美国住宅房型五花八门、林林总总、眼花缭乱，从外观结构看至少100多种。什么维多利亚式、殖民地式、地中海式、西班牙式、托斯卡纳式、乡村式、牧场式、谷仓式…… 等等，等等。
图一，民宅的外观分类。资料来源：45 Of The Most Popular House Styles In The United States
其实内核的布局（Floor Plan）远比外观的表象更为重要，本文从结构简单、建造成本低的 Bungalow Style 谈起。
图二， 典型的 Bungalow Style 布局（Floor Plan），在加州极为普遍。通常为一层，建在 Crawl Space之上，上下水管线和各种 Cable 都安排在那里，明显的优点是便于维修和更换。居住面积从1000 到1600 sqft， 大多数拥有卧室三个，厕卫二个。我将之归于段位为一段的住宅。上图中的内部结构和平面布置沿用原始的理念，但外部设计完全是现代化(二十一世纪后的式样)的方案。
Bungalow最早起源于南亚，于19世纪70年代传入美国，二次世界大战后在美国的南方广泛建设，至今仍广受欢迎。其主要特征包括：造价低廉，体量小巧，通常为1至1.5层高。外观低矮平缓，低坡屋顶，配有宽大的挑檐。设有带遮阳功能的门廊 （Porch 或者 Deck）。房屋内部通常采用开放式布局，并配备紧凑型厨房。由于住宅用地的资源紧张，20世纪90年代后已经很少建设。
除了地点（Location）之外，居住面积是影响房价的第二大因素，直接和房价正相关。因为居住面积（Living Area）关系到住宅布局，进而直接影响到居住的质量和体验。下图揭示Living Area 和全美房价的中位数以及单位房价的关系：
图三，随着居住面积的增加，房价总量必定提高，但单价下降。
为了便于讨论，本文根据Living Area 的尺寸将民宅划分成不同的段位，以及与段位相应的中位价。居住面积越大居住体验就越舒适，应用的弹性和灵活性就越大，段位也就越高。
根据上表的划分，图二的房型属于基础段位，一段。如今美国的一层平房基本都是在 Bungalow 的理念下发展演变而来。百年来的演化是由平顶到坡顶，增加 Attic，Attic 进一步变化成 Bonus Room，进而可发展成 1 Bed + 1 Bath, 250 sqft。
图六，二段段位的floor plan , Bungalow 的变型。这是近年来的设计，平顶全面改成坡顶，有阁楼形式，部分阁楼加高，做出Bonus Room 和完整的 Bath Room。
顺便提一下 Porch， Patio， Deck 和 Garage 只被算作 Excluded Area，不能被算作 Living Area。只有空调和暖气可以达到的地方可以算作 Living Area。 Porch， Patio 和 Deck 的基本定义： Porch 几乎都是水泥地面，水平面和房屋的一层平齐，其上有挡雨的 Cover。在房屋正面入口处绝大多数都有 Porch。Patio 可以是水泥地面，也可以用砖块拼成，水平面和建筑外部的地面平齐或略高，通常没有 Cover。 Deck 的材料以木质最为常见，需要油漆保护。Deck 高于室外地面，通常和房屋的一层平齐。Deck 可以做成 Screened Deck。
20世纪 90年代后，建筑用地紧张，住宅建筑不得不向高空发展。地基不再是 Crawl Space，而是浇铸一大块水泥地， Concrete Slab。上面为两层楼房，底层为公共区域，Family Room，Living Room，Dining Room，Kitchen，Breakfast Nook， Half Bathroom 安排在那里。所有的卧室（Bedroom）以及为它们配套的 Bathroom安排在上层。在整个90年代再加上二十一世纪的前五年，这种建筑安排了大面积的High Ceiling。由有顶的 Porch 进门，从Foyer （Entrance）开始就是 High Ceiling，光线从上下两层的窗户射入，足有18尺之高，高耸的视野令人感官一震。
