细思极恐！楼市新政：30mm的网捞不到鱼了，换成15mm的网！“强心针”是谁的救命药，谁的毒药？
大消息，房地产重磅政策出炉。首套房首付比例最低降至15%，公积金贷款利率下调0.25个百分点，商贷利率下限取消。
这两年，大家都在说：房子烂在房地产企业手里是硬着陆，房子卖到老百姓手里是软着陆！显然，这次的楼市新政总体思路也是奔着软着陆的目标去的。
有宏观研究员称，综合当前的人口、债务、宏观、城市化、政策形势和市场预期，房地产市场难止跌企稳，房价还将继续下降。有产者需要趁着这轮房地产的余晖尽快出清，降低房地产持有比例。
4月底开始，这波地产股的反弹已经达到了40%-50%。下周房地产板块怎么看，A股大势又怎么看？
楼市新政，怎么看？
1、关于降首付比例，有网友神评论：30mm的网捞不到鱼了，换成15mm的网。不管是鱼、还是韭菜，或是接盘侠，都是一个道理。
15%的首付比例撬动了6倍以上的杠杆，在整个经济下行周期、降薪潮爆发、失业率高企的背景下，对于一些“强硬上车”的刚需就是一剂毒药。因为当前房屋价格才打开下跌空间，15%的波动非常快，也非常正常，这或为城市未来法拍房数量的持续走高埋下伏笔。
先救房地产企业、把房地产企业的杠杆转给老百姓，是因为房企的背后是土地财政，是上下游产业链，是税收，是GDP。这几年，我们已经看到太多的中大型房企扛不住了，到了不得不救的地步。
2、关于公积金贷款降低利率，有调查数据显示，全国缴纳公积金的人数约为1.64亿人，占比不到12%，其中公务员、事业编、国企职工都缴纳了公积金，人员数量在7-8千万。所以很多真正需要买房的人并没有公积金。
3、关于商业贷款未来的下调预期，不少潜在的购房者称，当前不买房不是因为每个月一两百块的贷款利息差，是房价太贵及未来收入预期的不稳定。
工资收入的预期，大家每个人心里都有最真实的感受。数据走势是这样的：
房价虚高，泡沫太大也是有理有据：就房屋租售比这个指标来看，当前房价整体依然泡沫严重，我们的大城市在1.5%左右，而欧美日稳定在3%左右。
总体来说，楼市新政对于房企来说，算是一定程度的利好，有利于回笼现金流和降低负债。但这针“强心剂”到底作用有多大，还得通过月度销售数据持续观察。
这个周末，二线城市中，有南京楼市博主探访几家新房售楼处，并没有出现中介口中的人满为患的场面，很多座位都是空的，看房人并不多，样板间仅有两三组客户同时看。
大周期上看，还需要多久楼市才能回暖呢？
之前，美国是6-7年，日本是20-30年，国内这波下行时间周期才2年，价格下降的空间平均约20%-30%的幅度。
相比于当时的美国和日本，当前我们遇到了更多的困难和挑战，包括人口的老龄化少子化严重、居民杠杆的提升空间不大、新旧产业链还未衔接、逆全球化愈演愈烈。
所以说中国楼市大周期两年就结束调整并不现实。
打个比方，好比是一个涨了20年的数十倍大牛股，这样调整时间和空间后，就可以抄底了？显然不能，如果强硬加大杠杆上车很可能面临爆仓局面。
专注宏观研究的智本社认为：综合当前的人口、债务、宏观、城市化、政策形势和市场预期，房地产市场难止跌企稳，房价还将继续下降。这对不少尚未买房的家庭来说是好事（内心上很支持），但前提是需要躲过这轮债务和宏观冲击，保持就业和收入稳定。对有产者来说，尤其是持有大量投资类房产的业主，需要尽快出清，降低房地产持有比例，考虑出售三四线、老破小、非核心写字楼、厂房、商铺等物业，及时锁定房地产价值。进入后工业化、后城市化和老龄化时代的国家，居民在房产上的配置比例一般不超过35%。这轮骚动是房地产的余晖。
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