过去半个世纪美国的三次地产崩盘

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我以前曾经写过一篇介绍美国历史房价和房价指数的文章(文章链接),里面提到过,美国各个都市区(MSA)比较准确的房价指数,无论是FHFA房价指数,还是Freddie Mac 房价指数,数据最早只能追溯到1975年,其中Freddie Mac 都市区房价指数最为全面。这里结合Freddie Mac 都市区房价指数,简单介绍一下自1975年开始近半个世纪以来,美国发生的三次大的地产崩盘,它们分别是:

  • 八十年代的石油危机
  • 八十年代末开始的东西海岸泡沫
  • 次贷危机

房地产是有地域性的,并且各个地区的周期也不是完全相同的。

在这三次大的崩盘当中,最近一次的次贷危机是最惨烈的一次,尽管像德州等很少几个地区在次贷危机中房价所受影响不大,但总体上说次贷危机是接近全国性的

前两次崩盘则是局部性的,如果仅仅从名义房价指数(不计通胀)来看,甚至都看不出前两次崩盘的存在(下图中蓝线)。主要是因为通货膨胀把它们给掩盖住了,当然因为它们的局部性,对全国指数的整体影响也就没有次贷危机那么大。但如果过滤掉通货膨胀,前两次崩盘(下图中橙色线)还是非常明显的,甚至在有些地区,还是相当惨烈的:

这里按照发生的先后顺序简单介绍一下。

一.八十年代的石油危机

美国的经济从七十年代开始,就已经开始变差,二战的红利早已耗尽,又打了一场毫无意义耗费巨大的越南战争,到1971年美元正式跟黄金剥离,布雷顿森林体系的终结,美国经济开始了严重的滞胀期,就是高通胀率和高失业率并存。到七十年代末尽管经济有短暂的反弹,但从1978年到1983年又连续经历了两次经济衰退。

正可谓屋漏偏逢连夜雨,许多经济严重依赖于石油产业的地区,除了遭受经济衰退的打击外,又恰逢石油过剩和石油价格暴跌。本来早前1978~1979年发生的伊朗革命造成了短暂的石油短缺而使石油价格飙升,至1980年时曾一度飙升至$39.50/桶(相当于现在$132/桶),但随后价格开始暴跌,到1986年最低时竟跌到$10.4/桶(相当于现在$26/桶)。

多重危机沉重打击了石油重镇的经济和地产业,这些地区包括德州,俄克拉荷马州,路易斯安那州,阿拉斯加州等,其中石油之都休斯顿便是重灾区之一,据说当时是哀鸿满地,惨不忍睹。以下是此次崩盘中价格下跌最厉害的地区(Freddie Mac房价指数总共涵盖了382个都市区,没在名单之列的说明在此次危机中房价没有明显的下跌,毕竟这不是光荣榜,后面的表格也一样):

