先回答或者补充一下之前大家的几个问题：
1，文更正：有朋友回帖说大岛现在Hilo20多万的房租也涨到1500左右了，我文章写1000做个更正。同时我认为今年大岛出租房的价格大幅拉升是和火山摧毁几千房屋有关的。Kona 2016年1.1m的房子租金3000，50万的房子1700租金。我在Oahu 1。1米的房子租金5000，Kona还要雇PM，所以我最终还是权衡利弊离开了。
2，来夏威夷玩是否可见面？欢迎欢迎。咱是丑媳妇不怕见公婆，凡是来夏威夷玩的请我吃饭我一定都赴宴：-）饭菜好坏不拘。
3，加拿大人在夏威夷买那么多房子，他们可以长住吗？ 这个问题专门请教了专家的，因为加拿大是夏威夷除了日本之外最大的外国投资者买家，所以对这些事情realtor都要求了解的门清才行。一般来说退休的加拿大人可以在夏威夷长期居住不需要签证，但是如果你超过182天你要付income Tax，所以加拿大人基本都是snowbird，控制自己在这里居住的时间不超过182天。
4，Oahu外地人买房的加倍地税是只从100万以上的部分，这个又找专家确认了。假如你买1m以上的房子才有这个加倍地税，但是是分两段计算，100万以下是0.45，100万以上是0.9.如果是自住税率是0.35%加上自住房折扣就只有0.25%左右了。
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夏威夷的房价还会继续涨吗？
我已经收到几个人问这个问题了，如果有人可以肯定的告诉你未来会发生什么，无论是房价涨跌还是什么，那么一定是上帝，也就不会有房地产危机的发生了。那么是不是房价涨跌就是无法预期的呢？我想我们可以从历史来推测未来，从一些相关的数据来推测未来，至于未来是不是会按我们预期的发展就只有未来才能告诉我们了。
无论是全美还是说夏威夷，房价的历史走势都是上涨的，全美从50年代到现在房价去除通胀因素之外的大约平均年上涨1-2%，夏威夷的房价则平均年增长率在4-5%，只算Oahu的话就更高，大约平均年增长5-6%，可见Oahu称为房地产投资之岛是名不虚传的。
房价的上涨最根本的动力有两个：供求关系和购买力。
一，首先说供求关系，夏威夷的住房拥有率只有55%不到，远远低于全美69%的比率，这当然意味着巨大的需求。夏威夷DBEDT（商业，经济发展和旅游局）预计到2025年夏威夷需要6万五千到10万套住房，所以开发商机巨大，考艾，大岛，Maui和Oahu四个在建或者在规划的新社区都有几个，但是到2025年可以建成的数量连需求的一半都不到。
目前从新屋许可看每年能够建成的新房总数量（包括所有型式的住宅，多家庭，独栋，单元等等）全部夏威夷只能建筑4000单位左右见下图。同时我们可以看到在历史上房价大幅上涨的时期新屋许可也呈现爆发性增长，从2015年开始房价上涨，但并非暴涨，新屋许可也是温和增加。
新屋建筑不足有几个原因，1，是建筑能力不足，现在夏威夷的失业率已经低到2.3%，全美最低的州，建筑用工严重不足。2，建筑材料，在夏威夷所有的建筑材料基本是靠海运进来。3，建筑用地十分紧缺，就以oahu来说虽然有大片的空地，但是想转换成建筑用地很难，从珍珠港往东几乎完全没有空地了，要建筑只能拆旧建新，或者是低改高，但是夏威夷对高层建筑的区域和高度又有极端严格的限制。去年政府把以前独栋家庭的规则改了一下，以前单独家庭宅基地分为3500尺，5000尺，9000尺等等，只能一块地建一个单家庭，现在房客5000以上你申请可以加建一个独立的房子。即便如此能够增加的数量有限。，
游客住宿也是一大需求，下图我们可以看到过去四十年游客不断增加但是用于游客的房屋并没有真正的增加。这也是各种短租房的出现的必然吧
二，购买力，
诚实的说，夏威夷的房子价格太高，一般工薪阶层没有钱买房，这也是为什么夏威夷的住房自有率大幅低于全国平均水平的原因，即便是工资有所提高，底层的工人也没有能力买房，那么这样高的房价谁来买呢？除了岛内的购买力之外当然就是岛外的投资者和移居者。
下图是1990年到2013年的移居数据，虽然房价有涨跌，经济有好坏，因为我们经历了两次大的经济危机，但是外国移居数量基本上稳定在1万人左右，美国国内移居夏威夷的人数虽然受到经济形势的一些影响，但整体上保持逐渐增加的趋势。（50年代-70年代是夏威夷移民人口爆发的时期。）
夏威夷檀香山在50年代初还是一个小渔村，在这短短的70年的时间里一跃成为世界最著名的旅游胜地，和顶级城市，当然经过了几次大的房价上涨和房屋建筑的大爆发时期。而移民是夏威夷发展和房价上涨的主要动力。
1950-1959，真正成为美国一个州之前，二战后的恢复发展时期，五年共卖出了公寓623套，檀香山出现了城市的雏形。房价上涨了50%，均价由7.3万涨到了超过10万。这个时期主要是独栋家庭住宅的建筑
1960-1969：就在大家都以为房价上涨结束的时候，60年代共卖出了公寓房3000多单位，整体房价又涨了40%，这也是夏威夷成为世界观光旅游胜地大肆开发的阶段。因为许多当地人开始担忧自己的生活会被改变，夏威夷岛将布满房子，所以通过了土地使用法。将城市用地严格的做了限制。
