投资参考:亚洲REIT跨境出击

亚洲房地产投资信托基金(REIT)的队伍正在壮大，为投资者提供了更多从该地区蓬勃发展的房地产行业中获利的机会。

REIT在亚洲尚属比较新的投资工具，但在过去3年中，它们在日本和新加坡迅速兴起，并已在香港、韩国和马来西亚等市场上出现。有越来越多的投资者跨境持有几个不同国家的房地产。

新加坡有7只上市REIT，是日本之外亚洲最大的房地产信托市场。在香港，虽然目前仅有三只上市REIT，却有多只新的REIT预计将在今年上市。分析师预计，新加坡和香港的REIT总量在2006年底将达到20多只。

许多希望获得温和但却稳定回报的投资者将REIT视为避险天堂。REIT主要通过出租投资组合中所拥有建筑物的租金收益来派发红利。目前新加坡REIT的平均年收益率约为5%。

目前在亚洲上市的大多数REIT主要侧重于某个国家的写字楼、零售和仓储地产。随著越来越多的亚洲国家颁布新法律鼓励REIT的发展，而开发商可投入到这些投资工具中的当地优良资产已经所剩无几，许多REIT已开始将其投资组合向整个亚洲地区扩展。

新加坡已经拥有一只地区性REIT──Maple Tree Logistics，主要投资于亚洲地区的工业地产。第二只地区性REIT──Allco Commercial Real Estate Investment Trust将从周四开始在新加坡证交所交易，这只REIT拥有新加坡和澳大利亚的商业地产。

与此同时，新加坡的服务公寓开发管理商雅诗阁集团(Ascott Group)已将位于东南亚和中国的12个地产项目成立为一只REIT，从周五开始在新加坡交易。业内分析师预计，香港和新加坡的许多大型地产开发商将开始把包括在中国大陆地产项目在内的REIT上市交易。

拥有地区性投资组合的REIT的出现使投资者有机会更好地把握亚洲火爆的房地产市场带来的机会。比如，仲量联行(Jones Lang Lasalle)的数据显示，香港中环地区高档写字楼的平均售价在2005年上涨了29%，租金上涨了60%左右。

有时，地区性REIT也为愿意承担更大风险以获得更高回报的投资者提供了投资选择。仲量联行亚洲研究部负责人蔡术彬(Leslie Chua)说，随著REIT开始投资于不同的地区，投资将趋于多元化，但随之而来的是政治、汇率等风险的增加。为了吸引投资者，就需要提供更高的回报。

蔡术彬说，比如投资于菲律宾或马来西亚的REIT就需要提供接近两位数的收益率。

分析师普遍认为菲律宾的阿雅拉集团(Ayala Corp.)和印度尼西亚的Lippo Group可能会将部分地产项目注入新加坡，并于今年成为在新加坡上市的REIT。

不过，分析师也提醒投资者需密切关注REIT在其他国家购买的是哪种资产。高盛(Goldman Sachs)亚洲房地产研究部负责人迈克尔•史密斯(Michael Smith)说，表面看来可能会很具吸引力，但税率和汇率的变化，以及国家及政治方面的风险都会对REIT的收益率产生负面影响。

多年来，亚洲投资者在房地产及房地产类股中大肆投机，但在1997-98年的亚洲金融危机期间因许多房地产市场的崩溃而受到重创。此后，部分亚洲政府颁布法律允许发行REIT，以振兴疲弱的房地产业。

仲量联行的数据显示，包括日本在内，亚洲地区REIT的市值约为420亿美元。日本占其中的65%，新加坡所占比例为17%。

去年下半年开始的利率上升对部分REIT投资者望而却步，他们认为债券或其他固定投资能带来更高的收益。但快速攀升的商业房地产价格和租金给这一领域带来了新的魅力。

高盛的史密斯说，利率可能已经触顶，“我认为REIT的前景相当好。”