就在其他房地产投资信托基金(REIT)趁高价纷纷抛售办公楼之际，纽约的SL Green Realty Corp.却在考虑收购。
千万不要感到意外。2002-2003年市场暴跌之际，绝大多数REITS都纷纷撤出纽约，SL Green趁机吸纳了价值20亿美元的地产，多数交易的价格都低于市场价。由此，SL Green从一家小型地产机构逐步发展壮大起来，现在已经足以与Tishman Speyer Properties和Vornado Realty Trust这两家REIT争当曼哈顿最大的办公楼业主了。
但是吸引投资者眼球的并非SL Green的规模，而是它的业绩。根据SNL Financial提供的数据，该股的股东回报总额──包括派息和股价涨幅在内──超过了所有公开上市的REIT类股。今年迄今的总回报、去年的总回报，甚至三年来的总回报都高居同行业之首。
投资者现在要问了：是不是应该继续买进？答案就是：当然应该。
纽约办公楼市场的基本面──出租率和租金──都很强劲，预计还会继续上涨。Advantus Capital Management的投资组合经理Joseph Betlej指出，用纽约最近几笔类似办公楼的交易价衡量，SL Green的股价并没有完全反映出该公司拥有的办公楼价值。他任职的这家公司管理著8.45亿美元的房地产基金，在SL Green也有投资。
在目前这个REIT类股看涨的时候，SL Green尤其值得关注。SL Green周三在纽约证交所上涨0.69美元至112.01美元，以此计算公司市值约为48亿美元。
SL Green的派息率是2006年调整后经营现金流(FFO)预期值的73.4%。这要比BMO Capital Markets统计所得的办公楼信托基金98.3%的派息率更保险。因为，派息率越低，公司就越容易兑现。
SL Green的股价相对于2007年普遍预计FFO中值的比例是22倍，同行的平均水平是16.7倍。虽然相对较高，但BMO数据显示，SL Green的2007年预计FFO增幅也要高出同行。
位置无疑是SL Green成功的重要因素之一。它的很多物业都分布在纽约市中央车站(Grand Central Terminal)周围，很多公司都愿意在这里落户。纽约中城房地产市场供应的日渐吃紧促使SL Green将未来三年的租金提高了25%-30%。
虽然利率上涨加重了抵押贷款的成本，但这往往是伴随著经济好转势头而来的──空置率下滑、租金上涨，其他收入也有所增长，这对REIT非常有利。
SL Green不只是在适当的时间选对了适当的地点。RBC Capital Markets负责REIT行业的高级分析师纳加拉贾(Sri Nagarajan)大致估计了物业位置和业务模式对该公司成功的贡献比例。2002年1月到2006年4月，不考虑物业所在地，所有办公楼REIT的年平均回报率为17%。纽约的业主们，无论是公开上市还是私人机构，年平均回报率达到20%──在各个市场中首屈一指。而同期SL Green的回报率高达38%。纳加拉贾对SL Green的股票给出了相当于持有的评级，认为该股目前已充分估值。RBC不持有SL Green的股票，过去一年中与该公司也没有业务往来。
该公司很少在竞争残酷的纽约市场同投资者们竞价，“如果你来晚了，又要竞购，那么你只能出高价，或者落败。所以我们选择按兵不动，”SL Green首席执行长马克•霍利迪(Marc Holliday)说。相反，SL Green将表现疲软的地产卖出，将这部分资金投入到口碑载道但从未公开上市或在其他公司看来充满风险的项目中。这就是SL Green与其它REIT的不同，能够在2006年成为净买家、而且自1997年上市以来一直如此的原因所在。
房地产专家指出，SL Green 2005年购买的麦迪逊大道1号原大都会保险(MetLife)大厦是该公司复杂操作的典型一例。该大厦一度号称曼哈顿最高建筑。为了赢得这项总值9.20亿美元的项目，SL Green首先与自己持股25%的REIT融资机构Gramercy Capital Corp.联手，之后又吸引了瑞士信贷集团(Credit Suisse Group)的加入──当时瑞士信贷集团也是写字楼地产的狂热投资者。尽管这座大厦属于大都会保险，但瑞士信贷集团却在谈判中掌握著一定主动权，因此SL Green表示将把该项目住宅部分的50%所有权交由瑞士信贷集团。
作为交换，瑞士信贷集团向SL Green提供了灵活的资金支持，因为SL Green同意，贷款结构的一部分将等到交易完成后确定──而其他竞购者并不愿意这么做，瑞士信贷集团负责美国大型房地产融资部的安东尼•奥尔索(Anthony Orso)说。
随后，SL Green和瑞士信贷集团向一些打算将这幢楼宇改造成共管公寓的投资者出售了60%股权。“将这块项目分割后，你就得到了一份可观的回报，基本上没有涉及风险的投资。这种模式与很多持有100%资产的REIT有很大不同，”摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)分析师安东尼•保罗内(Anthony Paolone)说。他将SL Green评级定为买进。他本人不持有该股。过去一年中摩根大通与该公司也没有投行业务往来。
也有指责SL Green的机构。研究公司Green Street严厉斥责了该公司2005年批准的对管理人士提供长期奖励性补偿的措施，该措施将管理层薪金与股价上涨挂钩，而不是著眼让公司表现超过同行。
6月28日，Green Street指出，SL Green发放报酬──可能高达5,000万美元──的标准仅在6个月内就实现了。按照惯常标准，这根本算不了长期回报。据SNL Financial的数据，现年40岁的霍利迪成为REIT行业首席执行长中薪酬最高的人士之一，2005年总薪金达到1,010万美元。公司董事长斯蒂芬•格林(Stephen Green)表示，考虑到公司业绩，霍利迪应该拿这么多，甚至更多。
Jennifer S. Forsyth
