续篇-自住房是不是您的财富?

来源: 2019-07-19 22:42:25 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4172 bytes)

上一篇文章《自住房是不是您的财富》引起了不少网友的评论,尤其感谢有些网友,用真实的例子来佐证自住房是自己的财富。

我的文章能开启读者的独立思考,如果读者还加以实例或/和数据来佐明自己的观点,本身就是一种自信和勇气!

无论别人认为是不是正确的观点,都是对我写文章的一种鼓励。

偏听则信,兼听则明。

借此我谨向各位网友表示衷心的感谢和致意!

自住房是不是自己的财富,就像你自己手里捏着一枚硬币,它的正反面,是可以变化的,是你自己去拿捏的。

上篇文章我论证了自住房不是自己的财富,是基于自住房不能产生被动收入。但是,这自住房是可以保值并增值的。 否则,租房好了。

如果我来论证自住房是自己的财富的话,我必须利用这两个属性,自住房可以保值并且增值。

举一个真实的例子。John在2010年在Sydney中北区Ryde买了一套2房2卫1车位的单元房,价值$47万。他从2010年就开始每年连本带息还贷款$2.7万元左右,(6%年利率)。

到了2018年。John的贷款本金余额是从之前的$37万降低到了大约$32.5万。8年才还了本金大约$4.5万元!

在2018年7月,John就把这套房子抵押给银行,银行的估值是$81.5 万,当然今年2019年估不到这个值。John从银行中可以贷出$65万元的钱扣去剩下的贷款$32.5万。John 的对冲账户里多了一笔大约$32.5万元的信用额度的账户上的钱,意思是说: John如果不用$32.5万元这笔钱,就不用还$32.5万元的利息,因为对冲了。

John 只用其中$13万左右的钱,去购买了一套Merrylands, 1房1厅1车位的单元房, 价值$50万元,作为投资房,每周可以收到$350元的租金收入。如果不算负扣税,John每年要贴$1.25 万元左右来供养这套Merrylands的投资房。 (5% Interest only, 100%借贷$500,000)。如果John有$8万税前收入(不含Super),John 的税可以从原本要交$1.7万元左右,减少到交$1万元左右,省税$7千元左右。

John利用自己自住房产生出的净资产,而产生了被动收入($350周租金收入,这会逐年增加,和每年大约$7千元的减税,这会逐年减少,如果John的年薪不变),这套自住房就成了John自己的财富!

还有一位网友也写了一个真实的例子,来佐证自住房是自己的财富。一对退休老夫妇,在1999年,把不欠钱的自住房(价值$1.5百万)作为reverse mortgage,再抵押给银行,借款$60万澳元,用一个银行账号,每个月只取出$1700元作为补贴开支,也就是说他们每年可以花费$5.5万元,($35,000元养老金收入,$2万元是从银行借).

20年过后,即2019年,老夫妇花光了$60万元,而自己的自住房价值又升值了,到$300万,因此他们又可以如法炮制再做reverse mortgage来度过余生。这也是个把自住房变成自己财富的一个绝佳的好办法。(reverse mortgage 有年龄和贷款限制)。

简而言之,财富的三大属性是衡量自己手头上拥有的东西是不是真的值得拥有的财富。比如说,手里的钱,存在银行里有被动收入,但能保值并增值吗?自住房是不是自己的财富,关键在于自己怎么拿捏分寸,如何使用它,是否把财富的三大属性用足,用好。




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所有跟帖: 

如果你的自住房既不保值也不增值,那是不是你的财富呢? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 06:12:16

如果你的自住房只保值但不增值,那是不是你的财富呢? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 06:13:19

如果你的自住房不保值但增值,那是不是你的财富呢? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 06:13:52

要是你有一个付清了的10米的自住房,算不算你的财富? -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 06:45:14

当然!但是,如果你可投资的资产只有两米,那你就是房富钱少! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (227 bytes) () 07/20/2019 postreply 07:31:19

别想了,买个宝马先享受一下吧 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 06:49:10

还是电动车吧,跟上环保潮流 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 06:51:03

我曾经开第一代Hybrid,那时候是18年前,现在我不管了, -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (65 bytes) () 07/20/2019 postreply 07:14:49

美国自己当然搞环保的,电动车太阳能板。巴黎协议美国除了出钱还有啥?别的国家拿了钱也不听你的 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 07:28:47

三个和尚没水吃。 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (627 bytes) () 07/20/2019 postreply 07:52:12

美国全电动车和太阳能板销售近年节节上升啊,看来觉悟高的人越来越多 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (188 bytes) () 07/20/2019 postreply 08:59:40

Numbers don't lie -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (1780 bytes) () 07/20/2019 postreply 10:14:41

