自学成才地主经验谈(掏粪工手记之四)

来源: 2010-12-18 19:20:11 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2717 bytes)
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今天有房客需要给她签文件去领救济。顺便回访隔壁俩周前修厨房龙头,重新插上脱落的地下室SUMPPUMP插头。另一房客B说包工头拖欠工资需要星期一交。记得一个旧房客C的公司需要人,把C的电话给了B。

接昨天的话题。

信息化的时代对我们这些外来移民来说实在是天赐的机遇。假如在十几二十年前,想办点什么事都要被专业人士雁过拔毛。现在各种信息都在网上24小时免费(或少量收费)供查取。我完全可以不必占用很多早九晚五的时间段来干很多事情。只要你愿意学习各种信息是大大的丰富。

在我感兴趣的纵横各十几条街的范围,有几百个街区,几千个房子。任何一个的结构,外观,估价,交易历史,是出租还是自住,现在及过去房主的姓名地址,是否拖欠房贷,税,或水电,所在街区有多少单元在以什么价位出租,多少在挂牌,挂了多长时间,都在一两分钟内能被查出来。这是我要做的HOMEWORK。把这个HOMEWORK做好并熟记在心,并且在日常做SERVICECALL时注意观察街上对号,你就有了比任何房产经纪更权威的第一手知识。有效地并不懈地更新它,就可以把这片地区变成你的汤沐邑。

你可以分析在每个小片地段有多少可能在不久的将来为你所利用的高收益的房子上市,从而做出一个现实的资金应用的长远计划。你可以跟踪大房东和炒房党的活动,决定是否在某个街区做FLIP(这个我现在还没有做)。你会知道售房者可能的弱点加以榨取,在什么时机。

在解决了生存问题以后,我并不急于增加我的HOLDING。只有符合我的标准(收益率,地点是否符合长远计划)才会出价。如果不被接受也不做太多的让步。出价被接受的比例太高对于房产投资人来说并不是好事,说明你的出价太高了。这样我靠每年收入的盈余就可以慢慢的按我画的条件扩大地盘。我仍然需要积累经验。

以上讲的是以最佳价位进入市场。

下面讲如何在经营上OUTPERFORM竞争对手。

关于这个很多前辈都已经讲过,总结起来是几条:
优惠的价位(市场水平或略低,在我们这低一档就是$25。)
AGRESSIVEMARKETING,这个在前面谈过。如果有人要看房我首先要先了解他的情况。如果初步感觉可以,就问他什么时间方便,尽早安排。你不能指望攒一堆人到周末。
AGRESSIVELY收房钱。他说今天没有五百只有三百五,那你说先把三百五拿来,再接着追那一百五。不给人有机可乘造成自己被动。要判断什么人是临时困难,什么人是DEADBEAT。驱逐一次是很大的损失。
低房客流转,保持与单元所在地段和服务对象相适应的服务水平。
低空置率:这个决定于前几条。

举例1.

我在清理一个驱逐后的房子(这个房子我犯了一些错误)。隔壁房主B也是大概同时买的房子整吧整把塞了两家房客。B的房客B1看见了我在清理说要看看。看了以后问租金多少。当知道比他现在低一档是就嚷嚷亏了,要搬过来(大小户型差不多)。当然后来因为交不起押金没办成。这时另一家B2也发生了兴趣要看。我说你那个比我这多一个厕所何必要搬(做HOMEWORK的结果)。她说厕所两个都不WORK。那就看。她看了以后撇撇嘴说楼梯太窄搬不进大家具。我说那好我还有一个宽楼梯的新地毯,没车我带你去,不要五分钟。看了马上决定搬,政府手续随身带着现填。

那两个厕所的单元空了三个月。现在还是按那个价位登着广告。这几天可是低到十几度了。

(待续)

所有跟帖: 

学习了。 -Dreamkylin- 给 Dreamkylin 发送悄悄话 Dreamkylin 的个人群组 (13 bytes) () 12/18/2010 postreply 19:32:51

老兄真是做RE的料,谢谢分享。 -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 SunshineInCA 的个人群组 (0 bytes) () 12/18/2010 postreply 20:06:30

"政府手续"是啥? -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (17 bytes) () 12/18/2010 postreply 20:09:13

DSS landlord statement, in this case. -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 12/18/2010 postreply 20:16:49

哦,我们州没那玩艺,谢谢。 -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (396 bytes) () 12/18/2010 postreply 20:27:12

谢谢。我捞进来的第一个房客就是个deadbeat. Costed me 2month's rent. -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 12/18/2010 postreply 20:36:19

oops, -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (40 bytes) () 12/19/2010 postreply 06:43:17

谢谢分享,真刀实枪,从容亮剑 - 艺高人胆大,胆大艺更高 -家庭煮夫- 给 家庭煮夫 发送悄悄话 家庭煮夫 的博客首页 家庭煮夫 的个人群组 (0 bytes) () 12/18/2010 postreply 20:42:52

Thanks for sharing. Learned quite a bit. -cc10- 给 cc10 发送悄悄话 cc10 的博客首页 cc10 的个人群组 (0 bytes) () 12/18/2010 postreply 21:29:47

顶!请问从哪个网站可以查出一个房子是出租还是自住? -orchardoak- 给 orchardoak 发送悄悄话 orchardoak 的个人群组 (170 bytes) () 12/18/2010 postreply 21:56:31

make a good friend with an agent. -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (39 bytes) () 12/19/2010 postreply 06:32:47

thanks for the hint... : ) -orchardoak- 给 orchardoak 发送悄悄话 orchardoak 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 23:55:59

谢谢这位同学分享你的经验。说的太好了。知己知彼,百战百胜 -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (49 bytes) () 12/19/2010 postreply 06:27:49

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