说说投资农地,有没有像我家,以农地作为主要不动产投资?

来源: 无言无语无声 2021-10-22 11:25:40 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4670 bytes)

我从来没有在投坦发过言, 因为在投资上实在太无知了。 另一方面是学习了很多东西。

我家情况是收入好但投资房地产渠道少。 多年以来,不是没有意识到房地产是必不可少的投资。 都是,我们地处玉米地中心,我家自住房自从20年前就付清了, 当时40万,去年估价40万,一分钱都没长, 那么实际上已经贬了是吧。本城只有学生租房, 租金很廉, 除了一些大公司上百套公寓那样的好像没有什么做头。到城市去管理,需要2小时,我们都很怕和烂人打交道 (知道知道,必学的技能没有学), 因此,一直没有投资房。 也没有紧迫感因为股票投资好像很成功, 08年都没有什么损失, 也深有体会只要不贪婪,不急躁就行,至少不让钱在那里贬值吧。然后我们的 financial planner 提醒, 我们的 portfolio 缺乏房地产, 现在不做不行了, 因为正像各位大拿说的,是最可靠的保险箱,从股市上赚的放进保险箱才能真正保住。然后我们想,为什么不做我们周围海洋一样的东西呢? 从19年开始,才开始买农地。 我汇报一些体会。

1. 增值: 我们州对所有农地都有分析归类, Soil Productivity Index定为100至147 级。我们周围基本是130 左右属于上好级 (我从没见过 147的), 黝黑发亮,世界上最好的农地。 Farm Bureau 把data 都公布在map上非常透明。 我们买的也是 130 级。 当时7000 per acre, 现在统统涨到10000 到12000, 偶尔还有 15000成交的。因为农地持续的减少,不见增加。农地需要时间才适合耕种 (好几茬),但毁灭起来却是永久性的。 这个十分令人痛心,但没有办法。我想这也保证了增值的潜力。如果zoned for development, 那就赚了, 马上升到接近 30000 / acre。

2. 现金流: 这个词我都是在这里现学的。就拿今年的lease 说吧,最 typical 是 $10000 /acre的地,租金3% = $300 / acre   这个是全县一致,省心。我喜欢拿 1 mil worth of house 来比较。 每1米投资房 vs 每1米 农地。投资1米= 100 acre. 收入= 300 X 100 = 30000. 支出 = 地产税 $50/ acre è 50 X 100 = 5000。 净收入 = 30000 – 5000 = 25000 / 年。当然 before income tax 就和 房租收入减去房地产税一样。 我算了一下我当地的 1米 房子的房租收入 大概5000 一个月 , 年房地产税应该在25000 左右。现金流比我多 10000, 但是没有包括 空置, 修理, 损坏。

3. 好处: 这是最最吸引人的 – 农民。 我觉得美国农民是素质最高的群体。他们可以是精明的商人,但是真是君子一言,驷马难追。想都不要想他们会赖账。这是我同他们打交道的体会。而且, 农地不需要服务,农田基本建设也不是地主的责任。你签好合同, 就走人好了, 像老朽, 邮轮去也。

4. 拍卖农地的体会: 分级是通过土壤化学分析,数据公开。但是最好夏秋时去看看, 有的地势较低的容易被淹, 不长庄稼。如果是冬天你看不出来, 当然农民也看不出来, 而lease 是冬天签的。这样农民就亏了, 咱们也不愿意啊。

农田基本建设,好像农民都不做的,可能地太大了无法做。 比如地势太低, 通常好大一片几个 acre 无法推土机一推就整平。 他们的种子 (玉米 大豆)好像挺抗旱,但不能淹。 这就需要排水好。排水是通过大排水沟, 由政府负责建设, 用的也是农田周围公家的土地。 我也不明白,如果有一块地需要排水, 如何推动政府兴建基础设施。

