国庆节，一向都是楼市的黄金销售期，但今年，一些地方的房产销售们却并没有迎来 " 大丰收 "。
在中部重镇，拥有近 1300 万人口的河南省会郑州，楼市却呈现出一副寒冬的景象。不仅二手房交易持续遇冷，往日不愁卖的新房，也开始纷纷打折送礼，促销力度让前来咨询的购房者也感到吃惊。
郑州大量楼盘降价销售，有的项目首付只要 4.1 万
" 国庆限时特惠，总房款再打 99 折 "" 难得一遇，最新福利！国庆特惠 94 折 "" 当红爆品！每日 5 套特价房 "…… 近日，不少打算购房的郑州市民发现，新房市场出现了不少 " 国庆优惠房源 "。
据第一财经，位于郑州市北四环的 " 绿都青云叙 " 项目在开盘初期，曾卖出 15000 元 /㎡至 20000 元 /㎡的高价，但 9 月 30 日晚，该项目却突然传出大幅度降价信息。10 月 1 日，该楼盘打出的价格是精装修 12800 元 /㎡、毛坯 12000 元 /㎡起的价格，相比此前的房价，已经至少下降了 2000 元 /㎡。
图片来源：每经记者 王佳飞 摄
伴随着绿都青云叙降价，与之处于同一片区的融创运河源项目也开启降价模式，直接甩出了精装 12500 元 /㎡的价格。
10 月 2 日，位于郑州市经开物流园区、原价 9500-9600 元 /㎡的路劲正荣悦东园项目，直降 2000 元，将房价降至 7500 元 /㎡，还带精装修——这个价格，甚至还不及河南一些地级市的房价。
随后，更多楼盘加入了降价大军：位于郑州市西三环的金科中原项目，原价 13500 元 / 平方米，很快将均价降至 11500 元 / 平方米；位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目，一度将房价由 14000 元降至 12800 元，还附送车位；鑫苑远洋臻园项目，也一度将单价降至 1 万元以下，同样附送车位…… 还有的楼盘更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款 iPhone13 等多套优惠 " 组合拳 "，吸引购房者。
一些项目甚至喊出了 " 首付 4.1 万，置业大郑州 " 的口号。
在位于郑州市西四环的一个项目内，置业顾问表示，其中一个总面积 89㎡、总房价 80 万的房子，首付仅需 41090 元即可买到，" 首付你先付 5%，剩下的，每次付 5 万，两年内付清就行。" 而按照 30% 的正常首付比例，该房子的首付应该为 24 万元。
据大河报记者走访发现，虽然不少楼盘的标价并未有明显下降，但咨询是否有优惠时，置业顾问便会详细介绍活动优惠方案。"7、8 月郑州楼市停摆了一个多月，影响挺大的，整个楼市都出现了降温，不少楼盘都推出了相关优惠活动，所以现在入手的话，还是比较划算的。" 碧桂园天悦湾的置业顾问表示，" 目前，我们这边国庆购房可以享 94 折的额外优惠，一套房子能额外省下个 6 万元，如果您今天就下定的话，我还能跟领导申请送您些礼品。"
销售人员：今年郑州没有 " 金九银十 "
据中国房地产报，已经在郑州生活 10 年，有着 8 年新房营销经验和两年渠道分销经验的张扬表示：" 以往节假日时最发愁的是客户太多，带看不过来，今年是极难约到客户。" 张扬表示，他已经 6 天没有约到一组看房客户，压力特别大。
谈起房地产界的 " 金九银十 "，他苦笑着说，郑州房地产市场的 " 金九银十 " 早已不复当年盛况，" 尤其今年，是我工作以来最艰难的一个‘九月’。"
在他看来，" 难 " 的原因在于两方面：一是房地产调控政策持续收紧，楼市整体降温；二是 7 月和 8 月洪灾疫情导致很多企业和个人损失惨重，购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚。