Metro Percentage Peak   Trough
Casper WY -50 1982/01 1988/04
Enid OK -44 1982/09 1988/09
Lafayette LA -39 1982/06 1988/10
Anchorage AK -39 1984/09 1990/01
Fairbanks AK -38 1984/09 1990/01
Midland TX -35 1982/04 1987/12
Grand Junction CO -34 1982/11 1985/10
Odessa TX -34 1982/10 1989/12
Austin-Round Rock TX -28 1985/09 1989/12
Oklahoma City OK -28 1983/07 1988/09
Abilene TX -26 1982/10 1989/12
Houma-Thibodaux LA -25 1982/04 1988/11
Houston-The Woodlands-Sugar Land TX -24 1982/10 1987/12
Niles-Benton Harbor MI -22 1982/01 1982/11
Bay City MI -21 1982/01 1982/11
Jackson MI -21 1982/01 1982/11
Waterloo-Cedar Falls IA -21 1982/04 1988/01
Brownsville-Harlingen TX -20 1982/04 1989/01
Detroit-Warren-Dearborn MI -20 1982/01 1982/11
Peoria IL -20 1982/01 1986/01
Saginaw MI -20 1982/01 1982/11
Flint MI -19 1982/01 1982/11
Grand Island NE -19 1982/08 1987/08
Monroe MI -19 1982/01 1982/11
Muskegon MI -19 1982/01 1982/11
Ann Arbor MI -18 1982/01 1982/11
Baton Rouge LA -18 1983/11 1989/02
Kalamazoo-Portage MI -18 1982/01 1982/11
Lansing-East Lansing MI -18 1982/01 1982/11
Tulsa OK -18 1983/07 1988/09
Victoria TX -18 1982/10 1989/01
Battle Creek MI -17 1982/01 1982/11
San Antonio-New Braunfels TX -17 1986/05 1989/12
Billings MT -16 1983/10 1988/02
Grand Rapids-Wyoming MI -16 1982/01 1982/11
Kennewick-Richland WA -16 1982/02 1988/07
McAllen-Edinburg-Mission TX -16 1982/10 1989/01
Midland MI -16 1982/01 1982/11
Beaumont-Port Arthur TX -15 1982/10 1987/12
Corpus Christi TX -15 1982/10 1989/01
Davenport-Moline-Rock Island IA-IL -15 1983/08 1988/01
Farmington NM -15 1982/07 1988/12
Beckley WV -14 1983/11 1988/11
Corvallis OR -14 1983/01 1986/10
Laredo TX -14 1982/10 1987/12
Amarillo TX -13 1984/08 1989/12
College Station-Bryan TX -13 1984/08 1989/12
Dallas-Fort Worth-Arlington TX -13 1986/05 1989/02
Longview WA -13 1982/01 1982/09
New Orleans-Metairie LA -13 1984/06 1989/03
Shreveport-Bossier City LA -13 1986/05 1989/02
Tyler TX -13 1986/05 1989/12
Bend-Redmond OR -12 1982/12 1984/08
Lake Charles LA -12 1982/05 1988/03
Ocala FL -12 1984/08 1986/01
Coeur d'Alene ID -11 1983/01 1987/11
Eugene OR -11 1982/11 1984/07
Hammond LA -11 1987/05 1989/02
San Angelo TX -11 1982/10 1989/02
Atlantic City-Hammonton NJ -10 1982/01 1983/04
Bismarck ND -10 1984/03 1988/03
Charleston WV -10 1983/11 1985/12
Duluth MN-WI -10 1982/02 1985/07
Great Falls MT -10 1986/02 1988/01
Killeen-Temple TX -10 1986/07 1989/12
Lawton OK -10 1986/05 1988/10
Morgantown WV -10 1982/01 1982/08
Sebastian-Vero Beach FL -10 1982/09 1986/01
Spokane-Spokane Valley WA -10 1982/03 1982/09
Bellingham WA -9 1982/04 1986/12
Decatur IL -9 1982/01 1982/12
Denver-Aurora-Lakewood CO -9 1986/05 1989/03
Monroe LA -9 1985/06 1989/01
Mount Vernon-Anacortes WA -9 1982/03 1982/09
Parkersburg-Vienna WV -9 1982/01 1982/08
Salt Lake City UT -9 1987/03 1989/01
Seattle-Tacoma-Bellevue WA -9 1982/03 1982/09
Sherman-Denison TX -9 1987/03 1989/12
Walla Walla WA -9 1982/03 1982/09
Wichita Falls TX -9 1986/05 1989/01
Bremerton-Silverdale WA -8 1982/03 1982/09
Columbus IN -8 1982/01 1982/10
Danville IL -8 1982/01 1982/12
Greeley CO -8 1986/05 1989/02
Greenville-Anderson-Mauldin SC -8 1982/01 1982/11
Johnstown PA -8 1982/01 1985/03
Las Vegas-Henderson-Paradise NV -8 1982/08 1984/10
Logan UT-ID -8 1983/06 1987/09
Longview TX -8 1983/11 1989/01
Olympia-Tumwater WA -8 1982/03 1982/09
Springfield IL -8 1982/01 1982/12
Wenatchee WA -8 1982/03 1982/09
Yakima WA -8 1982/03 1982/09
Dubuque IA -7 1982/01 1985/04
