别让住房毁了你的退休生活

房价没有丝毫下降的意思。

正是由于眼下的房地产热潮，许多快要到退休年龄的人都还想著翻修房子，梦想二次置业，并且背负著如山的按揭债务。

该怎么办？以下一些策略可以避免让此类成本毁掉你退休的生活。

--从头开始。许多老年人并没有受到房价飙升的影响，因为他们的房产都是在多年前购置的，而且他们很明智地力求在退休前就偿清贷款。这是一种很好的经济状况，因为他们已经削减了一大笔月供款成本－－而他们甚至还可以通过换购便宜一些的房产来增加退休积蓄。

但很明显，其他许多人无法在退休前还清贷款。从联邦储备委员会(Federal Reserve)2001年度消费者财务状况调查的统计就可见一斑了。这是我们能够得到的最新数据。

那时候，由65岁至74岁的老年人购置的房产中有32%尚处于按揭债务期内，每个家庭的债务一般为39,000美元。考虑到过去3年来美国按揭债务的年增幅高达12%，如今这些数字只有可能更高。

在70多岁以前还清按揭贷款看来是没指望了？这里有一个大胆的想法：就在你退休之前，用一笔30年期的固定利率按揭贷款为你现有的贷款余额进行再融资。

你因此或许可以降低按揭利率。但即便利率是相同的，你还可以改善现金流，因为你把还款的期限拖延至30年。

新泽西州Pompton Plains按揭信息提供商HSH Associates的副总裁冈宾格(Keith Gumbinger)称，如果把15年的还款期再延长至30年，可以使月供款降低30%。如果你不大可能还清按揭贷款，延长贷款期限可能对你的现金流有相当大的改善。

由于按揭贷款通常是你最合算的税后债务，因此你可以利迷偃谧识嘟枰坏闱??员阌诔デ逍庞每ɑ蛘呷魏纹渌?叱杀镜拇?睢２还??也换峤鼋鑫?舜臃坎?谢袢「?嗟南纸鸲?成隙钔獾母赫??

当然，你可以用这笔现金增加你的退休积蓄，并用它来赚取投资收益。但这样做可能不会改善你的现金流，因为额外的借贷意味著更高的按揭还款。

--扣除利息税。加州圣拉蒙的理财专家马龙(Michael Maloon)说，通过再融资，将还款期限展期至30年，你还可以减少纳税。

他指出，如果你借入一笔30年期的按揭贷款，月还款中的很大一部分将会是利息。如果你在纳税申报单上列出税收扣除额，那么这部分扣除额将抵消你为了偿还按揭贷款不得不从个人退休金帐号里提款时所需支付的税额。在某种程度上，你在借入30年期按揭贷款时面临的经济状况要好于15年期按揭贷款，后者的月还款只有一部分可以免税。

换言之，如果你进行再融资，这不仅意味著月还款将减少，为偿付按揭贷款从个人退休金帐户里提款的金额也将减少，而且按揭利息税扣除额还应当能抵消你从个人退休金帐户里提款所需缴纳的大部分税款，尤其是在获取新按揭贷款的最初几年更是如此。

不过，要记住，除非你你在纳税申报单上列出税收扣除额，否则你不会从按揭利息中获得任何税项收益。而即便你这样做了，税项收益可能不是很多。

需要提醒的是：如果你进行再融资，要选择利率具有可预见性的定息贷款。你不应选择可调息贷款，除非你打算在5年内搬家，在这种情况下，你可以尝试头5年是定息、然后是可调息的混合型按揭贷款。

--三思而行。50多岁的人通常都会为退休生活二次置业，但如果他们打算大举翻修现有住房的话，他们会把工程推迟到退休以后。

我认为这些房主把顺序颠倒了。我的建议是：在退休前翻修房子－－但不要考虑再购置一处房产，直到你快退休的那一刻。

为什么呢？现在就二次置业固然很具吸引力，尤其是眼下地产价格牛气冲天。但没人能保证房地产市场的繁荣将持续下去。确实，除非你打算出租新购置的房产－－而许多人不会这么做－－否则可能会损失惨重。

毕竟，如果你在距离退休还有很多年的时候就二次置业，你每年可能只会在新房子里住上几周的时间，但却要长年累月地发生维护、公用事业、地产税和房主保险等开销。这些钱－－加上首付款和月还款－－要是用在其他地方，可能已经带来丰厚的投资回报了。

虽然二次置业可以等到退休，但我不会也等到退休才对房屋进行大幅翻修。固然，一旦退休，你会有更多的时间来监督翻修工程。但如果你在仍有正常收入的情况下做这件事，你应付意外支出的能力就要更强。

马龙称，我还没有听说过翻修费用可以维持在预算内的例子。当工程不可避免地超支时，你可以靠工作更长的时间来支付有关费用。

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