房租上涨催热美国城市公寓建设(图)

图片来源：Joe Schmelzer for The Wall Street Journal
洛杉矶市中心的公寓建设正在进行。

美国城市公寓租金连续六年上涨，房地产业投资者开始涌入新项目，押注房租上涨仍将持续很长时间。

据研究公司Axiometrics Inc.的数据，未来三年，预计开发商将在美国建造近100万套公寓，此前三年建造了近90万套公寓。

据加州大学伯克利分校(University of California, Berkeley)特尔纳住房创新中心(Terner Center for Housing Innovation)高级研究员科尔科(Jed Kolko)对美国人口普查局的数据进行的分析，2014年，多户出租公寓的建设达到32.8万套，为近30年来的最高水平。

对投资者来说，主要吸引力在于房租的不断上涨。房地产研究公司Reis Inc.的数据显示，2015年，全美平均房租上涨了4.6%，为衰退开始以来的最大涨幅。自2010年初以来，房租已上涨了逾20%。大部分经济学家预计2016年房租仍将保持强劲水平。Reis的数据显示，目前美国公寓平均月租金接近1,180美元，上年同期约为1,125美元。

根据商业房地产服务公司仲量联行(JLL)的数据，美国2015年多户家庭公寓房产销售实现创纪录的1,387亿美元，较2014年增长30%。去年共有4,915个多户公寓房项目售出，多于2014年的4,570个。

但是一些房地产市场分析师担心，大多数新建项目定位于顶端20%的市场。根据CoStar Group Inc.的数据，整体来说，2012-2014年期间，在54个主要美国大型都市地区兴建的项目中有82%被归类为高端项目。

MPF Research的分析部门主管帕森斯(Jay Parsons)称，让他感到担心的并不是兴建的项目数量，而是市场过于集中在一个点上，即城市地区的高端项目。MPF Research是RealPage Inc.旗下的一个分支机构。帕森斯一直在建议客户更多地在充满生气的郊区市场寻找机会。

市场向高端项目的转移使得承租人接近他们可以承担的房租上限。

城市地区房地产市场尤为火热。根据Axiometrics的估计，2015年，在30个主要城市市中心完成的公寓数量超过了54,000套，达到20年高点。

华盛顿地区建筑商Bozzuto Group总裁兼首席执行长Toby Bozzuto表示，他看到过去几年新公司纷纷涌入，这些公司过去只专注于写字楼或零售地产，但现在都涉足公寓市场。他仍然看好公寓市场的前景，但对投资者大量涌入并推高地价至超出租金可支持程度而感到担忧。

一些紧张迹象正开始出现。根据Reis的数据，2015年第三季度，美国城市市中心的公寓楼空置率跃升至6.1%，2013年第三季度该数字为4.4%。同一时期，郊区的公寓楼空置率从4.4%下降至4.1%，这表明一些租房者离开高价的市中心地区并移向更偏远的地区。

根据CoStar Group Inc.，去年第三季度新项目在竣工后的未租出率为49%，2014年第三季度该数字为29%。

不过分析师在本轮周期中已多次预计，狂热的租房市场将会降温，但繁荣景象又持续了数年。

Laura Kusisto