Fresno CA -7 1982/04 1983/12
Gainesville FL -7 1982/09 1984/11
Grand Forks ND-MN -7 1982/01 1982/07
Gulfport-Biloxi-Pascagoula MS -7 1986/04 1989/03
Huntington-Ashland WV-KY-OH -7 1982/01 1982/08
Madera CA -7 1982/04 1984/01
Medford OR -7 1984/12 1986/03
Memphis TN-MS-AR -7 1983/08 1984/06
Michigan City-La Porte IN -7 1982/01 1982/10
Missoula MT -7 1982/01 1982/10
Pocatello ID -7 1986/06 1988/08
Portland-Vancouver-Hillsboro OR-WA -7 1984/12 1986/03
Redding CA -7 1982/04 1984/01
Bridgeport-Stamford-Norwalk CT -6 1987/08 1989/12
Cape Coral-Fort Myers FL -6 1982/09 1983/12
Cheyenne WY -6 1987/02 1988/04
Colorado Springs CO -6 1987/03 1989/03
Indianapolis-Carmel-Anderson IN -6 1982/01 1982/10
Kokomo IN -6 1982/01 1982/10
Lafayette-West Lafayette IN -6 1982/01 1982/10
Lubbock TX -6 1986/05 1989/01
Minneapolis-St. Paul-Bloomington MN-W -6 1985/03 1985/07
Morristown TN -6 1983/10 1984/07
South Bend-Mishawaka IN-MI -6 1982/01 1982/10
Terre Haute IN -6 1982/01 1982/10
Texarkana TX-AR -6 1983/10 1989/01
Waco TX -6 1987/03 1989/01
Weirton-Steubenville WV-OH -6 1982/01 1982/06
Wheeling WV-OH -6 1982/01 1982/06
Alexandria LA -5 1986/05 1989/12
Bloomington IN -5 1982/01 1982/10
Canton-Massillon OH -5 1982/01 1982/06
Chico CA -5 1982/05 1986/01
El Paso TX -5 1986/07 1987/12
Hot Springs AR -5 1986/04 1988/01
Jackson MS -5 1985/07 1989/03
Jackson TN -5 1983/11 1984/07
Johnson City TN -5 1983/10 1984/06
Knoxville TN -5 1983/10 1984/07
Lebanon PA -5 1982/01 1983/01
Lima OH -5 1982/01 1982/06
Mansfield OH -5 1982/01 1982/06
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach -5 1982/09 1985/07
Ocean City NJ -5 1982/03 1983/03
Ogden-Clearfield UT -5 1986/06 1988/12
Pine Bluff AR -5 1987/05 1989/04
Provo-Orem UT -5 1983/06 1987/10
Rochester MN -5 1982/01 1982/09
Winchester VA-WV -5 1982/01 1982/06
Akron OH -4 1982/01 1982/06
Blacksburg-Christiansburg-Radford VA -4 1982/01 1982/05
Cedar Rapids IA -4 1982/05 1984/03
Charlottesville VA -4 1982/01 1982/05
Cleveland-Elyria OH -4 1982/01 1982/06
Columbus OH -4 1982/01 1982/06
Goldsboro NC -4 1982/04 1982/08
Harrisonburg VA -4 1982/01 1982/05
Hinesville GA -4 1984/09 1985/04
Lynchburg VA -4 1982/01 1982/05
Modesto CA -4 1982/04 1983/12
Muncie IN -4 1982/01 1982/10
New Haven-Milford CT -4 1988/06 1989/12
Phoenix-Mesa-Scottsdale AZ -4 1987/07 1989/12
Port St. Lucie FL -4 1982/09 1983/02
Pueblo CO -4 1987/03 1989/01
Sacramento--Roseville--Arden-Arcade CA -4 1982/05 1983/12
Springfield OH -4 1982/01 1982/06
Staunton-Waynesboro VA -4 1982/01 1982/05
Toledo OH -4 1982/01 1982/06
Baltimore-Columbia-Towson MD -3 1982/01 1982/12
Cincinnati OH-KY-IN -3 1982/01 1982/06
Dayton OH -3 1982/01 1982/06
Evansville IN-KY -3 1982/01 1982/09
Fargo ND-MN -3 1987/06 1989/01
Hagerstown-Martinsburg MD-WV -3 1982/01 1982/06
Hartford-West Hartford-East Hartford CT -3 1988/07 1989/12
Lancaster PA -3 1982/06 1983/01
Mankato-North Mankato MN -3 1982/01 1982/06
New York-Newark-Jersey City NY-NJ-PA -3 1988/07 1989/12
Richmond VA -3 1982/01 1982/05
Riverside-San Bernardino-Ontario CA -3 1982/05 1983/12
Roanoke VA -3 1982/01 1982/05
Santa Cruz-Watsonville CA -3 1982/04 1982/09
St. Joseph MO-KS -3 1983/08 1984/02
The Villages FL -3 1988/06 1989/12
Vineland-Bridgeton NJ -3 1982/05 1983/02
Virginia Beach-Norfolk-Newport News V -3 1982/01 1982/05
Washington-Arlington-Alexandria DC-VA- -3 1982/01 1982/06
Watertown-Fort Drum NY -3 1988/08 1989/12
Wichita KS -3 1987/06 1988/02
Youngstown-Warren-Boardman OH-PA -3 1982/01 1982/06