千万不要感到意外。2002-2003年市场暴跌之际，绝大多数REITS都纷纷撤出纽约，SL Green趁机吸纳了价值20亿美元的地产，多数交易的价格都低于市场价。由此，SL Green从一家小型地产机构逐步发展壮大起来，现在已经足以与Tishman Speyer Properties和Vornado Realty Trust这两家REIT争当曼哈顿最大的办公楼业主了。
但是吸引投资者眼球的并非SL Green的规模，而是它的业绩。根据SNL Financial提供的数据，该股的股东回报总额──包括派息和股价涨幅在内──超过了所有公开上市的REIT类股。今年迄今的总回报、去年的总回报，甚至三年来的总回报都高居同行业之首。
投资者现在要问了：是不是应该继续买进？答案就是：当然应该。
纽约办公楼市场的基本面──出租率和租金──都很强劲，预计还会继续上涨。Advantus Capital Management的投资组合经理Joseph Betlej指出，用纽约最近几笔类似办公楼的交易价衡量，SL Green的股价并没有完全反映出该公司拥有的办公楼价值。他任职的这家公司管理著8.45亿美元的房地产基金，在SL Green也有投资。
在目前这个REIT类股看涨的时候，SL Green尤其值得关注。SL Green周三在纽约证交所上涨0.69美元至112.01美元，以此计算公司市值约为48亿美元。
SL Green的派息率是2006年调整后经营现金流(FFO)预期值的73.4%。这要比BMO Capital Markets统计所得的办公楼信托基金98.3%的派息率更保险。因为，派息率越低，公司就越容易兑现。
SL Green的股价相对于2007年普遍预计FFO中值的比例是22倍，同行的平均水平是16.7倍。虽然相对较高，但BMO数据显示，SL Green的2007年预计FFO增幅也要高出同行。
位置无疑是SL Green成功的重要因素之一。它的很多物业都分布在纽约市中央车站(Grand Central Terminal)周围，很多公司都愿意在这里落户。纽约中城房地产市场供应的日渐吃紧促使SL Green将未来三年的租金提高了25%-30%。
虽然利率上涨加重了抵押贷款的成本，但这往往是伴随著经济好转势头而来的──空置率下滑、租金上涨，其他收入也有所增长，这对REIT非常有利。
SL Green不只是在适当的时间选对了适当的地点。RBC Capital Markets负责REIT行业的高级分析师纳加拉贾(Sri Nagarajan)大致估计了物业位置和业务模式对该公司成功的贡献比例。2002年1月到2006年4月，不考虑物业所在地，所有办公楼REIT的年平均回报率为17%。纽约的业主们，无论是公开上市还是私人机构，年平均回报率达到20%──在各个市场中首屈一指。而同期SL Green的回报率高达38%。纳加拉贾对SL Green的股票给出了相当于持有的评级，认为该股目前已充分估值。RBC不持有SL Green的股票，过去一年中与该公司也没有业务往来。
该公司很少在竞争残酷的纽约市场同投资者们竞价，“如果你来晚了，又要竞购，那么你只能出高价，或者落败。所以我们选择按兵不动，”SL Green首席执行长马克•霍利迪(Marc Holliday)说。相反，SL Green将表现疲软的地产卖出，将这部分资金投入到口碑载道但从未公开上市或在其他公司看来充满风险的项目中。这就是SL Green与其它REIT的不同，能够在2006年成为净买家、而且自1997年上市以来一直如此的原因所在。
房地产专家指出，SL Green 2005年购买的麦迪逊大道1号原大都会保险(MetLife)大厦是该公司复杂操作的典型一例。该大厦一度号称曼哈顿最高建筑。为了赢得这项总值9.20亿美元的项目，SL Green首先与自己持股25%的REIT融资机构Gramercy Capital Corp.联手，之后又吸引了瑞士信贷集团(Credit Suisse Group)的加入──当时瑞士信贷集团也是写字楼地产的狂热投资者。尽管这座大厦属于大都会保险，但瑞士信贷集团却在谈判中掌握著一定主动权，因此SL Green表示将把该项目住宅部分的50%所有权交由瑞士信贷集团。
作为交换，瑞士信贷集团向SL Green提供了灵活的资金支持，因为SL Green同意，贷款结构的一部分将等到交易完成后确定──而其他竞购者并不愿意这么做，瑞士信贷集团负责美国大型房地产融资部的安东尼•奥尔索(Anthony Orso)说。
随后，SL Green和瑞士信贷集团向一些打算将这幢楼宇改造成共管公寓的投资者出售了60%股权。“将这块项目分割后，你就得到了一份可观的回报，基本上没有涉及风险的投资。这种模式与很多持有100%资产的REIT有很大不同，”摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)分析师安东尼•保罗内(Anthony Paolone)说。他将SL Green评级定为买进。他本人不持有该股。过去一年中摩根大通与该公司也没有投行业务往来。
也有指责SL Green的机构。研究公司Green Street严厉斥责了该公司2005年批准的对管理人士提供长期奖励性补偿的措施，该措施将管理层薪金与股价上涨挂钩，而不是著眼让公司表现超过同行。
6月28日，Green Street指出，SL Green发放报酬──可能高达5,000万美元──的标准仅在6个月内就实现了。按照惯常标准，这根本算不了长期回报。据SNL Financial的数据，现年40岁的霍利迪成为REIT行业首席执行长中薪酬最高的人士之一，2005年总薪金达到1,010万美元。公司董事长斯蒂芬•格林(Stephen Green)表示，考虑到公司业绩，霍利迪应该拿这么多，甚至更多。
Jennifer S. Forsyth
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