1970-1979：这十年人口继续膨胀，卖出了公寓8千套，房价继续上涨了50%。随着美国利率在1980年达到18%的峰值，房价上涨开始受到抑制。
1980-1990.,这个时期也是美国国内经历房屋泡沫的时期，许多房屋建筑商倒闭，但是夏威夷的房价并没有太大变化，只是建筑大幅缩水，仅仅建筑了不到900套的公寓，但是房价却又上涨了40%，而全美房价在这十年只涨了10%。
1990-201020年间只建筑了公寓1500套，在经历了20多年的建筑低谷期之后，随着房价的回升，因为建筑用地的稀缺，单元公寓再次进入爆发期，2015-2018已经建筑了大约5000套。
除了普通的移民移居之外，美国军队人员也是夏威夷房屋市场的购买力支撑之一，下图是夏威夷30年来军队人口的变化情况，除了2008年附近的巨大变化之外，整体趋势是保持逐渐增长的好势头。别的不多说，2008附近的巨大变化是因为政府的太平洋策略的影响。而最终的情况是，美国政府越来越努力打造夏威夷海军基地。这已经是党派共识。
说到购买力不能不说经济，这是夏威夷政府对经济的预期，2018，2017是实际数值，显然这个预期是受到国际货币组织对世界经济的预测的影响，对今后几年的经济增长速度预期有所放缓，但是工资收入却显示出强劲的增长。而且整体游客人数和消费力都在增长。
三，其它影响夏威夷房价的因素
利率是影响房价的主要因素之一，这在全美是没有异议的，但在夏威夷特别是oahu房价和利率的关系要弱的多，比如在70年代末到80年代只有利率到了18%的极限的时候才产生短期影响. 和美国国内的情况有很多差异。
相反多数人相信夏威夷的房价和经济和日本有巨大关系。70-80年代的房价泡沫就是日本人的抢购造成的。当年据说有日本人整栋楼甚至整条街的买房子。89年日美开始贸易战，夏威夷的房地产也进入衰退期。时至今天日本人依然是最大的旅游和国外购房者。
四，我对夏威夷房价的走势分析和展望。
2018年夏威夷房子上市后平均会拿到5个以上的offer，现在平均30天内可以拿到5个offer，也就是说明显的抢房子的状态没有了，平均上市时间延长。毫无疑问这和整体世界经济的预期情况一致。
我的研究发现，夏威夷特别是oahu的房价走势和北美的经济情况的相关性不如和世界经济的整体相关性高，而和东亚太平洋地区的经济情况的相关性为最高，回头看夏威夷5自70年代以来的走势，几乎是东亚太平洋经济走势的翻版，只是要提前一两年。如图，红色为东亚-太平洋地区的GDP，数据取自世行公开数据，这个地区的经济势头很猛，如果历史可以重复那么Oahu的房价还有的涨，而且很可能很快就会大涨。
每一次夏威夷的房价暴涨过后都会引来房价末日的担忧，50年代末的上涨大家认为加入美国的利好可能已尽，没有想到房价暴涨直到70年代末，就在担忧夏威夷移民红利消失的时候，又掀起了日本的抢购潮，人口依然继续增长。日本经济萧条之后到现在也没有起色，但是夏威夷的房市却又在2003-2007年再次大幅上涨。这一次很多人都很镇定了，2014年房价开始上涨之后到现在已经是第五个年头了，但是还没有出现之前几次的暴涨，年涨20%-35%的暴涨连续两三年，所以大家又开始担心，这是不是说这次的房市不会有暴涨出现，而是会从现在就开始缓慢增长缓慢回调了。
我不认同这个观点，除了上边世界经济的数据之外，我们来看一下夏威夷的游客数据。下图我们可以看到夏威夷游客人数在日本经济衰退之后出现了一个阶段的盘整期，但是盘整向上，而且早已突破前高大幅增加，这说明虽然日本是夏威夷游客的最大单一来源，但是所占整体游客的比例在减少，夏威夷对世界游客的吸引力越来越大。
但是游客消费总额却在89年到达顶峰后因为日本的衰退，游客整体消费水平进入停滞状态，随后是两次的经济危机，虽然大家出来玩。但是花钱明显的小心了，不过经过了20年的盘整之后，日本的影响已经消失，这和游客人数是对应的，我们看到日本经济依然没有起色，但是2010年后游客总消费却开始大幅回升，特别是最近几年世界经济走强，游客也变得奢侈起来了，技术走势上看我们可以合理推断游客人数和销售总量都将持续走出新高。那么Oahu的房价呢？
下图是Oahu的房价历史走势，和我的预期。在我的预期一图中Oahu的房价数据经过了通胀矫正。每一次的房价偏离中线，都会回归，每一次盘整之后都会有一次大的拉升，我认为这次也不会例外。
当然未来走势可以是两种，1，是进入盘整然后上涨，这样的情况我们之前没有过，所以只能说历史不支持这样的走势，我上边对经济和游客等各项分析也不支持这样的走势。2，继续目前的增长速度一两年后就进入快速拉升周期，这样的走势符合我之上的各种分析。
日韩游客的大幅增加也是在美国对日韩免签之后，在川普上台前，夏威夷一直在推动对中国团游的免签，但是川普上台功亏一篑，不过谁知道未来那一天就成真了呢？那样的话，，，，后边的话就不说了。
当然一定要说一句，我这是自己的一家之言，是不是正确的只有未来告诉我们。所以你别信以为真，如果你信了，你买了，那么别怪我。我只是把我的想法，我的观点，我的研究，我的分析还有我的资料免费和你共享，至于其它就是您自己的事情了，和我无关，这算免责条款吧。何况我还不是卖房子收费的代理啥的。
下一期会介绍一些具体的区域和购房的选择（不会介绍具体房子，我不是卖房子的）