德州在此次危机之后一直到现在,房价总体上再也没有出现过明显的下跌,在次贷危机中受影响也很小。

二.八十年代末开始的东西海岸泡沫

美国独居屋市场在六十年代和七十年代这二十年的大部分时间里,各州和各都市区的房价波动趋势基本一致,实际价格增长缓慢。在七十年代之前,房价的增长速度与通货膨胀率差不多,地区差异相对较小。但到了七十年代,房价上涨速度明显快于通货膨胀率, 但除了加州从1976 年至 1980 年地产市场比较繁荣外,其它地区之间的差异仍然很小。

相比之下,八十年代和九十年代房屋的价格波动开始加剧,不同地区的价格开始出现较大差异。美国东北部、加州、夏威夷、西雅图和华盛顿特区的房价都出现了急剧上涨,比如,洛杉矶的房价从1985~1989增长了100%,而波士顿的房价从1982~1989则差不多增长了150%。房价的急剧上涨吸引了大批的资金,至1988~1989年时,这些地区的独居屋市场已经出现严重过剩,泡沫最严重的加州和美国东北部地区(尤其是新英格兰地区)房价开始崩溃,房价大约在1995~1996年触底,其中洛杉矶为重灾区:

Metro Percentage Peak   Trough
Hartford-West Hartford-East Hartford CT -26 1988/07 1996/02
Los Angeles-Long Beach-Anaheim CA -26 1990/04 1996/02
Manchester-Nashua NH -26 1988/06 1994/02
New Haven-Milford CT -25 1988/06 1996/02
Norwich-New London CT -24 1989/04 1994/02
Riverside-San Bernardino-Ontario CA -24 1990/08 1996/12
San Luis Obispo-Paso Robles-Arroyo Grande CA -23 1990/07 1996/01
Oxnard-Thousand Oaks-Ventura CA -22 1989/11 1995/12
Barnstable Town MA -21 1988/05 1994/03
Kingston NY -21 1989/08 1996/04
Pittsfield MA -20 1990/01 1993/03
Springfield MA -19 1990/01 1995/02
Binghamton NY -18 1990/07 1996/12
Bridgeport-Stamford-Norwalk CT -18 1988/05 1994/02
Modesto CA -18 1990/08 1996/12
Sacramento--Roseville--Arden-Arcade CA -18 1990/10 1996/12
Worcester MA-CT -18 1988/11 1994/03
Boston-Cambridge-Newton MA-NH -17 1988/07 1993/03
Lewiston-Auburn ME -16 1989/11 1995/01
Providence-Warwick RI-MA -16 1989/12 1996/02
San Diego-Carlsbad CA -16 1990/08 1995/12
Vallejo-Fairfield CA -16 1990/09 1996/12
Portland-South Portland ME -15 1989/10 1995/01
San Jose-Sunnyvale-Santa Clara CA -15 1989/12 1994/02
Santa Maria-Santa Barbara CA -15 1990/07 1996/01
Stockton-Lodi CA -15 1990/09 1996/12
Urban Honolulu HI -15 1991/11 1996/12
Kahului-Wailuku-Lahaina HI -14 1991/12 1996/12
San Francisco-Oakland-Hayward CA -14 1990/07 1995/12
The Villages FL -14 1988/06 1993/02
New York-Newark-Jersey City NY-NJ-PA -13 1988/07 1994/03
Trenton NJ -13 1988/06 1996/02
Bakersfield CA -12 1992/02 1996/12
East Stroudsburg PA -12 1990/02 1996/01
Ithaca NY -12 1989/11 1996/04
Utica-Rome NY -12 1992/11 1996/04
Merced CA -11 1990/10 1996/12
Santa Cruz-Watsonville CA -11 1990/07 1995/12
Yuba City CA -11 1991/07 1996/12
Albany-Schenectady-Troy NY -10 1992/11 1996/12
Napa CA -10 1991/06 1996/12
Santa Rosa CA -10 1990/08 1996/01
Allentown-Bethlehem-Easton PA-NJ -9 1989/07 1996/01
Syracuse NY -9 1990/07 1996/04
Atlantic City-Hammonton NJ -8 1990/01 1996/02
Kennewick-Richland WA -8 1994/05 1996/01
Killeen-Temple TX -8 1988/06 1990/11
New Orleans-Metairie LA -8 1988/01 1991/02
San Antonio-New Braunfels TX -8 1988/01 1990/03
Bangor ME -7 1989/11 1995/02
Fresno CA -7 1992/09 1996/12
Glens Falls NY -7 1990/07 1996/04
Lake Havasu City-Kingman AZ -7 1991/11 1996/12
Ocean City NJ -7 1990/01 1996/02
Redding CA -7 1992/09 1996/12
Watertown-Fort Drum NY -7 1988/08 1991/04
Alexandria LA -6 1988/07 1991/02
Salinas CA -6 1990/08 1996/01
Shreveport-Bossier City LA -6 1988/01 1991/02
Vineland-Bridgeton NJ -6 1992/02 1994/02
Chico CA -5 1992/02 1996/01
Hammond LA -5 1988/01 1989/02
Odessa TX -5 1988/06 1990/03
San Angelo TX -5 1988/06 1990/11
Sherman-Denison TX -5 1988/06 1990/03
Washington-Arlington-Alexandria DC-VA-MD-WV -5 1990/06 1996/02
Baton Rouge LA -4 1988/01 1989/02
College Station-Bryan TX -4 1988/06 1990/11
Denver-Aurora-Lakewood CO -4 1988/04 1989/03
Elmira NY -4 1994/07 1996/04
Farmington NM -4 1988/01 1988/12
Homosassa Springs FL -4 1993/06 1996/01
Houma-Thibodaux LA -4 1988/01 1988/11
Lafayette LA -4 1988/01 1988/10
Madera CA -4 1992/09 1996/12
Monroe LA -4 1988/01 1989/01
Philadelphia-Camden-Wilmington PA-NJ-DE-MD -4 1990/02 1996/01
Salt Lake City UT -4 1988/01 1989/01
Visalia-Porterville CA -4 1994/07 1996/12
Brownsville-Harlingen TX -3 1988/03 1989/01
Buffalo-Cheektowaga-Niagara Falls NY -3 1994/07 1996/03
Greeley CO -3 1988/04 1989/02
Laredo TX -3 1994/10 1996/02
Oklahoma City OK -3 1988/01 1988/09
Pine Bluff AR -3 1990/09 1991/08
Reading PA -3 1994/07 1996/01
Rochester NY -3 1992/11 1996/03
Texarkana TX-AR -3 1988/06 1990/11
Waco TX -3 1988/06 1990/11
Wichita Falls TX -3 1988/06 1989/01

需要说明一点的是,尽管在1990~1991美国曾经出现过经济衰退,但经济衰退是在房价开始下跌以后才开始的,而不是以前,这也说明,房价的下跌不是经济衰退造成的,而主要是由房价上涨太快和房屋过剩造成的

投坛大佬老朽兄的第一桶金,估计就是由于抓住这次机遇而赚取的。

三.次贷危机

次贷危机主要是由银行放贷过度引起的,用朽哥的话说就是银行无节操。这个很多人都经历过,想必已经很熟悉了,我也就不多啰嗦了,直接把整理的数据列出来:

Metro Percentage Peak   Trough 
Merced CA -66 2006/04 2009/05
Las Vegas-Henderson-Paradise NV -64 2006/06 2012/01
Modesto CA -62 2006/04 2012/01
Stockton-Lodi CA -62 2006/04 2012/01
Vallejo-Fairfield CA -60 2006/04 2012/01
Cape Coral-Fort Myers FL -58 2006/04 2011/02
Madera CA -58 2006/05 2012/01
Reno NV -58 2006/03 2012/02
Port St. Lucie FL -57 2006/04 2011/02
Carson City NV -56 2006/04 2012/02
Naples-Immokalee-Marco Island FL -56 2006/04 2011/02
Salinas CA -56 2006/04 2012/02
Yuba City CA -56 2005/09 2012/02
Punta Gorda FL -55 2005/11 2011/02
Sebring FL -55 2006/07 2012/01
Bakersfield CA -54 2006/06 2012/01
Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach FL -54 2006/04 2011/03
North Port-Sarasota-Bradenton FL -54 2006/03 2011/02
Ocala FL -54 2006/07 2012/01
Palm Bay-Melbourne-Titusville FL -54 2005/11 2011/02
Phoenix-Mesa-Scottsdale AZ -54 2006/05 2011/05
Riverside-San Bernardino-Ontario CA -53 2006/05 2012/01
Sebastian-Vero Beach FL -53 2005/11 2012/01
Orlando-Kissimmee-Sanford FL -52 2006/07 2011/02
Sacramento--Roseville--Arden-Arcade CA -52 2005/09 2012/01
Fresno CA -51 2006/05 2012/01
Lakeland-Winter Haven FL -51 2006/07 2011/02
Bend-Redmond OR -50 2006/07 2011/02
El Centro CA -50 2006/06 2012/01
Homosassa Springs FL -50 2006/04 2012/01
Visalia-Porterville CA -50 2006/05 2012/01
Lake Havasu City-Kingman AZ -49 2006/05 2011/05
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach FL -49 2006/05 2011/02
Prescott AZ -48 2006/06 2011/06
Santa Maria-Santa Barbara CA -48 2005/09 2012/02
Medford OR -46 2006/06 2012/02
Redding CA -46 2006/05 2012/01
Santa Rosa CA -46 2005/09 2012/01
Tampa-St. Petersburg-Clearwater FL -46 2006/04 2011/02
Detroit-Warren-Dearborn MI -45 2005/06 2011/02
Flint MI -45 2005/07 2011/02
Hanford-Corcoran CA -45 2006/05 2012/02
Boise City ID -44 2007/05 2011/03
Napa CA -44 2006/04 2012/01
St. George UT -44 2006/08 2011/03
Panama City FL -43 2005/11 2012/01
Tucson AZ -43 2006/06 2012/01
Yuma AZ -43 2006/07 2012/01
Chico CA -42 2006/04 2012/02
Grants Pass OR -42 2006/07 2012/02
Crestview-Fort Walton Beach-Destin FL -41 2005/11 2011/02
Hagerstown-Martinsburg MD-WV -40 2006/06 2011/02
Jacksonville FL -40 2006/07 2012/01
Oxnard-Thousand Oaks-Ventura CA -40 2006/05 2012/02
Winchester VA-WV -40 2006/06 2011/02
Flagstaff AZ -39 2007/05 2012/01
Kahului-Wailuku-Lahaina HI -39 2006/06 2011/11
Monroe MI -39 2005/07 2011/02
San Francisco-Oakland-Hayward CA -39 2006/05 2012/01
Brunswick GA -38 2007/06 2012/02
East Stroudsburg PA -38 2006/07 2013/01
Jackson MI -38 2005/08 2011/02
Santa Cruz-Watsonville CA -38 2006/04 2012/01
Gainesville FL -37 2007/04 2012/01
Los Angeles-Long Beach-Anaheim CA -37 2006/06 2012/02
San Luis Obispo-Paso Robles-Arroyo Grande CA -37 2005/09 2012/01
Daphne-Fairhope-Foley AL -36 2006/08 2011/02
Hilton Head Island-Bluffton-Beaufort SC -36 2006/07 2012/02
Lansing-East Lansing MI -36 2005/07 2012/02
Atlanta-Sandy Springs-Roswell GA -35 2007/06 2012/01
Gainesville GA -35 2007/06 2012/01
Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach SC-NC -35 2007/06 2013/01
Pensacola-Ferry Pass-Brent FL -35 2006/04 2011/02
San Diego-Carlsbad CA -35 2005/09 2012/01
Chicago-Naperville-Elgin IL-IN-WI -34 2006/07 2012/02
Dalton GA -34 2007/05 2012/01
Grand Junction CO -34 2007/07 2012/01
Rockford IL -34 2007/07 2013/01
Seattle-Tacoma-Bellevue WA -34 2007/07 2012/01
Ann Arbor MI -33 2005/07 2012/01
Coeur d'Alene ID -33 2006/07 2012/01
Longview WA -33 2007/07 2012/01
Mount Vernon-Anacortes WA -33 2007/07 2012/01
Tallahassee FL -33 2007/04 2012/01
Atlantic City-Hammonton NJ -32 2006/07 2012/02
Bremerton-Silverdale WA -32 2007/06 2012/02
Battle Creek MI -31 2006/06 2012/02
Minneapolis-St. Paul-Bloomington MN-WI -31 2006/06 2012/01
Muskegon MI -31 2005/07 2011/02
Saginaw MI -31 2005/06 2012/02
Sierra Vista-Douglas AZ -31 2007/05 2013/12
Gulfport-Biloxi-Pascagoula MS -30 2007/05 2012/02
Providence-Warwick RI-MA -30 2005/08 2012/02
Provo-Orem UT -30 2007/07 2011/03
