全球投资者对按揭证券的强烈需求使得美国银行的贷款增加，贷款的风险也日趋上升，这也推动著美国住房价格猛涨的势头得以延续。
大量涌入的资金－－不光是来自于美国投资者，而且越来越多地出自欧洲和亚洲的投资者－－使住房市场持续升温，即便美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)还在不断加息，而这样做通常应能遏制房价的上涨。近来，住房市场已经显现出些许增长放缓的迹象，有关泡沫的说法也越来越多，但随著投资者不断买入按揭证券，银行不断借贷，房价仍在上涨，或者维持在高位岿然不动。
宾夕法尼亚州West Chester的预测公司Economy.com的首席经济学家赞迪(Mark Zandi)称，随著Fed紧缩信贷，银行已经放宽了对借款人的要求。
自80年代以来，投资银行和其他公司一直在买进银行的按揭贷款，并把它们打包成证券出售给投资者。但近年来，投资者的需求大幅增加，主要是因为在这样一个低回报率的时代，按揭证券可以为热切追逐收益率的投资者带来比美国国债高得多的回报。
根据按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association, 简称MBA)的数字，今年美国银行的家庭按揭贷款额将达到2.8万亿美元。MBA预测，其中约有80%的贷款最终将成为按揭证券。到第一季度末，投资者持有的按揭证券总计4.61万亿美元，较2000年末增长了61%。而同期，投资者持有的美国国债增长了35%，达到4.54万亿美元。
投资者对按揭证券的强烈需求，除了可以使银行为许多借款人提供更宽松的条款外，也使银行更容易向那些可能不大符合贷款条件的借款人提供按揭贷款。按揭市场的增长导致风险随处可见。但部分按揭行业的分析师表示，银行之所以降低贷款条件，是因为他们几乎可以把任何类型的贷款都卖给那些将这些贷款打包成按揭证券、然后再卖给投资者的公司。
加州大学伯克利分校(University of California at Berkeley)费舍尔房地产中心(Fisher Center for Real Estate)主席罗森(Kenneth Rosen)说，宽松的贷款条件或许是推动如今住房市场投机热潮涌动的头号因素。
在全球低利率的环境下，市场规模巨大、盈利丰厚的按揭证券市场让许多投资者都无法忽略。投资者从按揭证券上得到的投资回报率约为5.5%，这些证券的支付由联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等政府资助的公司担保。据贝尔斯登(Bear Stearns)表示，那些可以承受更大风险的投资者可以购买高风险按揭证券，这些证券没有担保，但收益率可高达15%。而与之相比，10年期美国国债的收益率约为4.2%；德国国债的收益率约为3.2%，日本国债的收益率为1.5%。
按揭证券的买家包括美国退休基金、对冲基金和保险公司。但海外投资者对按揭证券的需求增长最快。行业出版物Inside MBS & ABS估计，到2004年年底，外国投资者持有2,800亿美元美国按揭证券，占按揭证券发行总额的6%。去年，外国投资者持有的美国按揭证券增加了26%，今年迄今为止还在不断增加。
加州按揭储蓄机构IndyMac Bancorp的高级副总裁希安德拉(Andrew Sciandra)说，全球投资者对按揭证券有著巨大的胃口。希安德拉领导著一个创建按揭证券的小组。过去一年来，他会晤过来自德国、法国和阿布扎比等国的投资者。目前，亚洲投资者持有IndyMac出售的按揭证券的10%-20%左右。
对于房主来说，国际上对按揭证券日益增长的需求意味著他们用以购置房产或者对按揭贷款进行再融资的借款越来越多地可能来自美国以外。当拉斯维加斯一家小酒店的厨师、也是联合所有人加蒂(Claude Gaty)最近为自己在当地的四卧住房的按揭贷款进行再融资的时候，贷款方为IndyMac。但其中大部分钱都来自于亚洲投资者。
IndyMac将加蒂的贷款与其他大约3,000笔按揭贷款一起打包，这些贷款在头3年、头5年或者头7年采用的都是固定利率。加蒂为自己的贷款支付本金和利息，但按揭贷款组合中的大多数贷款都是只付利息的按揭贷款，即借款人早年可不必支付本金。据负责此次债券发行的德意志银行(Deutsche Bank)称，6月份，以这些按揭贷款为基础的价值6.5亿美元的AAA级债券发行，它吸引了来自欧洲、亚洲和美国等地的十几家投资机构。此类债券的收益率通常较美国国债高出0.75至1.15个百分点。
最新进入美国按揭证券市场的是中国投资者。中国的各大银行拥有大量企业依靠向美国出口商品挣来的美元存款。中国政府还向部分银行注入了美元资金，以此加强银行的财务状况。
就在几年前，中国投资者在美国的投资大多数还仅限于美国国债。如今，为了提高收益率，加之他们认为这个市场相当安全，许多金融机构的银行家表示，他们正在增加投资组合中按揭证券的比例。一些银行家称，他们的目标是将40%的美元投资放在资产抵押证券上。