图八，三房二个半卫生间，两层，1650 sqft，划分为二段。房屋整体建成方方正正的火柴盒形，以节省成本。这种房型起始于20世纪90年代，一些特征如前所述，进门后看到很大的 High Ceiling，占据的面积往往超过 200 sqft。21世纪后，发现过大的 High Ceiling 是无端的浪费。21世纪后设计进行了修改，部分 Open to Below （图中红线边框包含部分）的二层改为Office，为了获得二楼的阳光，Office 没有完全封闭，而是加装栏杆（如图中蓝色虚线所示）。
图九，二段房型的 High Ceiling （站在一层的感受）和 Open to Below （站在二层的感受）。
图八、图九类的房型从20世纪90年代起，长期是美国多数地区的指针性房屋，经济、实用，最受租客欢迎。
进入21世纪后，这类房型扩张、膨胀，面积从 1600 升级到 2000，段位从一段升级到二段。卧室从 3 扩展到 4，但卫生间保持不变，平面布置如图十。这种设计的缺陷是 High Ceiling 占据太大的居住面积（>200 sqft），造成空间的浪费；在冬夏两季又造成能源的浪费。 另外3个次卧分享一个卫生间，会有拥堵。
图十，缺。四房二个半卫生间，两层，2100 sqft，勉强进入三段。是二段（图八改良前）房型的简单扩张，四个卧室仍然集中在二楼。这种设计仍然保留大面积的 High Ceiling，其缺陷是 3个次卧分享一个卫生间，会有拥堵。
下面是改革图八（二段）的尝试： 在保留建筑体量（火柴盒形）的条件下，大幅减少 High Ceiling 的面积，仅在 Foyer 处少量保留，使之仅存不到 50 sqft。在一层增加一间次卧，并将原先的 Half Bath 改成一间完备的 Bathroom。典型的花小钱办大事，居住体验大大改善。
图十一，4 卧3卫，1950尺。在一楼安排了一间卧室和一个完备的卫生间，二楼为 Primary Suite 和共享一个 Bathroom的两个次卧。一楼的卧室可用作书房、办公区、或者客房，有很大的弹性和灵活性。在不到2000 sqft 的空间里，非常紧凑，达到最为有效的利用率。
此类建筑在世纪之交建了许多，之后的改良是增加 Living Area，使其超过 2000 sqft。
图十二， 四房三卫 ，2270 sqft，仍有大面积的 High Ceiling （~350 sqft），世纪之交的房型。硬梆梆的三段。
图十三 ，四房三卫 ，2440 sqft，仅在Foyer 处保留少量的 High Ceiling。二十一世纪后的建筑，和前图相比更加追求成本的降低。
图十二和图十三属于相同的段位（三段，2000~2500 sqft），二者都有相近的正面宽度 （~40 ft），在一楼都有一间次卧和一个完备的卫生间。不同之处在于，车库的车位数和 High Ceiling 占用的面积。
图十四，
图十五
图十四和图十五的Living Are 都超过3000 sqft，都至少有四个卧室，在二层都有足够的空间（Recreation Room 或者 Loft）可以改造成第五个卧室。他们的不同是将 Master Suite 安排在一楼还是二楼，如果在一楼，必须要加一个 Half Bathroom。如果次卧在一楼，卫生间可以共用，Half Bathroom 也就免除了，可以达到比较高的利用效益。
图十六，Example of Jack & Jill Bathroom.
图十七，4 Bed, 3.0 Bathroom，Living Area 3200 sqft. 在一楼同时安排Master Suite 和一个次卧并且都在建筑屋的后半部，另外在前部安排一间 Home Office，非常少见，应属于加分项。
图十八， 建筑屋的前立面、后立面、high Ceiling 下的 Family Room，饭厅。可以看出此房的奢华。
图十九，5 Bed, 5.0 Bathroom，Living Area: 5829 sqft。 上下四层，顶层酒吧、电影院配备完备的卫生间。地下室健身房、酒吧配备完备的卫生间。
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