Racine WI -30 2006/07 2013/01
Salem OR -30 2007/06 2012/02
San Jose-Sunnyvale-Santa Clara CA -30 2007/05 2009/04
Savannah GA -30 2007/06 2012/01
Vineland-Bridgeton NJ -30 2007/06 2013/02
Wilmington NC -30 2007/06 2012/02
Dover DE -29 2007/06 2012/03
Olympia-Tumwater WA -29 2007/07 2012/02
Portland-Vancouver-Hillsboro OR-WA -29 2007/06 2012/01
Salisbury MD-DE -29 2006/07 2012/02
Toledo OH -29 2005/07 2012/02
Eugene OR -28 2007/06 2012/02
Norwich-New London CT -28 2006/07 2013/01
USA -28 2006/07 2012/01
Worcester MA-CT -28 2005/08 2012/02
Albany OR -27 2007/07 2012/02
Bay City MI -27 2005/07 2011/02
Bridgeport-Stamford-Norwalk CT -27 2006/06 2013/01
Chambersburg-Waynesboro PA -27 2006/07 2012/02
Charleston-North Charleston SC -27 2007/05 2012/02
Gettysburg PA -27 2007/07 2013/01
Grand Rapids-Wyoming MI -27 2005/07 2011/02
Jacksonville NC -27 2007/07 2013/12
Janesville-Beloit WI -27 2007/06 2012/02
California-Lexington Park MD -26 2006/07 2012/02
Fayetteville-Springdale-Rogers AR-MO -26 2006/07 2011/03
Hinesville GA -26 2007/07 2012/02
Macon GA -26 2007/06 2012/02
Manchester-Nashua NH -26 2005/08 2012/02
Mobile AL -26 2007/07 2011/12
Salt Lake City UT -26 2007/07 2011/03
Santa Fe NM -26 2007/06 2012/02
Trenton NJ -26 2006/07 2012/03
Allentown-Bethlehem-Easton PA-NJ -25 2007/07 2012/02
Athens-Clarke County GA -25 2007/07 2012/01
Baltimore-Columbia-Towson MD -25 2006/07 2012/02
Cleveland-Elyria OH -25 2005/07 2012/02
Kankakee IL -25 2007/07 2013/01
Kingston NY -25 2006/07 2013/03
Mansfield OH -25 2006/06 2013/01
New Haven-Milford CT -25 2006/07 2013/01
Richmond VA -25 2007/06 2012/01
Spokane-Spokane Valley WA -25 2007/07 2012/01
St. Cloud MN -25 2006/07 2012/02
Virginia Beach-Norfolk-Newport News VA-NC -25 2007/06 2012/01
Washington-Arlington-Alexandria DC-VA-MD-WV -25 2006/06 2009/02
Columbus GA-AL -24 2007/06 2012/01
New Bern NC -24 2007/06 2013/01
New York-Newark-Jersey City NY-NJ-PA -24 2006/07 2012/02
The Villages FL -24 2006/07 2012/01
Wenatchee WA -24 2007/08 2012/01
Idaho Falls ID -23 2007/08 2012/01
Kokomo IN -23 2005/08 2012/02
Las Cruces NM -23 2007/06 2013/01
Milwaukee-Waukesha-West Allis WI -23 2006/07 2012/02
Ocean City NJ -23 2006/06 2013/02
Staunton-Waynesboro VA -23 2007/06 2012/01
Valdosta GA -23 2007/07 2012/02
York-Hanover PA -23 2007/07 2013/01
Albany GA -22 2007/07 2012/02
Auburn-Opelika AL -22 2007/06 2011/12
Barnstable Town MA -22 2005/07 2012/02
Dayton OH -22 2006/06 2012/02
Elkhart-Goshen IN -22 2007/06 2011/01
Kalamazoo-Portage MI -22 2006/06 2012/02
Niles-Benton Harbor MI -22 2007/07 2012/02
Ogden-Clearfield UT -22 2007/08 2012/01
Rome GA -22 2007/06 2012/01
Sheboygan WI -22 2007/07 2012/02
St. Louis MO-IL -22 2006/07 2012/01
Akron OH -21 2006/06 2012/02
Albuquerque NM -21 2007/06 2012/02
Boston-Cambridge-Newton MA-NH -21 2005/07 2012/02
Canton-Massillon OH -21 2006/06 2011/02
Charlottesville VA -21 2007/06 2012/01
Greeley CO -21 2005/07 2011/02
Augusta-Richmond County GA-SC -20 2007/07 2012/02
Bellingham WA -20 2007/07 2012/01
Hammond LA -20 2007/05 2012/01
Harrisonburg VA -20 2007/06 2012/02
Montgomery AL -20 2007/06 2012/01
Reading PA -20 2007/07 2012/02
Warner Robins GA -20 2007/06 2012/01
Asheville NC -19 2007/07 2012/02
Birmingham-Hoover AL -19 2007/06 2011/12
Charlotte-Concord-Gastonia NC-SC -19 2007/07 2011/03
Memphis TN-MS-AR -19 2007/05 2012/01
Philadelphia-Camden-Wilmington PA-NJ-DE-MD -19 2007/07 2012/02
Cincinnati OH-KY-IN -18 2006/07 2012/01
Green Bay WI -18 2006/07 2012/02
Hartford-West Hartford-East Hartford CT -18 2006/07 2013/02
Kansas City MO-KS -18 2006/07 2012/01
Lewiston-Auburn ME -18 2006/06 2012/02
Pueblo CO -18 2007/06 2012/01
Springfield MO -18 2007/07 2012/01
Sumter SC -18 2007/06 2012/02
Youngstown-Warren-Boardman OH-PA -18 2006/06 2011/02
Anniston-Oxford-Jacksonville AL -17 2007/07 2011/12
Colorado Springs CO -17 2007/07 2012/01
Duluth MN-WI -17 2007/07 2012/02
Lima OH -17 2006/07 2013/01
Michigan City-La Porte IN -17 2006/07 2012/02
