着,十年后本利一起还。所以前十年要加大力度用,后十五年会被当时的利率锁定。

每当重新贷款,就是一个新的三十年(投资房尽量不用15年以下,自住房可自便),肯定要多还很多利息,还会有手续费,到底值得不值得做?每个月只省几块十几块钱就算了,能省下几十上百块钱还是做吧。房贷利率的下滑非一日之寒,我个人认为,十万以下的贷款,差一个百分点,不值得做重新贷款,差两个百分点,值得做。二,三十万以上的大额贷款,只要差一个百分点就值得做。

和现金买房相比,用贷款的方式回报率当然高,老话说四两拨千斤。如果贷款运用得当,不管利率上升还是下降,怎么都合适。利率上升,固定贷款利率已经锁住,不会吃亏。利率下降,就重新贷款,减少每月还贷额,或套现出来。不能说现金买房就不好,总比把钱放银行里强。但是房子有贷款,长远发展来看的回报率一定大过现金投资。

三,和政府打官司,打了好几次,把地税的base降下来,这是百年大计。基本都赢,输过一次,因为准备不充分。此话题太长,按住不表。

四,套现出来的钱早已大过实际投资本钱,手里的房处于free run状态,空手套白狼成功。用重新贷款套出来的钱,杀回北京买个房。

五,随着时间推移,房租上涨,现金流不断增加,积蓄能量,等待下一次机会。

房价在短期内突然猛涨未必好事情,屎壳郎趴在二踢脚上,光想着一飞冲天了,没想过会是粉身碎骨,爬的高跌的狠是有道理的。随着08年金融危机,股市房市再次崩盘。

我有IRA帐户,不多的股票,跌惨,个别被清零。但是所有房子都有正现金流支撑,不管房价怎么跌,跌多少,八十岁的老处女,坚决抗日到底!任凭风吹浪打,我自闲庭信步,因为有房租做后盾,死孩子放屁~有缓。

有些人总喜欢预测房市到顶就卖了跑掉,除非只有一两个房卖掉完事,有三五个房以上跑是跑不掉的。再说,为什么要跑?大型公寓和希尔顿老板会跑吗?

第二次崩盘从08-12年持续四年左右,这个期间虽然我们捕捉到了机遇,但是和上次不同的是贷款困难,银行刚刚吞下苦果,一朝被蛇咬十年怕井绳,贷款大门突然间关闭。我们刚好在07年借了两笔HELOC,崩盘前贷款很容易,有一笔款是银行打电话来,三十分钟了解些个人信息,用一个房子抵押,三星期后去银行签字,钱进入户头,就这么简单。另一笔钱是每次去银行遇到经理都被劝说贷款,实在不好多次拒绝,就坐下花半小时时间办了贷款手续。当时没有好的投资,本意上是不想借的,自己户头的钱还没地方去。但是HELOC机动灵活,用才付利息,不用就放在那里,没想到半年后就用到了。

没人料事如神,我要是知道房市马上会崩盘,一定会努力借出一两百万做头款,买个中型公寓或旅馆。如果能知道今天晚上会尿床,肯定就不睡觉了。幸亏提前借到这两笔贷款,加上手里还有些钱,崩盘也是机遇,又经历过上一次崩盘,知道该怎么去做,再次倾囊杀入。这个阶段的经历写过多篇了,简单一提带过。

许多人抱怨时不与我,错过了机遇,羡慕抓住机遇的人是人家运气好而已。我以为,机遇面前人人平等,不同的是有人看见了去抓,而大多数人视而不见听而不闻,一叶障目不识泰山,两耳塞豆不闻雷霆,一失手成千古恨,再回头已百年身。即使你看见了机遇,敢不敢去抓还是回事,即使你有胆敢去抓,愿不愿意去抓又是回事。有的人患得患失,抱怨踩不到狗屎运,唉声叹气哪怕是吃屎也没赶上一泡热乎的,如果真有这么一泡热乎的屎你敢不敢去吃呢?比如九十年代中末期,定存利息非常好,贷款利率更高,投资出租房的利润都未必好过钱放银行,这就极大打击投资者的意愿,很少有人愿意投资房地产。

搞房地产,命运是掌握在自己手里,从一开始就可以运筹帷幄,不要过于贪婪。其实想贪也难,很难像炒股那样炒房。第一,需要资金量大,炒不动。第二,时间慢,不能现炒现卖,这样客观上降低了风险。凡带个炒字,赚钱就带有不确定性,做房地产我不赞成反复买卖。何谓炒?左手买右手卖,不图赚钱只图快。在有现金流支撑的情况下,如果不是等钱用,又不能确定市场走向,原则上是可卖可不卖,不卖!这样能避免偷鸡不成蚀把米,引鸠止渴、杀鸡取卵。

当然,投资房地产并不是当守财奴,不管什么投资,为了是以后可以用到。如果你需要钱用,上有高堂病入膏肓气若游丝;下有子女枕典席文废寝忘食;以及婚丧嫁娶红白喜事;甚至包二爷养小三里外偷吃;卖房子卖地到也乐不可支,投资之目的就是为了有朝一日。但是房地产需要坚持长期投资,尽量避免炒股那样频繁进进出出饥不择食。

第二次崩盘持续到2012年春季结束,我在5月份打光手里所有子弹,第二阶段投资任务完成。武大郎过门槛碰雀了,仅仅几个月后,房价强烈反弹。到现在,近十年时间里,房价一路走高,这是我们投资的第三阶段,基本上有一搭无一搭,手里的资产不用担心退休后的生活质量,这辈子也已经够用。只是钱放银行贬值是肯定,不如随便买个房子收租,但不会像以前那样发狠做。

贴几张早期旅欧图片,感谢网友补充部分

二十年前塞纳河畔巴黎圣母院

凡尔赛宫后花园

枫丹白露拿破仑落难

风车国度荷兰

比利时布鲁塞尔

小镇布鲁日是世界文化遗产

德国古城特利尔

海德堡大学

新天鹅堡

慕尼黑宝马车总部

伦敦郊外马克思墓

乐圣以一生的痛苦将欢乐留在人间

前莫扎特,右手边贝多芬,左手边舒伯特矗立在维也纳中央公园

 

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阅读 ()评论 (7)
评论
smithmaella 回复 悄悄话 期待下篇!
polebear 回复 悄悄话 赞朽哥
老朽 回复 悄悄话 回复 'kerberose21' 的评论 : 几句话说不清楚。
各地方情况不同,租售比也不同,只要租售比在短期内没有太大改变就算正常。高房价地方租售比肯定差,但房价有可能继续攀升,房租也会跟着上涨。如果房租上涨很少,房市就有点危险。
相反,如果房租突然猛涨,房价上涨缓慢则市场很安全,就是说可以放心买投资房。
老朽 回复 悄悄话 先谢谢大家阅读
kerberose21 回复 悄悄话 请问朽爷,您是如何用租售比判断市场的?现在的市场看来,0.4-0.6是不是个合理的范围?
南方古猿 回复 悄悄话 精彩
daloon 回复 悄悄话 又拜读一遍大作
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