NYT文章故意误导 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (1830 bytes) () 07/20/2019 postreply 10:45:05

我提NYT了吗?你在打假还是打鬼? -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 10:59:11

你用的VOX更糟糕啊,NYT从1960开始VOX1990开始,人家原图1930开始 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (80 bytes) () 07/20/2019 postreply 11:07:52

比前两年高你无法否认吧?你不要打烟雾弹 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 18:51:57

美国能源部报告见内,好好学习一下。2018年冬天太冷,天然气消耗增加10%加上经济增长是原因。跟巴黎协议8杆子打不着。 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (2294 bytes) () 07/20/2019 postreply 20:29:06

而且预测2019年,2020年还会下降。 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 20:30:07

别啊!你应该继续环保,买一辆All Electric。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (188 bytes) () 07/20/2019 postreply 07:44:41

我拖家带口的,买这个小车有什么用?出去和小糖宝拉风? -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 08:26:44

没明白还完贷款的房子还不是自己的财富? -wumiao- 给 wumiao 发送悄悄话 wumiao 的博客首页 wumiao 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 09:29:20

没还完贷款的房子也是自己的财富! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 10:51:57

自住房*表面*上没有被动收入,但与租房住比,有“实际”被动收入 -未知- 给 未知 发送悄悄话 未知 的博客首页 未知 的个人群组 (279 bytes) () 07/20/2019 postreply 09:42:19

这还需要讨论吗?你有100万现金,藏在家里地下室, -FeatherBei- 给 FeatherBei 发送悄悄话 FeatherBei 的个人群组 (98 bytes) () 07/20/2019 postreply 09:56:29

跟错了 sorry -FeatherBei- 给 FeatherBei 发送悄悄话 FeatherBei 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 09:57:12

为什么增值不计,自住房不是你的财富? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 10:44:16

在硅谷,过去20年房子的净增值应该超过99%的个人401k -天地行- 给 天地行 发送悄悄话 天地行 的博客首页 天地行 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 09:43:00

看了楼主这贴,很高兴看到我们有些老中有进步,已经可以赶上那些搞勿清爽的老印了,能把很简单的问题搞复杂了! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (586 bytes) () 07/20/2019 postreply 10:41:49

反正他的意思是 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (101 bytes) () 07/20/2019 postreply 11:01:38

把财富的定义搞混了,100万压床垫子下面不生利息也还是财富。自住房不生财,省了租金等同生财 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 11:17:44

我服了,竟然有人千方百计论证自住房不是财富 -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 12:19:54

楼主真是这样说的?我有ADHD,不能专心阅读,所以基本没有读完楼主的贴。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 12:31:06

哈哈哈,ADHD 你们还讨论哪?这是房贷的宣传文章 -Bali- 给 Bali 发送悄悄话 Bali 的博客首页 Bali 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 13:34:01

我来总结一下吧:自住房要用来套钱才能变成财富。年轻可以再买个房,年老的可以弄个reverse mortgage,总之房价只升不降 -Bali- 给 Bali 发送悄悄话 Bali 的博客首页 Bali 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 13:51:35

自住房在房价会涨并超过通胀率的地区就是财富, 比如加州,但是在房价不涨还跌或涨的很慢低于通胀率的地方,自住房就不是财富而是财富的 -trimtip- 给 trimtip 发送悄悄话 trimtip 的个人群组 (35 bytes) () 07/20/2019 postreply 17:47:04

我中文看来确实不好?老朽讲是英文老师教的,我觉得老朽兄讲的对!你们这'财富'英文怎么翻? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 19:57:26

谁说你英文不好啦?我觉得这篇文章是英文翻过来没翻好。我也真服了你们这些大佬了,这文章值得讨论吗?哈哈哈 -Bali- 给 Bali 发送悄悄话 Bali 的博客首页 Bali 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 21:27:17

听说美国有些地方在上个世纪70-80年代,房价有从20万跌到2万的,楼主考虑到这个吗? -Quarx- 给 Quarx 发送悄悄话 Quarx 的博客首页 Quarx 的个人群组 (0 bytes) () 07/20/2019 postreply 22:22:05

如果楼主真的建议房地产投资者采用John的做法,楼主还不如去买一块豆腐。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 07/21/2019 postreply 19:21:53

第一:银行根本不会贷款50万给John去买房,因为没有抵押 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 07/21/2019 postreply 19:23:17

第二, 如果John真的动用了13万元(首付)去买50万的投资房,那么这13万就不存在于对冲账户上了,房主得开始付这笔钱的利息。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 07/21/2019 postreply 19:25:50

第三,如果John2017年50万买房,100%贷款,只还利息。到2019年,房价降了20%。John的投资房财富是负10万。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 07/21/2019 postreply 19:50:14

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