Roanoke VA -17 2007/06 2012/02
Springfield MA -17 2006/06 2012/02
Springfield OH -17 2006/06 2013/01
Walla Walla WA -17 2007/08 2012/02
Columbia SC -16 2007/06 2013/01
Columbus OH -16 2006/06 2011/02
Danville IL -16 2007/07 2012/01
Farmington NM -16 2007/08 2012/02
Fond du Lac WI -16 2007/07 2012/02
Madison WI -16 2006/07 2012/02
Mankato-North Mankato MN -16 2006/07 2012/02
Morristown TN -16 2007/07 2012/02
Pittsfield MA -16 2007/07 2013/01
Pocatello ID -16 2007/08 2012/01
Rochester MN -16 2006/07 2012/02
South Bend-Mishawaka IN-MI -16 2007/07 2012/02
Wausau WI -16 2007/07 2013/01
Cumberland MD-WV -15 2007/08 2013/12
Hickory-Lenoir-Morganton NC -15 2007/07 2011/03
Lynchburg VA -15 2007/07 2012/01
Midland MI -15 2006/07 2009/02
Portland-South Portland ME -15 2006/06 2012/02
Rocky Mount NC -15 2007/07 2012/02
Corvallis OR -14 2007/07 2012/02
Dothan AL -14 2007/07 2011/12
Greensboro-High Point NC -14 2007/07 2012/02
Greenville NC -14 2007/07 2013/01
Jackson TN -14 2007/07 2012/02
Lancaster PA -14 2007/07 2012/02
Logan UT-ID -14 2008/07 2012/01
Missoula MT -14 2007/07 2012/01
Muncie IN -14 2005/08 2012/02
New Orleans-Metairie LA -14 2007/04 2012/01
Oshkosh-Neenah WI -14 2007/07 2012/02
Spartanburg SC -14 2007/06 2012/02
Winston-Salem NC -14 2007/06 2012/02
Appleton WI -13 2006/07 2012/02
Bangor ME -13 2006/07 2012/02
Blacksburg-Christiansburg-Radford VA -13 2007/06 2012/01
Champaign-Urbana IL -13 2007/07 2012/01
Cleveland TN -13 2007/06 2012/02
Des Moines-West Des Moines IA -13 2007/07 2012/01
Glens Falls NY -13 2007/07 2012/02
Hattiesburg MS -13 2007/05 2012/01
Lewiston ID-WA -13 2007/08 2012/01
Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin TN -13 2007/07 2011/01
Scranton--Wilkes-Barre--Hazleton PA -13 2007/07 2012/02
St. Joseph MO-KS -13 2007/07 2012/01
Bloomington IL -12 2007/07 2012/01
Burlington NC -12 2007/06 2012/02
Decatur IL -12 2007/07 2013/01
Denver-Aurora-Lakewood CO -12 2006/06 2011/02
El Paso TX -12 2007/07 2012/01
Fayetteville NC -12 2008/07 2013/12
Florence SC -12 2007/06 2012/02
Harrisburg-Carlisle PA -12 2007/07 2012/02
Laredo TX -12 2007/06 2011/01
Peoria IL -12 2007/07 2012/01
Pine Bluff AR -12 2007/08 2013/12
Raleigh NC -12 2008/06 2012/02
Yakima WA -12 2008/07 2012/01
Cape Girardeau MO-IL -11 2007/07 2011/01
Chattanooga TN-GA -11 2007/07 2012/01
Eau Claire WI -11 2007/07 2012/02
Fort Wayne IN -11 2007/06 2009/01
Gadsden AL -11 2008/07 2011/12
Greenville-Anderson-Mauldin SC -11 2008/07 2012/02
Huntsville AL -11 2008/08 2011/12
Indianapolis-Carmel-Anderson IN -11 2007/07 2011/02
Knoxville TN -11 2007/07 2012/02
Lawrence KS -11 2007/07 2012/02
Lebanon PA -11 2008/07 2013/01
McAllen-Edinburg-Mission TX -11 2007/07 2011/01
Terre Haute IN -11 2006/08 2009/01
Weirton-Steubenville WV-OH -11 2006/07 2011/02
Albany-Schenectady-Troy NY -10 2007/08 2012/02
Goldsboro NC -10 2008/06 2011/02
Hot Springs AR -10 2007/08 2012/01
Jackson MS -10 2007/05 2010/12
Lafayette-West Lafayette IN -10 2006/07 2011/02
Omaha-Council Bluffs NE-IA -10 2006/07 2011/12
Beaumont-Port Arthur TX -9 2008/07 2012/01
Binghamton NY -9 2008/07 2012/02
Decatur AL -9 2007/08 2011/12
Durham-Chapel Hill NC -9 2008/07 2012/02
Evansville IN-KY -9 2007/07 2009/01
Joplin MO -9 2007/07 2011/01
Louisville/Jefferson County KY-IN -9 2007/07 2012/01
Tuscaloosa AL -9 2008/07 2011/02
Wichita KS -9 2007/08 2012/02
Carbondale-Marion IL -8 2007/07 2009/02
Fort Collins CO -8 2007/07 2009/01
Lawton OK -8 2007/08 2013/01
Lincoln NE -8 2006/07 2009/02
Topeka KS -8 2007/07 2012/02
Baton Rouge LA -7 2007/09 2012/01
Brownsville-Harlingen TX -7 2007/07 2012/01
Fort Smith AR-OK -7 2008/08 2012/01
Johnson City TN -7 2008/08 2011/01
Killeen-Temple TX -7 2007/07 2011/01
Lexington-Fayette KY -7 2007/07 2012/01
Manhattan KS -7 2007/07 2012/02
Cedar Rapids IA -6 2008/08 2012/01
Fairbanks AK -6 2007/08 2012/02
Johnstown PA -6 2010/06 2013/02
Elizabethtown-Fort Knox KY -5 2010/06 2013/02
Little Rock-North Little Rock-Conway AR -5 2007/07 2011/01

