在各种投资论坛和社区潜水多年，也和不少投资人聊过，听到过各种观点，想总结一下这么多年来听到比较多的对投资的错误认知。
１．错误的年化回报率的计算。如果一栋房子持有五年，五年期间涨了25%，经常听人说这等于每年涨 5%，因为25% 除以 5 等于5%。其实，正确的答案是每年涨 4.6%，如果每年涨 5% 的话，五年的涨幅是27.6%。犯错的原因是忽略了复利。
２．高估房子的杠杆作用。如果用三分之一的首付买房，房价每年涨 3% 的话，等于首付每年涨 9%。这个说法应该改成”如果用三分之一的首付买房，房价每年涨 3% 的话，等于首付在第一年涨 9%”。首付的涨幅从第二年开始有递减的效果，如果房价每年涨 3% 的话，在第一年首付确实涨 9%，但是第二年8.8%, 第三年8.5%, 到了第十年降到7.3%，每年在递减。如果是三十年房贷，在最后第三十年房贷付清的时候卖掉房子，房价是买入价的273%，不包括卖房有关的费用的话，首付的三十年年化回报率是 6.8%，而不是很多人误以为的9%。这是最常见的认知错误，也是我自己犯了多年的错误，直到最近用 Excel 算了一笔长达二十几年的账才意识到房子首付的复利有递减的作用，这也是为什么房子即使用了杠杆，长期的回报率仍然不如 SPY 的原因，而且时间越长二者之间的差距会越大。SPY 从93年成立至今的年化涨幅是 8.78% (不包括股息), 房价年化涨幅 4.58%，您如果用 Excel 算一下三十年的房地产用三倍杠杆和 SPY对比就会明白我说的了。明白了这个道理之后，我更加佩服巴菲特，他在十几岁的时候就明白了复利后发制人的巨大威力, 在十几岁的时候就说越早投资股票越好。
３．忽视了税务和资金空闲期对回报率的影响。几年前遇见过几个做 hard money loan 借钱给 flipper 的人，他们收10% ~ 12% 的利息，他们说 SPY 的平均年化涨幅最多10%，投资我们的 hard money loan 的回报率比 SPY 高。果然如此吗？让我们算一下一笔账。如果同时各投$10万买年化增值 10% 的SPY和12% 高利息的 hard money loan，五年之后 SPY 价值 $16.1万，但是放高利贷的资金五年后是 $15万，这其中的差距是税（我假设 30% 收入税）。投入 SPY 的 $10万五年中持有不动，没有买卖就无需交税；但是，放高利贷的利息要交税，而且是收入税，这 $15万还是假设最理想的情况，即项目顺利还款，没有拖欠或者违约的情况发生，而且资金在一个项目结束之后马上投入第二个项目，项目和项目之间没有任何空档期。实际情况往往远不如假设的那么理想，好的项目需要等待，等待的时间就是资金空闲期，资金的空闲就是打断复利的过程。我曾经开了一个小账户的 self directed IRA 来投资 hard money loan，每个项目的利息在 10% ~ 12% 左右，在self directed IRA 账户，即使免税，三年下来资金的回报仍然低于三年的 SPY 的回报，就是因为资金的空闲窗口导致的。Hard money loan 属于产生收入的投资，不是增值型的投资，比较适合需要现金收入的家庭。但是，如果本身收入足够覆盖生活支出了，没有必要投资以产生收入为目的的理财产品，除了税务方面和资金利用率方面的劣势之外，hard money loan 的风险也是比较高的。
４．错误理解租金增长对 cap rate 的影响。曾经听到有人说以 5% 的 cap rate 买了一栋 NNN 地产，每年租金上涨 2%, 第二年的 cap rate 就会上升到 7%, 因为 5% + 2% = 7%。NNN 地产的地税，保险和维护都是租客负责，所以房东的 cap rate 就是租金除以买入价格。如果一栋房子的买价是 $1米, 5% cap rate 就是第一年的租金是 $5万, 第二年涨了2%以后租金涨到 $5.1万, cap rate 略微涨到 5.1% 而不是7%。其实，租金的涨幅对 cap rate 的影响是很小的，大部分的 NNN 地产每年租金涨幅仅为2%，十年以后才上涨 21.9%, 但是因为加息，cap rate 可以轻易地从 5% 涨到 6%，等于一下子抵消十年的租金涨幅所带来的地产价格的增值。对于商业地产的价格来说，分母的威力远大于分子，而分母主要取决于宏观大环境，所以看清宏观大势很重要。
５．太在意短期，忽略了风险和是否有长期潜力。买投资房的时候，很多人喜欢买 cap rate高的房子，一栋第一年 cap rate 8% 的房子在第一年就有正现金流，但是4% cap rate 的房子需要经过一段时间的 value add 的辛苦操作才能带来正现金流。很多人认为与其花大量精力做 value add 才能做到 8% 的 cap rate，不如买的时候就是 8% 的 cap rate。买股息类的股票或 ETF也一样，有的股票或 ETF 有 10% 的股息，但是例如 SCHD 这样的高质量ETF 的股息只有 3% 多一点，还比 money market 的利息更低，所以很多人喜欢买股息率高的股票或者 ETF。但是，投资里没有免费的午餐。cap rate 高的房子风险也很高，8% cap rate的公寓一般是在差区，租客违约率高，空置率高，维修率高，管理难度也高；8% cap rate 的仓库一般是在鸟不生蛋的地方，或者租客的财务状况差，或者房子有环境污染，或者房子的用途很受限，一旦空置的话需要很长时间才能找到新租客。股息率高的股票也是如此，股息率高是因为股票本身的风险高，或者股息不稳定，或者高股息不可持续。我见过很多投资人被高 cap rate 和高股息迷惑，只看到最初的高收益，忽略了背后隐藏的风险, 忽略了长期的投资回报。我的意思不是说高 cap rate 的房子或者股息率很高的股票不能碰，而是说在买之前一定要知道风险在哪里，是别人没有看到这是一个机会呢，还是别人看到了这是一个坑但是我还不知道呢？市场是有效的，如果拉长时间来看的话，太在意短期收益, 往往是以错过长期的增长为代价的。办公楼的 cap rate 一般比仓库高至少 200基点，但是仓库的长期回报率远大于办公楼。股票里也是这样，Mortgage REITs ETF 年股息率15%, 但是十年内股价跌去六成，股息下降三成；SCHD 虽然股息率只有3% 多一点，但是十年间股价年均涨幅 9%, 股息年均增幅10.6%。
这些就是我多年来见过听过的比较普遍的投资误区，其中2和3是我自己犯过的错误。因为认知方面的误区，我也走过了弯路。犯错不要紧，重要的是犯错后的认错和反思。第2点对我的启发最大，巴菲特不愧是一代股神，老巴的话一定要听，越早投资美股越好，给复利的滚动创造长长的跑道。
