地产投资策略

来源: 2022-01-13 08:00:17 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3240 bytes)
本文内容已被 [ jenning ] 在 2022-01-17 14:37:17 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

若不考虑税收因素, 地产投资可以通过四个方面获利

一.  大市增值(通胀和其他因素)
二.  人为增值(Value Added)
三.  付掉的本金(Loan Paydown)
四.  现金流

这四条中, 除了第三条付掉的本金在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%,这一单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。

Flipper  是靠第二条吃饭的。

很多人在房价不增值的地方单靠第四条现金流就可以做得不错。

再说大市增值部分。

美国过去120年历史房价平均增值约3%, 通胀率也约3%,也就是说实际增值是0%(去掉通胀),但近半个世纪,历史房价增值加快, 远高于3%。我们不妨还是用3%的速率。

如果房价平均增值3%, 通胀率3%,若用现金买房,房价增值回报率是0。

但若用25%的首付买房,房价增值带来的实际回报是:

3%*4 – 3%(通胀率)=  9%

也就是说通胀+杠杆就可以使你获利9%,当然这里假定租金能涵盖利息。

我自己主要是依靠第一和第三, 当然这样做, 风险控制很重要。我从不买有负现金流的房子,只要不为负, 初始现金流的多少对我不重要。这是因为我的整个房产投资组合的现金流比较差,如果整体现金流比较好,单个有负现金流的房子问题也不大。

其实,一个市场的好坏就是看, 增值 + Cap Rate  那个高?

比如:

A:  增值 0,Cap 10 
B:
增值 5,Cap 5   

这两加者起来都是10%, 差不多, 但A费的力气要多,尤其请PM管理的话A的耗损大,所以自己不管理,应该找增值潜力好的地区B!

若靠现金流就得卖苦力(哪怕是你手下员工的), 并且你做苦力的回报也不见得比别人好。

这里没有说那种操作方式最好, 只是说地产投资有很多方式,找到适合自己的方式就好!

建宁   2022/1/13

所有跟帖: 

your number is not right. -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (234 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:06:36

波大说得对,其实租金和增值都可以放大! -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (112 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:09:57

波大头脑清楚。如果房价下跌,你的模式会破产。 -Joi- 给 Joi 发送悄悄话 Joi 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:19:36

3% interest can get deduct inflation gain can be deferred -wade- 给 wade 发送悄悄话 wade 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:33:16

很同意通过四个方面获利, 赞一个 -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:08:41

计算错误。如果通胀3%,房产通常会涨6%,而不是3%,如果房产涨3%,那么通胀大概1% -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:10:02

但历史平均这两者非常接近 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:16:05

历史平均通涨=房涨《贷款利率,杠杆挣钱是靠房租。现在是很例外的情况。但是利率涨到一定程度,房租收益的杠杆也没有了。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:24:52

通胀是不计算房子上涨率,为什么呢?因为要是算了的话,通胀率就太高了。所以你的历史平均是不对的。 -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (104 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:25:31

房地產長期增值等於通貨膨脹是鐵律. 通貨膨脹指數不含房地產(算投資)是政府有意爲之. -不开窍- 给 不开窍 发送悄悄话 不开窍 的个人群组 (391 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:28:52

不同於不動產, 股票是生產力的體現. 長期而言, 股市總是上升的. 不動產是保值的. -不开窍- 给 不开窍 发送悄悄话 不开窍 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:32:39

通胀率通常和GD增长率一致。2021通胀7%; GDP 7%;而房产均增约15%;局部达23%-25%这和 -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (537 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:22:22

房产增长率通常是通胀率的2到3倍一致---not true. Only at certain locations. This i -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:26:31

这个是建立在当地人口增长保持在全国平均值或以上的,如果人口流出的话,那就得把人口影响力去掉 -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (60 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:29:26

人口影响力的算法又不同,如果是生产型人口流入的话,对房价增长影响就小, -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (140 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:35:24

你拿一年的数据说事太牵强。90年到98年GDP增长,房子却没怎么涨。 -田山碧水- 给 田山碧水 发送悄悄话 田山碧水 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:26:42

90-98通缩政策收紧自己经济软着陆,要细算的话,那算法可以慢慢展开 -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:31:19

很好的总结。现金流不一定是赚苦力,如果租客找对的话。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:12:00

嗯。同意这个。就是买了房子做装修有点累心,之后房子修的好好的。只要租户选择的好,基本上不累。小事都给PM管了。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 DD2020 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:21:18

房子买稍微新一点的,基本没有大问题。 PM 处理一切。 轻松。 -LexusOnly- 给 LexusOnly 发送悄悄话 LexusOnly 的博客首页 LexusOnly 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:23:20

嗯。可是没钱买新房子。。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 DD2020 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:29:56

你指 崭新的? 不用, 20 年以内的都可以的。 -LexusOnly- 给 LexusOnly 发送悄悄话 LexusOnly 的博客首页 LexusOnly 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:32:55

