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南京在建的住宅楼。照片摄于2015年12月。
投资中资房地产股时，买进表现落后的股票可能不是一个好主意。
中资房地产开发商雅居乐地产控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd. ,3383.HK, 简称：雅居乐地产)过去几年表现一直落后于同类股票：2011年以来股价下跌了62%。相比之下，市场领跑者中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd., 0688.HK, 简称：中国海外发展)同期上涨了66%。
雅居乐地产股票市净率为0.4倍，看似估值较低；过去一个月该股上涨13%，跑赢一些较大的竞争对手。不过，抄底雅居乐地产可能会是个错误。
雅居乐地产周三公布去年销售额增加12%，但这并没有转化为利润增长。由于该公司房屋销售价格下降，剔除投资性房地产公允价值收益以及汇兑损失的核心利润下降40%。
雅居乐地产正试图甩掉大量未售房屋。在几年前的房地产热潮中，该开发商冲向了海南。但之后海南楼市暴跌，使雅居乐在海南留下了巨大的风险敞口。结果就是，2015年雅居乐核心净利润率为5.6%，竞争对手中国海外发展的核心净利润率为18.7%。
最糟糕的时候可能尚未过去。尽管该公司采取了一系列措施，但截至去年12月已完工的待售物业仍相当于总资产的14%；在2011年海南房价开始下跌时这一比率为4.4%。随着雅居乐继续去库存，其盈利能力面临更大压力。
此外，大量未售房屋并不仅限于海南。去年初以来，北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨了21%，但较小城市的房地产市场依然低迷。三线城市的房价同期下跌了0.5%；随着开发商试图销售大量未售房屋，三线城市的房价将可能保持低位。
比如，碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称：碧桂园)去年的房屋库存增长了47%；该公司有近一半的销量来自三线甚至更小城市。该公司核心净利润率下滑2.4个百分点，至8.6%，其股价较2013年的最近峰值下跌近一半。
尽管低估值很诱人，但这些表现落后的中资房地产股估值偏低自有其原因。
Jacky Wong
