华夏幸福“暴雷”后，荣盛发展吓得一哆嗦

当华夏幸福宣布债务违约公开承认“暴雷”之后，同样重仓环京区域的“河北王”荣盛发展也引起了市场高度关注。

在河北房企中，华夏幸福依靠环京区域成为多年的“带头大哥”，如今已深陷千亿债务危机；荣盛发展也扎根环京区域的廊坊，但一直只是华夏幸福身后的“跟班小弟”。如今大哥出事之后，小弟可好？

“三道红线”已经踩中两条

据荣盛发展披露2020年销售数据，全年累计签约金额1270.97亿元，同比增长10.18%。华夏幸福截至目前仍未公布2020年的销售数据，克而瑞榜单显示，其2020年销售额949亿元，同比下降33.7%，已经跌出了千亿军团。

这也意味着，荣盛发展在2020年终于实现反超华夏幸福，“环京一哥”的荣誉是它的了。

克而瑞数据显示，2020年环京区域TOP30房企销售金额超2000亿元，7家房企销售额超100亿元。其中，荣盛发展以226.31亿元夺冠，万科以199.33亿位列第二，融创以173.91亿元居第三。紧随其后的还有华夏幸福、隆基泰和、碧桂园、中国恒大集团等，均已进入环京百亿阵营。



2020年环京房企销售排名

不过好不容易抢到手的“环京一哥”这顶帽子，实在是过于沉重，荣盛发展戴着似乎也不太舒服。

荣盛发展2020年三季报显示，公司前三季度实现营业收入436.62亿元，同比增长12.42%；净利润44.05亿元，同比下降9.88%。有一个数据很夸张，那就是经营性现金流净额，同比狂降3949.83%，为-37.15亿元，创5年新低。

截至2020年三季度末，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍。对比央行、住建部划定房企融资“三道红线”：剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。荣盛发展“三道红线”已经踩中两道，只有现金短债比勉强达到监管要求。这也意味着荣盛亟需采取“降负债、降杠杆”行动，同时也可能会对其下一步融资有所影响。

对此，荣盛发展公开表示，2020 年公司债务结构在不断优化，根据预测年底净负债率将控制在70%左右，现金短贷比预计控制在140%左右，数据最终以审计报告为准。

河北一省营收占比仍过半

前些年，华夏幸福重仓环京区域，依靠2016年环京楼市的高潮创造了销售神话，当年实现销售1203.25亿元，同比大幅上涨66%，遥遥领先行业。那一轮楼市红利华夏幸福吃得很爽，并将其一举送入TOP10强房企榜单，以第8名超过绿城、华润、龙湖的排名。

然而从2017年3月开始，几乎所有环京区域陆续加入限购大军。环京楼市迅速降温，量价齐跌，华夏幸福挨了当头一棒，不得不裁撤区域、合并事业部，甚至大举甩卖资产、引入战略投资人。

但荣盛发展仍然坚持继续深耕环京区域，甚至还加大了赌注。2018年后在环京区域拿地最多的房企，已经不再是华夏幸福，而是荣盛发展。业内认为荣盛可能在赌环京楼市政策会放松，只是现在看环京区域限购政策已快4年，仍未有放松。

这也导致重仓环京的房企都很难受，华夏幸福如今已经“暴雷”；“河北王”荣盛发展也不太好过，甚至还传出了裁员、降薪的传闻。去年底有猎头爆料称，荣盛集团内部工作会议要求，暂停一切不必要的招聘，2021年初执行裁员20%的计划。对于裁员传闻，荣盛发展没有回应。

荣盛发展过于依赖大本营河北，这几年虽然积极向外扩张，但仍然占比不高。从2020年半年报看，荣盛发展在河北省的营收，仍占主营业务收入比例高达50.23%；其次是江苏，占比20.76%。

不过，荣盛发展也在不断加强环京之外的粮仓优化土储布局。截至2020年上半年，荣盛环京的土储已经不超过14%，全国化战略布局优势逐渐凸显，二线以上城市土储占比55%以上，土储城市层级不断提高。以荣盛发展江苏分公司为例，该分公司从南京为起点，延伸到全省多个城市，2020年销售额实现破百亿。

知名地产分析师严跃进告诉红星资本局，华夏幸福和荣盛发展一直都依赖环京区域市场，市场降温后会带来较大影响，这是不可避免的。同时，这些房企前几年扩张比较厉害，但销售端一旦受到影响，肯定也会比较难受。

对于环京区域市场，严跃进判断一个周期后也会有复苏，后续仍有较好的成长。但对于房企也要牢记教训，特别是外部环境、政策的变化，如果应对不足就会带来巨大压力。而且不止环京区域，包括全国其他一些地方的布局。他表示，当一些城市市场交易不错的时候，出台各类调控政策往往也会比较频繁。

增发计划一拖五年终告吹

值得一提的是，荣盛发展拖了五年之久的增发计划，直到最近才彻底告吹。

1月12日晚间，荣盛发展公告称，拟撤销2016年度非公开发行股票的申请，并获证监会批准。当年的公告显示，拟非公开发行股票募资49亿元，用于投资于石家庄荣盛华府、南京荣盛华府、济南花语馨苑及邯郸荣盛观邸项目。

结果一拖五年，拖到上述房地产项目都陆续竣工了，募资事项仍无进展。荣盛发展无奈宣布放弃：“鉴于融资计划调整及募集资金投资项目的实际情况，经与保荐机构审慎研究后，向证监会申请撤回2016年度非公开发行申请文件。”

股权融资泡汤，荣盛发展这些年则多次借助于债券市场融资。红星资本局简单梳理发现，近年荣盛发展多次高息发债，以今年1月20日完成的3亿美元债为例，票面利率达8.95%。这样的利率水平虽然不算最高之列，但也算相当高了。此外，荣盛发展还多次向控股股东及关联方借款，这些借款利率最高达到9%，也明显偏高。



荣盛发展股价低迷

去年下半年以来，荣盛发展股价一直跌跌不休，到2月4日最低见到5.95元。也就是2月4日晚间，荣盛发展宣布，控股股东及子公司、一致行动人荣盛创投计划自2月4日起六个月内，以不低于1亿元增持公司股份。并且当天荣盛创投就已出手，通过集中竞价方式增持355.36万股，增持金额2133.49万元。

荣盛发展公告称，拟增持股份的目的是基于对公司未来持续、稳定发展的信心、对公司管理团队的高度认可及目前公司股价“严重低估”的情形。不过，也有声音认为，因为华夏幸福“暴雷”事件影响，荣盛发展及时表态也是一种积极的表态。

在大股东增持下，荣盛发展股价也迎来连续两日反弹。2月8日收盘涨1.74%，收报6.45元。