与张扬 " 闲得发慌 " 不同，郑州多个在售项目营销人员则表示，" 这个月每天都忙得脚不沾地儿 "，为了卖房，他们使出了浑身解数，打折降价、首付分期、买房送车 …… 各种花式促销齐上阵。
但市场成交却不理想。相关数据显示，截至 9 月 27 日，郑州 9 月新房市场成交 9696 套。这个数据相当于 2020 年 9 月单月销量 51%，郑州楼市巅峰时期 2016 年同期销量的 19%。
业内人士介绍，大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间，一些全国知名的房企也加入了降价大潮，有的企业自身出了问题，有的是因周期性回款压力 …… 原因种种，但核心还是为了刺激有些偏 " 冷 " 的市场。
据第一财经，在郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的王亚军说，眼下的这种大幅度降价，在他 20 多年的从业经历中，只见过两回，一次是 2008 年，金融危机爆发之后；另一次就是现在。
" 降价是为了促销，但再降，你也不能亏到本里吧？" 王亚军说，做生意，可能有薄利多销，但眼下这种 " 往本里亏 " 的促销，却是他此前从未经历过的。以王亚军所在的这个项目为例，按照拿地价、建筑成本等投模测算，该项目的成本价，应为 9000 多元 /㎡，但现在，他们售楼部的对外售价仅有 8000 多元 /㎡——这意味着，每卖出一个㎡，就要亏损近 1000 元。
郑州 8 月份二手房成交量 " 腰斩 "
新房疯狂打折促销，二手房就更不好过。
据大河报，有郑州中介人员表示，从今年 " 十一 " 黄金周的成交量来看，二手房市场比较低迷，很多门店都没有成交量，成交最好的可能也就是十几单。
据郑州市住房保障和房地产管理局发布的 " 郑房指数 " 显示，今年 8 月，郑州全市二手房共成交 2887 套（间），成交面积 29.84 万平方米，成交均价 11441 元 / 平方米；其中住宅二手房共成交 2804 套，成交面积 28.76 万平方米，成交均价 11458 元 / 平方米。对比去年同期，郑州全市二手房共成交 7701 套（间），成交面积 76.86 万平方米，其中住宅二手房共成交 7488 套，成交面积 74.43 万平方米，今年 8 月份二手房成交量堪称 " 腰斩 "。
据 " 郑房指数 " 显示，今年 8 月，郑东新区的二手房成交均价最高，在 17890 元 / 平米；金水区以 12677 元 / 平米紧随其后，经开区、惠济区也步入 12000+ 元 / 平米大军，剩下的二七区、管城回族区、中原区、高新区成交均价均在 11000+ 元 / 平米左右。
" 其实近几年郑州二手房市场都挺冷的，不仅成交量下跌，部分房源的降价幅度也很大，我手里有套 110 多平方米的三房，从今年 8 月份开始挂牌，到现在已经降了近十万也没卖出去。" 位于金水区花园路上的中介门店工作人员表示，总体来看，金水区还算是相对稳定的区域，如果是地段较好的学区房，价格还算是比较坚挺的。
据新京报，二手房市场的惨淡还与郑州多数银行贷款紧张相关。一方面，二手房贷款利率高，另一方面，放贷难、放贷周期长导致二手房市场越来越低迷。
" 现在银行放贷快的需要 3 个月 -6 个月，放贷慢则需要两年。对于贷款买二手房的购房者来说，部分房主要拿到全款才能交出钥匙，这就意味着购买二手房的交易周期被拉长。相比新房，二手房‘拎包入住’的优势也减弱了。" 一位中介人员说。
据中国房地产报，中国商业经济学会副会长宋向清接受采访时表示，目前郑州房地产市场正处于阵痛期、调整期、观望期，这主要有两方面原因一是房地产宏观政策持续收紧；二是洪灾和疫情双重影响。
" 受这些因素影响，郑州房地产市场整体上不是很景气，这是预料之中的事情。" 宋向清认为，从价格上来说，郑州楼市已经到谷底，未来不会再有大幅度下降。接下来，随着房地产调控政策微幅调整，楼市还会出现微幅震荡，但趋势是向上的。