中国政府也在尝试著投资美国按揭证券。据交通银行(Bank of Communications)一位银行家表示，交通银行最近已经将一小部分外汇储备投入按揭证券。交通银行是唯一一家被委托协助管理中国7,000亿美元外汇储备的银行。负责外汇储备事宜的国家外汇管理局(State Administration of Foreign Exchange)拒绝就此置评。
中国银行(Bank of China)负责协助管理美元投资的竺凯（音译）在一次专访中表示，他的按揭证券投资组合的增长空间很大。竺凯表示对美元和美国住房市场充满信心。竺凯和中国其他银行的同行认为，住房市场对美国经济至关重要，美国政府将会采取措施防止泡沫的破裂。
虽然中国政府最近决定将人民币兑美元汇率升值2%左右，但这也不大可能导致中国各大银行改变投资计划。竺凯称，“升值的时机或许有点儿出人意料，但我们不会改变我们的投资组合。”
虽然亚洲投资者基本上关注的都是AAA级债券，但其他投资者也在买入信用级别较低的债券。这些债券是银行家在分割按揭贷款组合的过程中创建的，它们的收益率更高，但一旦借款人无法偿付贷款，投资者首当其冲会遭遇损失的风险。投资者在购买这些债券时，需要确定他们为低质贷款的风险要获得多少额外的补偿，这实际上也为按揭证券的创建制定了标准。这些投资者包括房地产信托投资基金、对冲基金和来自欧洲的投资者。
由于投资者兴趣强烈，那些信用记录不佳的借款人，以及许多其他可能在获得按揭贷款方面遭遇麻烦的借款人，都能够获得贷款。根据标准普尔(Standard & Poor's)的统计，去年，按揭证券背后涉及的高风险贷款总计4,015亿美元，几乎比2003年增长了一倍。与此同时，今年上半年，借款人收入和资产文件不完整的贷款占标准普尔评级的按揭证券的70%，比2000年的水平高出了一倍。
Nomura Securities International驻纽约的按揭研究主管弗兰克(Arthur Frank)称，“过去几年来，贷款标准无疑已经降低了。”如果房价下跌，“你很有可能遭遇一些相当严重的信用问题”，从而连累低级别按揭证券的持有者。
中国基金经理竺凯目前还相当乐观。他说，美国住房市场或许正在丧失些许动力。“我认为货币当局不希望看到住房泡沫破裂。我不认为存在泡沫，但如果这样的情况再持续5年，那就另当别论了。”
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大量涌入的资金－－不光是来自于美国投资者，而且越来越多地出自欧洲和亚洲的投资者－－使住房市场持续升温，即便美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)还在不断加息，而这样做通常应能遏制房价的上涨。近来，住房市场已经显现出些许增长放缓的迹象，有关泡沫的说法也越来越多，但随著投资者不断买入按揭证券，银行不断借贷，房价仍在上涨，或者维持在高位岿然不动。
宾夕法尼亚州West Chester的预测公司Economy.com的首席经济学家赞迪(Mark Zandi)称，随著Fed紧缩信贷，银行已经放宽了对借款人的要求。
自80年代以来，投资银行和其他公司一直在买进银行的按揭贷款，并把它们打包成证券出售给投资者。但近年来，投资者的需求大幅增加，主要是因为在这样一个低回报率的时代，按揭证券可以为热切追逐收益率的投资者带来比美国国债高得多的回报。
根据按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association, 简称MBA)的数字，今年美国银行的家庭按揭贷款额将达到2.8万亿美元。MBA预测，其中约有80%的贷款最终将成为按揭证券。到第一季度末，投资者持有的按揭证券总计4.61万亿美元，较2000年末增长了61%。而同期，投资者持有的美国国债增长了35%，达到4.54万亿美元。
投资者对按揭证券的强烈需求，除了可以使银行为许多借款人提供更宽松的条款外，也使银行更容易向那些可能不大符合贷款条件的借款人提供按揭贷款。按揭市场的增长导致风险随处可见。但部分按揭行业的分析师表示，银行之所以降低贷款条件，是因为他们几乎可以把任何类型的贷款都卖给那些将这些贷款打包成按揭证券、然后再卖给投资者的公司。
加州大学伯克利分校(University of California at Berkeley)费舍尔房地产中心(Fisher Center for Real Estate)主席罗森(Kenneth Rosen)说，宽松的贷款条件或许是推动如今住房市场投机热潮涌动的头号因素。