说起农民, 我觉得他们对土地抱特殊感情。土地买卖通常在拍卖会, 而不是通过房产中介。 现在突然有很多大投资公司,他们非常强势,在房子拍卖时见到, 他们上级的指示是 at any cost, 尤其是学区房,小户无法竞争。 他们也慢慢主导了农地拍卖。我看见农民们 面无表情, 冷冷地看着赢者, 显然不高兴这么多地都被外人拿走了, 都不亲自种地。我们也可以说是外人, 觉得抱歉。 但是,一旦赢了 bid, 许多农民会递给你名片,希望租种。所以,找租客又非常容易, 这是又一大好处。反正我觉得是真正尝到了甜头,看见这坦上没什么人关注农地,这个方法这么省事, 希望喜欢轻松的同学们试试。

所有跟帖: 

长知识。请多分享! -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 11:37:00

这是我在投坦所见第一次写农田投资。涨见识涨知识,谢谢。前几年我看过一些农田出售广告,略知售价区别挺大,沃土值钱。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 11:41:35

厉害的视觉!谢谢分享,农户多吗?空置成本? -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 11:49:11

谢谢。农户很多,他们都喜欢能力范围内种越多越好,所以空置不太会有。空置成本房地产税$50 一年。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 11:56:12

厉害!学习了,新知识 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 11:51:21

我定的火腿到了,盒子好大,我还以为里面装的是机关枪呢。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:38:55

那你开枪的时候拍歌视频传上来让大家看看你的英姿!LOL -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:11:36

哈哈哈。还没打开,网上订个配套小子抽真空的干活,没到。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (56 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:49:28

哈哈哈,养了两个小美食家啊 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 14:11:54

谢谢分享,房地产有各种做法。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 11:58:46

向您学了好多。争取学以致用。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 16:41:54

谢谢分享? 玉米地? 是UIUC吗? -xiaofengjiayuan- 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:09:18

抱歉,笔误打出那么多问号 -xiaofengjiayuan- 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:21:12

是。但离town有一段距离。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:48:42

谢谢。请谈一下土地毁灭起来是永久的这个问题,是由于不当使用化学药品吗? -hobo-hobo- 给 hobo-hobo 发送悄悄话 hobo-hobo 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:12:04

我指通常农地被develop 成小区住宅或商业用地,飞机场等,铺了水泥。而基本没有城市返归土地。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:56:57

谢谢分享!是哪个县啊?买地可以贷款吗? -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:18:05

谢谢 在下面说了 有专门的农业贷款,国家对农业有补贴优惠。投资者银行贷款不知如何。sorry -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 16:07:46

好文章。我也有兴趣买农地。但还没有成功过。加州中部。 -ID的D主- 给 ID的D主 发送悄悄话 ID的D主 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:35:03

加州的农地还有用水的问题 -wxcf- 给 wxcf 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 18:38:08

谢谢分享,也想去买块地,做个真正的地主,现在只是个房东。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:35:20

欢迎加入地主行业! -ID的D主- 给 ID的D主 发送悄悄话 ID的D主 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:13:00

好像甜薯买了好多地,可惜他现在不来了。 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (20 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:18:03

此地主不是彼地主!她是周扒皮式的地主,叫你半夜起床的地主;你们是掏粪的长工地主,是租客叫你修这修那的地主! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:26:37

对,批斗的是她这样的剥削农民的地主。呵呵 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:53:00

此地主不是彼房东 -ID的D主- 给 ID的D主 发送悄悄话 ID的D主 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:53:28

周扒皮的故事是编出来的,看过一个节目,刘文彩的 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (351 bytes) () 10/22/2021 postreply 14:05:30

我们都被洗过脑子。 -ID的D主- 给 ID的D主 发送悄悄话 ID的D主 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:38:23

谢分享 -ysil- 给 ysil 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 12:42:30

好!请问过去三十年增值规律是怎么样的? -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:11:00

谢谢夸奖。sorry 不知道。刚入门两年。而且,今年涨的发疯就和房子一样,可能不能算趋势。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (158 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:51:00

