公寓REIT在同类股票中一马当先

在连续几年业绩不及其他房地产投资信托(REIT)以后，“多户型住房”REIT目前在同行中的表现已经一马当先。

但对于这些在公寓组合方面的投资而言，眼下的好时光可能是短暂的。

从表面上看，一切似乎都那么美好。随著急于购买住房的美国人变得更少，更多的人选择租房居住，这使得许多市场的房屋业主得以以多年来最快的速度上调租金，并削减折让幅度。强劲的就业增长也增加了市场对出租房的需求。

雷曼兄弟公司(Lehman Brothers)称，公寓REIT在2006年第一季度的净运营利润增长率达到了7.5%，创下了2000年以来的最高水平，雷曼兄弟是调查12家公寓REIT后得出这一结论的。这一组包括Archstone-Smith和AvalonBay Communities Inc.在内的股票，其股价为其2007年预估每股营运基金(FFO)的20倍，高于16.6倍的REIT总体水平。FFO是衡量REIT收益情况的一个常用指标，它不包含房地产销售的增益或损益，但会计入折旧和其他一些调整项目。

不过，公寓房市场良好的基本面因素并不是公寓REIT类股票估价高的唯一原因。分析师们说，目前的股价中也包含了人们期望这一行业的并购活动将会持续下去这一因素，这类活动最近在“多户型住房”REIT领域已经出现。贝尔斯登公司(Bear, Stearns & Co.)的REIT分析师斯默里奇(Ross Smotrich)说，在过去9个月中，3只“多户型住房”REIT已经实现了私有化，股票收购价与股票市价相比都存在丰厚溢价。斯默里奇不拥有任何“多户型住房”REIT股票，贝尔斯登与一些REIT存在投资银行业务关系。

斯默里奇认为，人们是将那些因私有化而享受到股权转让溢价的REIT等同于了目前仍上市的REIT，他们没有考虑到，并不是所有的公司都准备实施私有化。

这里就涉及到一个事关重大的问题，“多户型住房”REIT目前的股价是将所有利好因素都反映尽了呢，还是反映了一种即将证实的乐观预期？哈里斯(David Harris)是雷曼兄弟公司一位不看好REIT的分析师，他最近发表的有关6只公寓REIT股票的文章似乎倾向于前一种意见。哈里斯说：“以一些标准来衡量，投资者正以一种可能不切实际的乐观心态来给股票定价。”哈里斯不拥有任何“多户型住房”，不过雷曼兄弟公司与一些这类公司有业务往来。无论以何种标准来衡量，公寓房市场都将继续繁荣下去，这种趋势至少今年年底前不会改变。但分析师们指出，一些麻烦因素可能最终会损害“多户型住房”REIT的基本面，一些人认为投资者对此并未予以足够的关注。首先，增速不断减缓的经济以及就业增长率的降低有可能减弱市场对公寓房的需求。此外，许多公寓REIT都宣布了大规模开发计划，所以公寓房供应过剩也可能会成为一个不利因素。

另一个令人担忧之处是出租公寓房市场的不断冷却。公寓REIT从出租公寓房市场的火爆中受益匪浅。所以分析师们说，出租公寓房市场的转冷预计将对公寓REIT产生某种程度的负面影响。

某些市场上已经在显示出麻烦迹象。由于越来越多的住宅建造商正通过加大促销力度来吸引买家，达拉斯的公寓房需求正在减弱。而在坦帕、奥兰多和东南佛罗里达，大量公寓房曾因要由租转售而退出了房屋租赁市场，但它们现在又重新流入房屋租赁市场了。

加州的房地产研究公司Green Street Advisors最近在一份致客户的报告中说，在得克萨斯和佛罗里达市场面临最大风险的公寓REIT包括Post Properties Inc.(该公司31%的净运营利润来自这两个地区)、Camden Property Trust (30%的净运营利润来自这两个地区)、Mid-America Apartment Communities Inc.(28%)和United Dominion Realty Trust Inc.(27%)。

Green Street的分析师留波德(Craig Leupold)说，上述趋势目前还没有损害到这些公司。但它们在佛罗里达市场高得不正常的收入增长率可能会逐渐降至与其他市场等同的水平。对那里的投资者而言，出租房市场增长率从目前的9%下降到接近5%的水平可能会令他们感到失望，但5%的增长率仍然是很强劲的。Green Street对United Dominion的评级是“卖出”，对Camden Property and Post的评级是“持有”。它未对Mid-America作出评级。

因此某种意义上说，那些公寓REIT的极高估价似乎与其在某些市场上所承受的风险是不相匹配的。以Post Properties为例，其股价较花旗集团(Citigroup)对其每股净资产值所给估计值高14.4%，其本益比属于REIT类股中最高的。但这家公司是在得克萨斯、佛罗里达和亚特兰大等低门坎市场运营的，这些市场已显示了建筑供应过量的迹象。Post Properties也在制定大力从事出租公寓房开发的计划，尽管有迹象显示在它开发出租公寓房的那些市场销售正在逐渐放缓。纽约股市周一收盘，Post涨1.25美元，至46.65美元，涨幅2.8%。

花旗集团的分析师里特(Jonathan Litt)说：“我们对这一商业策略以及相对于基本面的估价感到费解。”他对Post的股票评级是“卖出”。他自己不拥有Post股票，但花旗集团与该公司有业务关系。

Home Properties Inc.也有可能从公寓REIT的良好行情中获益。该公司今年迄今为止的投资回报率是37.2%。但该公司最近的业务活动──包括已宣布的对其底特律资产组合的出售以及将公用事业成本从房主转移到租户身上──“执行进度都比我们乐见的要滞后，”BMO Capital Markets的REIT分析师安德森(Richard Anderson)说。他对该股的评级是“弱于大盘”，这意味著他认为该股的投资回报率将低于标准普尔500指数成分股的平均水平。在纽约证交所昨日的交易中，该股上涨了1.01美元，至54.87美元。

Apartment Investment & Management Co.可能是另一只股价过高的REIT?该公司今年总的投资回报率(投资回报包括股价增值和股息收益两部分)为26.9%。但该公司仍在还过去几年由于运营失误和管理层变动所造成的欠帐。安德森因而认为，这只股票表现不错的部分原因是以往的比较基数较低。他对该股的评级是“弱于大盘”。

美银证券(Banc of America Securities)REIT类股研究部门负责人努斯鲍姆(Ross Nus*****aum)总结说，归根到底，由于投入商业房地产的资金规模十分庞大，即使就业增长率不断放缓，“多户型住房”REIT的估价在相当长一段时间内仍有可能维持在高水平，但这只会使“多户型住房”REIT的股价显得更加昂贵，一旦资金流入商业房地产市场的势头减弱，这类股票将因此而遭遇一个悲惨的结局。努斯鲍姆本人不拥有“多户型住房”REIT股票，不过美银证券(Banc of America)与许多这类公司有投资银行业务关系。