 

四.结语

第一次崩盘发生在石油重镇, 而第二次崩盘主要发生在高大上的加州和美国东北部,这两次崩盘的区域基本是不重叠的,也就是说尽管前面提到了三次崩盘,但大多地区至多会经历两次, 甚至只会经历一次,不太可能经历全部三次。

在写那篇房价指数文章之前,我还不知道Freddie Mac 房价指数的存在,所以以前用的都是FHFA房价指数。但FHFA房价指数大多都是从1991年Q1才开始的,如果比较一下加州vs德州,洛杉矶vs休斯顿从1991年Q1开始到现在的FHFA房价指数(房价增长率),会得到如下的对比:

  • 加州 263 : 德州 259
  • 洛杉矶 237: 休斯顿  227

单看这个对比结果,很容易得出这样的结论:德州和加州,洛杉矶和休斯顿,它们的房价增值速度差不多。在过去的30年里,也的确如此。

但这种简单的对比是有欺骗性的,因为1991年,对于德州和休斯顿来说, 已经是柳暗花明,早已度过了最黑暗的时期,并且自此后,德州和休斯顿的房价基本上一直处在上升的趋势,即便次贷危机都没能阻止这种趋势。

而1991年,对加州和洛杉矶来说,还有两次过山车要坐,也就是说还要经历两次大的波动,当时恰好是第一次过山车之前的高峰之上,正在往下冲:

如果把时间段放长些,比较一下从1975年1月到2021年八月Freddie Mac 房价指数的数据,会得到以下对比结果:

  •  洛杉矶 2117: 休斯顿  647

显然会得出不同的结论。

熟知过去,才能更好的认知未来。

每次写这一类文章,总能学到新东西,至少对我自己来说是值了,希望也对您会有一些帮助!

 作者:建宁   2021/10/13  (转载须经作者本人同意)

所有跟帖: 

结论是啥? -九月思乡- 给 九月思乡 发送悄悄话 九月思乡 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 14:59:05

买。只要有现金流 -mobius- 给 mobius 发送悄悄话 mobius 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 15:42:00

80年代的德州,我知道一些,当时,不少人借钱买了房子,却卖不出去,也租不出去,无代价找人接手。 -原上草2017- 给 原上草2017 发送悄悄话 原上草2017 的博客首页 原上草2017 的个人群组 (455 bytes) () 10/13/2021 postreply 15:05:59

谢分享经历,我只是道听途说, 没亲自经历过。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 18:58:16

嗯。每次看你的文章也总要花一些时间,看的时候还要动脑子,看完后每觉言之有物,会有不常出现的喜悦。哈哈。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 15:55:53

果酱果酱! -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 18:55:12

在等第四次吧? -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 16:59:00

从建宁兄的文章里看,虽然他没有说第四次什么时候来,看来第四次快了!毛主席说,每七八年搞一次文革,现在已经13年了,快了! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 18:29:08

只是知识性的文章, 也是我自己想知道的,不敢对大市乱下结论。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 18:53:39

过了这个村还有那个店。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 17:31:34

对头。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 18:56:25

赞钻研与分享!将数据下载排序并写成论文是不小的工作量。德州VS加州75年与91年以来数据的差异引人思考。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 18:10:39

对, 需要写个小程序处理数据。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 18:56:10

谢谢提供这么详尽的数据和分析,真是好文章! -一只特立独行的猪- 给 一只特立独行的猪 发送悄悄话 一只特立独行的猪 的个人群组 (0 bytes) () 10/13/2021 postreply 21:04:13

第四次? 恐怕得等到没经历过的下一代人开始进入房产了吧? -Dalidali- 给 Dalidali 发送悄悄话 Dalidali 的个人群组 (0 bytes) () 10/14/2021 postreply 16:01:45

会有第四次的。下一次先发生的地方会是在亚洲。没有不破的房地产泡沫,只是时间不到。 -识时务投资- 给 识时务投资 发送悄悄话 识时务投资 的个人群组 (0 bytes) () 10/14/2021 postreply 18:42:54

周期就是这样,低谷走到高点,再从高点走到下一个低谷,周而复始,第四次、第五次都会有,只是在这些过程里,理性投资就好。 -luftfreie- 给 luftfreie 发送悄悄话 luftfreie 的博客首页 luftfreie 的个人群组 (0 bytes) () 10/14/2021 postreply 19:36:19

谢谢大家! -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 10/15/2021 postreply 06:05:45

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