谢谢分享!投坛现在是百花齐放,百鸟争鸣!昨天一个网友是湾区高级掏粪!今天你是玉米地赚钱!真是条条大路通北京! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:23:00

现在买地有点晚了。近一两年大资本都买中西部大块的农田。农民只留下几亩地带自己家房子一方块。这样的房子市场上比比皆是。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (185 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:30:11

地价这两年涨得有点厉害,长期应该还是会涨,但是短期不好说。 -二胡一刀- 给 二胡一刀 发送悄悄话 二胡一刀 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:45:25

是的。我常接到要求买我地的信件。以往出价是我成交价 -ID的D主- 给 ID的D主 发送悄悄话 ID的D主 的博客首页 (89 bytes) () 10/22/2021 postreply 13:55:39

就是, 以前有人买我家的农田, 居然还没有我们买价高 -fresh_choice- 给 fresh_choice 发送悄悄话 (126 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:24:18

你说农地我正好问问题, 我家10年前现金在 idaho买了150亩地, 租金一直没有涨, 今年修理浇水的那套付了一大笔钱, 结果 -fresh_choice- 给 fresh_choice 发送悄悄话 (60 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:21:19

我认识几个国内来的土豪都在买地。其中有一个要买几万亩。所以,继续持有也许更好。 -ID的D主- 给 ID的D主 发送悄悄话 ID的D主 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:36:21

你也在idaho, 我家的地在weiser, 160 亩,加上几亩地上有一个小黑屋 -fresh_choice- 给 fresh_choice 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:43:19

抱歉我可能没资格回答,因为也是刚入门。我们的地不浇水,没有浇水设施。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:53:59

很宝贵的分享,买地能贷款吗? 首付%多少? -挨踢- 给 挨踢 发送悄悄话 挨踢 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 15:55:42

农民好像从Farm Credit Union 贷款 有优惠。我们没贷 不知银行怎么操作。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 16:00:22

原来美国农民也是佃户啊,还以为都是农场主呢。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 16:17:30

好像都有地的,只是多多益善规模很重要。听说有人种1000 亩。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (474 bytes) () 10/23/2021 postreply 04:58:20

新的投资领域 厉害???? -mickeylili- 给 mickeylili 发送悄悄话 mickeylili 的博客首页 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 17:16:00

每年只有2.5%的回报?还是我看错了?一百万每年净2.5万回报似乎不高,当然如果土地升值实际回报会更高,农地升值,房地也更应该 -trimtip- 给 trimtip 发送悄悄话 (86 bytes) () 10/22/2021 postreply 20:36:38

是2.5%,good point. 的确不高。求平稳保险。当然还是湾区的房子exciting。咱没有嘛。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/22/2021 postreply 21:27:02

我也是天生热爱土地的人,但怯于祖辈的生平,只是观望中,遗憾。 -USA--马儿- 给 USA--马儿 发送悄悄话 USA--马儿 的博客首页 (0 bytes) () 10/23/2021 postreply 05:14:32

赞投资农田的华人移民。有地才有天,天地生人,这是华人骨子里的认知! -USA--马儿- 给 USA--马儿 发送悄悄话 USA--马儿 的博客首页 (0 bytes) () 10/23/2021 postreply 05:53:00

最近在学习投资MOBIL HOME PARK, 看来买农田出租更省事。。。。 -xiaohua2021- 给 xiaohua2021 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/23/2021 postreply 06:36:39

涨见识了!谢谢分享。我受到的启示是,结合自己所处环境,选择适合的方式投资生财,条条大道都光明啊! -少小离家大难归- 给 少小离家大难归 发送悄悄话 少小离家大难归 的博客首页 (0 bytes) () 10/23/2021 postreply 11:31:59

涨知识,非常感谢您的分享! -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 10/23/2021 postreply 11:38:00

谢夸奖。我是新手。非常感谢这个坛上大师们的各种经验。没办法,我们的房子真一点不长。 -无言无语无声- 给 无言无语无声 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/23/2021 postreply 19:25:42

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