我买的都说100年的房子。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 DD2020 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:39:52

老房子,难免事情多。 不过看 location, 租金好的话,可以 offset 维修费 -LexusOnly- 给 LexusOnly 发送悄悄话 LexusOnly 的博客首页 LexusOnly 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:53:37

租金非常好。其实修好了以后就没什么事了。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 DD2020 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:00:00

如果自己还要累死累活的去维修装修,成contractor, 劳模了。 -LexusOnly- 给 LexusOnly 发送悄悄话 LexusOnly 的博客首页 LexusOnly 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:25:16

” 从不买有负现金流的房子”是金句 -sac- 给 sac 发送悄悄话 sac 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:18:37

收入高也不见得, 不信问问加州的同学 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:20:11

鱼和熊掌可以兼得 -LexusOnly- 给 LexusOnly 发送悄悄话 LexusOnly 的博客首页 LexusOnly 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:26:33

赞成, 买好了可以做到的! -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:44:57

总结一下,你这个逻辑的外界条件是放水印钱政策能继续下去。大家觉得还能放多少年的水。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:32:17

我是想都不敢想,趁早买块地种红薯至少饿不死。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:33:27

到那时候你是不是要拿着枪守着红薯地呀? -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:35:30

到没BUS的地方。。。穷人没车来不了。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:36:29

到了要饿死人的时候,来的就不光是穷人了 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:40:07

20年后回过头来看, 现在买块地种红薯是无比正确的决定。 -harborsunset- 给 harborsunset 发送悄悄话 harborsunset 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:41:02

你这说法好像在嘲笑甜薯兄? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:43:21

薯老爷也该冒泡了,都是实干家… -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:46:45

他这几年发大了,他那地区是全美房产发展最快的之一。前两个都在他那里! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (6004 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:53:21

Deserve it.我师兄是个蛮努力上进的好青年。 -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:58:39

现在地已经涨的很高了 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (41 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:43:26

不是所有的地都能种红薯,农地才行。农场不知涨没涨? -harborsunset- 给 harborsunset 发送悄悄话 harborsunset 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:48:36

农场就更不用说了 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (54 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:50:50

老波,你说要是十年前买块农场也不错哦,又便宜又没人要,老了也有 -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (194 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:51:24

据说那个税务优惠不好拿 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:52:58

细节不清楚。他在亚特兰大那边。朋 -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (174 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:56:30

出个门太难了 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (56 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:59:08

我养不了动物,马场租出去,我坐patio上欣赏马尔跑就可以了,猪羊肉周围小农场买一头就行,种点不需要管的蔬菜钓钓鱼就行了 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:27:08

我是assume 3%的历史平均 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (370 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:40:04

对,他这要求在房价是在增值的市场。 -alpha123- 给 alpha123 发送悄悄话 alpha123 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:27:47

3%*4没看懂啥意思,我新手比较愚钝 -karenkn- 给 karenkn 发送悄悄话 karenkn 的博客首页 karenkn 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:49:48

四分之三是贷款,不是自己的钱。 -浅潜- 给 浅潜 发送悄悄话 浅潜 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:52:51

哦就是75%贷款 -karenkn- 给 karenkn 发送悄悄话 karenkn 的博客首页 karenkn 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:56:59

10万的房子, 2.5万首付, 增值3%, 就是2.5万首付的12% -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:53:25

10万房价增值3%房价就是10.3万, 12% 如何计算的啊? -karenkn- 给 karenkn 发送悄悄话 karenkn 的博客首页 karenkn 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:02:37

3000/25000=12%,回报率 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:41:13

杠杆呀,这是投资房子的最大优势之一 -dogmom2019- 给 dogmom2019 发送悄悄话 dogmom2019 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:15:10

没有包括买房的费用。算下来平常的年份,不到3%涨幅,只有小于5%的增值回报。一般投资都能beat。只有在房价快速增长的年份 -浅潜- 给 浅潜 发送悄悄话 浅潜 的个人群组 (26 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:57:17

现金流不能只看单独的房子,否则是坐地为牢 -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (214 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:05:54

地产就是大约15年一个周期( 基于俺自己经历的), 看里边哈: -iamfouryear- 给 iamfouryear 发送悄悄话 iamfouryear 的博客首页 iamfouryear 的个人群组 (118980 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:07:32

类似的看法,我以前看长线发现平均5年的半周期 -猫狗大战- 给 猫狗大战 发送悄悄话 猫狗大战 的博客首页 猫狗大战 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:13:54

伦敦也类似吗?我图里是说美国 -iamfouryear- 给 iamfouryear 发送悄悄话 iamfouryear 的博客首页 iamfouryear 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:34:53

大势头差不多的 -猫狗大战- 给 猫狗大战 发送悄悄话 猫狗大战 的博客首页 猫狗大战 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 10:47:05

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