让房客签免责条款，具备法律效果吗？

房客说有 mold, 并说照了相，头疼去看了医生。医生说是有可能是 mold引起的。但是他们好像也没有搬走的意思。我们已经去处理了 mold。这个州也没有 mold law. 但是却有处理 mold case 的律师。合同也要到期了，想给点好处让他们走。但条件是要签免去我们责任的文件。如果这个文件签了，将来万一有纠纷，法律上有效吗