在全球低利率的环境下，市场规模巨大、盈利丰厚的按揭证券市场让许多投资者都无法忽略。投资者从按揭证券上得到的投资回报率约为5.5%，这些证券的支付由联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等政府资助的公司担保。据贝尔斯登(Bear Stearns)表示，那些可以承受更大风险的投资者可以购买高风险按揭证券，这些证券没有担保，但收益率可高达15%。而与之相比，10年期美国国债的收益率约为4.2%；德国国债的收益率约为3.2%，日本国债的收益率为1.5%。
按揭证券的买家包括美国退休基金、对冲基金和保险公司。但海外投资者对按揭证券的需求增长最快。行业出版物Inside MBS & ABS估计，到2004年年底，外国投资者持有2,800亿美元美国按揭证券，占按揭证券发行总额的6%。去年，外国投资者持有的美国按揭证券增加了26%，今年迄今为止还在不断增加。
加州按揭储蓄机构IndyMac Bancorp的高级副总裁希安德拉(Andrew Sciandra)说，全球投资者对按揭证券有著巨大的胃口。希安德拉领导著一个创建按揭证券的小组。过去一年来，他会晤过来自德国、法国和阿布扎比等国的投资者。目前，亚洲投资者持有IndyMac出售的按揭证券的10%-20%左右。
对于房主来说，国际上对按揭证券日益增长的需求意味著他们用以购置房产或者对按揭贷款进行再融资的借款越来越多地可能来自美国以外。当拉斯维加斯一家小酒店的厨师、也是联合所有人加蒂(Claude Gaty)最近为自己在当地的四卧住房的按揭贷款进行再融资的时候，贷款方为IndyMac。但其中大部分钱都来自于亚洲投资者。
IndyMac将加蒂的贷款与其他大约3,000笔按揭贷款一起打包，这些贷款在头3年、头5年或者头7年采用的都是固定利率。加蒂为自己的贷款支付本金和利息，但按揭贷款组合中的大多数贷款都是只付利息的按揭贷款，即借款人早年可不必支付本金。据负责此次债券发行的德意志银行(Deutsche Bank)称，6月份，以这些按揭贷款为基础的价值6.5亿美元的AAA级债券发行，它吸引了来自欧洲、亚洲和美国等地的十几家投资机构。此类债券的收益率通常较美国国债高出0.75至1.15个百分点。
最新进入美国按揭证券市场的是中国投资者。中国的各大银行拥有大量企业依靠向美国出口商品挣来的美元存款。中国政府还向部分银行注入了美元资金，以此加强银行的财务状况。
就在几年前，中国投资者在美国的投资大多数还仅限于美国国债。如今，为了提高收益率，加之他们认为这个市场相当安全，许多金融机构的银行家表示，他们正在增加投资组合中按揭证券的比例。一些银行家称，他们的目标是将40%的美元投资放在资产抵押证券上。
中国政府也在尝试著投资美国按揭证券。据交通银行(Bank of Communications)一位银行家表示，交通银行最近已经将一小部分外汇储备投入按揭证券。交通银行是唯一一家被委托协助管理中国7,000亿美元外汇储备的银行。负责外汇储备事宜的国家外汇管理局(State Administration of Foreign Exchange)拒绝就此置评。
中国银行(Bank of China)负责协助管理美元投资的竺凯（音译）在一次专访中表示，他的按揭证券投资组合的增长空间很大。竺凯表示对美元和美国住房市场充满信心。竺凯和中国其他银行的同行认为，住房市场对美国经济至关重要，美国政府将会采取措施防止泡沫的破裂。
虽然中国政府最近决定将人民币兑美元汇率升值2%左右，但这也不大可能导致中国各大银行改变投资计划。竺凯称，“升值的时机或许有点儿出人意料，但我们不会改变我们的投资组合。”
虽然亚洲投资者基本上关注的都是AAA级债券，但其他投资者也在买入信用级别较低的债券。这些债券是银行家在分割按揭贷款组合的过程中创建的，它们的收益率更高，但一旦借款人无法偿付贷款，投资者首当其冲会遭遇损失的风险。投资者在购买这些债券时，需要确定他们为低质贷款的风险要获得多少额外的补偿，这实际上也为按揭证券的创建制定了标准。这些投资者包括房地产信托投资基金、对冲基金和来自欧洲的投资者。
由于投资者兴趣强烈，那些信用记录不佳的借款人，以及许多其他可能在获得按揭贷款方面遭遇麻烦的借款人，都能够获得贷款。根据标准普尔(Standard & Poor's)的统计，去年，按揭证券背后涉及的高风险贷款总计4,015亿美元，几乎比2003年增长了一倍。与此同时，今年上半年，借款人收入和资产文件不完整的贷款占标准普尔评级的按揭证券的70%，比2000年的水平高出了一倍。
Nomura Securities International驻纽约的按揭研究主管弗兰克(Arthur Frank)称，“过去几年来，贷款标准无疑已经降低了。”如果房价下跌，“你很有可能遭遇一些相当严重的信用问题”，从而连累低级别按揭证券的持有者。
中国基金经理竺凯目前还相当乐观。他说，美国住房市场或许正在丧失些许动力。“我认为货币当局不希望看到住房泡沫破裂。我不认为存在泡沫，但如果这样的情况再持续5年，那就另当别论了。”
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