诚心请教投坛前辈:关于投资房和1031-exchange的组合选择问题

来源: 2019-03-14 21:43:27 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3421 bytes)
本文内容已被 [ cman2015 ] 在 2019-03-15 15:36:26 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

诚心请教投坛前辈:关于投资房和1031-exchange的组合选择问题

新人遇到了投资房问题,经验不足,感觉很难做决定,诚心向各位投坛前辈请教。楼主现在手头有一个投资房A(有贷款,equity为正,现金流正),还有一笔现金,想再买一个小点的房子B。主要原因是一年以内计划去其他国家上学,需要一笔稳定的收入来支持学费和生活费。因为各种原因,暂时不考虑贷款,楼主也不懂其他投资办法。考虑过目前有以下几个组合option:


1. A投资房exchange to a fouplex,然后剩下的现金买个小点的房子B。现有投资房总价和fourplex价格差不多。对于我来说,这是感觉压力最小的option,因为完成置换后现金买房子B可以比较灵活选择,也可以留着现金等更好的机会。但是市场上合适的fourplex目前选择少,走得很快,卖家可能不愿意等我卖房子的时间,感觉实施难度会比较大。


2. 全款买fourplex,然后A投资房1031 exchange用付完贷款后的钱买小房子B(尽量少放或不放现金)。这个方案个人感觉压力很大,因为合适的fourplex基本会用掉手头90%以上现金,万一有什么紧急情况会应付不来。fourplex基本上短期内也不会考虑卖掉。后面的1031置换房子B,作为卖家还要付agent commission fees手头也会比较紧张,同时因为置换时间限制选择也没那么灵活。好处是全款买fourplex成功率会比较高。


3. 全款搞定小房子B。然后看情况把A投资房置换成fourplex(还要放一部分现金,因为A投资房有贷款)。这个和option 1有同样的难题,置换会比较难拿到合适的fourplex,感觉比1稍微灵活一点。完成以后手头也是只剩下10%现金吧。


4. 全款搞定小房子B。然后把A投资房置换成小房子C(尽量少放或不放现金,控制在A投资房付清贷款后的equity以内)。这样完成以后,手头会有小房子B+小房子C+一笔现金。不过这样的组合每月收入会远不如fourplex+小房子B。这个感觉实施起来最容易成功,毕竟SFH市场上选择还是很多的。 

加上具体数据信息,请大家指点迷津:

1. A房总价25万左右,贷款12万;目前净收入大概500/月;

2. Fourplex合适的价格在28万上下;

3. B房希望控制在15万以下;

4. 上学每月出租房收入希望能在2500~3000之间;

请各位有投资房和1031置换经验的前辈多多指教,帮楼主分析一下各个option的利弊和成功的可能性。马上就要做决定,楼主已经感觉到压力山大,都有点吃不好睡不好了。

所有跟帖: 

你找个1031 agent问吧,一两个方案好像不符合1031要求 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (122 bytes) () 03/14/2019 postreply 21:57:19

好像是只要不拿出现金就行吧?要是不能这么换,那还真的不好办了。新人没经验求指点。。。 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 22:37:57

你看懂这个吗? -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (301 bytes) () 03/14/2019 postreply 22:45:16

看这篇的意思是不能用A投资房付完贷款的钱全款买房子B,不过又说可以offset mortgage boot。。到底是什么规则呢? -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 22:58:38

说的是算得不好会欠一些税 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (297 bytes) () 03/14/2019 postreply 23:07:44

多谢分享。希望有类似1031经验的多多指点,谢谢啦 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 23:10:03

再有,上个什么学啊?留下来掏粪比什么都强,想不开啊 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 22:07:31

你在说反话吗? -喜喜哈哈- 给 喜喜哈哈 发送悄悄话 喜喜哈哈 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 22:51:18

你去问能源博士甜薯老爷 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 23:09:56

这是我见过的你出的最烂的主意 -201411- 给 201411 发送悄悄话 201411 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 04:08:26

论点需要论据支持 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (77 bytes) () 03/15/2019 postreply 05:31:01

但个人素质不一样。 没素质的人再有钱也无趣。素质这个东西是买不来的。 是要家教和教育打底的. -201411- 给 201411 发送悄悄话 201411 的个人群组 (76 bytes) () 03/15/2019 postreply 07:34:29

读书和素质,只不过是两个相关条件,并不是因果。有的人读多少书都没有素质 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (86 bytes) () 03/15/2019 postreply 07:40:55

那是家教出了问题。书还是多读点好-老了都要读书,读了就会想,防老年痴呆lol -201411- 给 201411 发送悄悄话 201411 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 08:24:00

上学进修主要还是专业需要,同时自己也想休息一下 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 15:14:21

你对1031ex的理解完全不对。去找个专家谈谈吧,不要在这乱问。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 23:08:00

所以A投资房1031ex用付完贷款的余额买小房子B完全不可行吗?汗颜。。没经验,听朋友说只要不套现就可以 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/14/2019 postreply 23:33:00

You have to pay some capital gain tax -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (574 bytes) () 03/15/2019 postreply 06:53:02

+1 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 08:22:35

再次感谢柠檬大大的专业信息 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 19:28:36

可以有多些数字吗 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (1811 bytes) () 03/15/2019 postreply 08:26:14

https://www.cwscapital.com/what-is-a-1031-exchange/ -平静心北美- 给 平静心北美 发送悄悄话 平静心北美 的个人群组 (369 bytes) () 03/15/2019 postreply 08:53:56

谢谢各位关注,加上具体数据信息,请大家多多指点 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (267 bytes) () 03/15/2019 postreply 15:28:16

漏了说A房卖25万的capital gain是多少?这个决定值不值得做1031 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (72 bytes) () 03/15/2019 postreply 16:10:49

A房总价减去贷款,gain大概13万。买B房还要加点钱。 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 16:15:28

你确定A 房只cost你12万?还有卖之前可有多少现金在手? -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 16:52:51

是的。现金差不多比fourplex略多一点 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/15/2019 postreply 17:11:22

有头绪了 -梁山sl- 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 梁山sl 的个人群组 (1163 bytes) () 03/15/2019 postreply 17:57:20

商业地产完全没头绪,感觉门槛比较高 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2019 postreply 05:17:36

加跟帖:

  • 笔名:      密码: 保持登录状态一个月,直到我退出登录。
  • 标题:
  • 内容(可选项): [所见即所得|预览模式] [HTML源代码] [如何上传图片] [怎样发视频] [如何贴音乐]
回到顶部