目前是卖掉房子持有现金好,还是持有房子好?

来源: 2020-04-05 00:43:53 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6758 bytes)

假设持有房子和持有现金两者之间有一者是绝对的好,那么请问还有人持有另外一者吗?风险体现为成本或代价的不确定性——不管持有房子还是持有现金,都存在相应的风险。

高通胀下,权益资产价格表现为上涨,债权资产价格表现为下跌

房子是固定资产,购买者具有所有权。房子作为居住用品外,还有资产特性,该资产就表现为权益资产。

有投资股票经验的投资者应该知道,降息利好股市,因为企业的融资成本更低了,相对而言利润就更高了。对于房子这类固定资产也一样,因为房产也存在重大融资,比如首付三成,则其融资杠杆高达3.3倍,同样也利好房市,从而推高房价。

然而,降息对债权资产而言,只表现为资产价格下跌,或者说利息收益下行,对债权资产是一种压榨。比如降息,存银行的利率会下跌,购买债券的利率会下降。

降息实质是实行货币宽松政策,那么它就会直接或间接(后期反应)的推高通货膨胀。当高通胀来临时,债权资产收益往往抵不过通胀,也就会进一步拉升权益资产价格,也表现为权益资产价格上涨。

因此,在货币宽松和高通胀下,都可以拉高权益资产价格。房子作为权益资产,也就可以有效的对冲货币宽松和高通胀,起到保值和升值的效用。反之,持有现金会遭受贬值。

目前是卖掉房子持有现金好,还是持有房子好?如何应对金融风险?

高通胀下,泡沫在打气,市场会变成有价无市,价格风险加大

通胀越高也就象征着未来货币紧缩政策的实施,因为货币政策它总是在经济繁荣时收紧货币供应,而在经济萧条时宽松货币供应。

也就是说,权益资产价格涨到一定地步,它会进入下一个循环,价格出现下降现象。但是货币从来不是稀缺资源,权益资产价格总体会表现为震荡上行。

当权益资产处于一个峰值时,它就表现为泡沫,市场会出现有价无市的情况,然后掉头往下,价格出现下跌。但在未来的某天,权益资产价格会超过前一个峰值,达到新的高峰,以此往复,震荡上行。

债权资产和权益资产刚好相反,因为货币不是稀缺资源,资金在债权方面会找不到出路,利率表现为震荡下行,甚至为负,比如欧洲一些发达国家的银行利率就为负。

目前是卖掉房子持有现金好,还是持有房子好?如何应对金融风险?当下是持有房产好还是只有现金好?主要因素应当是交易成本

其实,房产并不是很好的权益资产投资工具,但房产不仅具有投资特性,还表现为可使用的特性(居住)。如果单论投资,并不建议选择房产,我国金融监管机构也一直强调房子是用来住的,不是用来炒的。

一种权益资产的好坏主要体现在流动性上,而房产为固定资产,流动性极差,变现成本极高。比如契税3%-5%(各个地方不同,甚至小面积住宅可以相应的减免,为1%或1.5%),印花税和销售佣金(一般3%),也就是说一次买卖起码要支付6%的交易成本。

如果算上新房和二手房的折价,甚至这种折价高达20%,即某区域新房价格100万,如你卖二手房只能卖80万,这种折价主要体现在贷款方面。显而易见,交易成本非常昂贵。

在疫情的当下,房价表现为一个高峰,即有价无市,即未来一段时间走熊的可能性较大。但是上面已述,权益资产价格表现为震荡上行,若交易成本大于回撤带来的浮亏,或浮盈的减少幅度,那不请问有必要卖掉房子变现吗?

因此,当下是持有房产的好还是持有现金好,主要考虑的是交易成本,以及现金带来的债权资产收益。

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目前我国处于高通胀阶段,房产未必是一段时间的峰值

2020年公布的1月份和2月份的CPI分别为5.4%和5.2%,是为2011年10月份来的峰值。而随着全球疫情的加速,货币宽松政策应会持续进行,并且会有加快的迹象。

上文已述,货币宽松和通胀会推高权益资产价格,而使债权资产价格下行。因此也可以得出目前房价未必是近年的峰值,尽管它表现为有价无市。

当然了,金融危机之中系统性风险是无法控制和分散的。假设疫情继续蔓延,房产自然就面临相应的价格风险,随系统性风险的发生而倒下,这也是目前考虑是否持有房产的主要因素。

因此,在房产交易成本昂贵的前提下,又因我国疫情出现好转的趋势,持有房产总体而言要好于持有现金(现金在高通胀下表现为贬值)——不要短期的去计较投资收益,比如存款利息。但如果目前没有持有房产,并不建议投资房产,更应当选择交易成本低下的权益资产,比如股票。

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