投资者对房地产的青睐推动今年商业按揭抵押债券(commercial mortgage-backed securities, 简称CMBS)达到创纪录的水平，表明房地产融资进一步从银行向华尔街转移。
现金大量涌入这一市场，摩天大楼、商业街和其他商业地产的抵押贷款被捆绑成债券销售给退休基金、保险公司、对冲基金和富豪等形形色色的投资者。
然而，强劲的需求推低了投资者获得的收益率。一些银行人士担心，对债券的追捧或许会导致放贷标准放宽，使房地产买家得以借入更多的资金，从而推高地产价格。
也就是说，如果投资者通过购买债券贷出资金的热情导致地产买家失控的话，这些投资者最终可能自找苦吃。
瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)融资和证券化部门主管布伦南(Rob Brennan)说：是什么在支撑地产价格？是成本极具吸引力的借贷很容易得到这一事实。这要归功于CMBS公开市场。
据Commercial Real Estate Securities Association的数据，今年上半年，房地产买家通过CMBS市场借得720亿美元，而2004年全年这类借款的总额不过940亿美元。在过去10年时间里，CMBS市场增长了10倍，目前发行在外的债券金额约为5,000亿美元。
摩根士丹利(Morgan Stanley)负责房地产贷款事务的董事总经理韦斯特菲尔德(John Westerfield)说，CMBS正在蚕食银行和人寿保险公司等传统房地产放贷人的市场。这或许是传统贷款银行美国银行(Bank of America)和Wachovia Corp.现在也开展CMBS业务的原因。
著名房地产投资商、美国最大的商用楼宇业主Equity Office Properties Trust董事长泽尔(Sam Zell)认为，CMBS市场已经消除了人们对它的偏见，使那些与银行没有关系的人也有机会融到资金了。他说，这让总体商业地产市场对所有人都敞开了。
对于CMBS投资者来说，在一个低收益率的时代，对收益率永不满足的追求推动著他们的需求。尽管CMBS债券的收益率一直在下滑，但仍高于大多数国债和企业债券的收益率。不过，那么多的投资者纷纷挤进该市场，导致回报率大不如前。据JP摩根(J.P. Morgan)的数据，现在，一只A级CMBS债券的收益率已从三年前的5.88%下跌到5.23%，较美国国债的收益率溢价从1.35个百分点降到了1个百分点。
雷曼兄弟(Lehman Brothers)CMBS交易部门的董事总经理科恩(Ken Cohen)说，投资者的风险更大了，回报却在降低。
不过，收益率高于其他债券的优势仍吸引著大量投资者。比如，Putnam Investments目前的活跃客户中有超过10%持有CMBS债券，而两年前这个比例还不到1%。该公司按揭抵押债券和国债部门董事总经理及组长布勒姆克(Rob Bloemker)说：“只要收益率差能保持目前水平，我们还会继续大量投资这个领域。”
这也是一些业内人士担心，房地产业主会越借越多的原因，如果房地产市场开始下滑，这将成为一个真正的大问题。但是，并不是房地产买家在踏足这个市场。
RBS Greenwich Capital房地产融资部门负责人法恩曼(Mark Finerman)说，真正的压力来自开发商。的确如此，雄心万丈的开发商即使只有整个项目5%的头期开发费用，就能通过贷款开始在曼哈顿动工兴建摩天大楼了。
CMBS最早发轫于Resolution Trust Corp.，这家公司是为出售八十年代末、九十年代初的不良贷款资产而创建的。它发售了近150亿美元的商业抵押资产，这些东西很快被华尔街设法转成了债券，每只债券又被分为几批，这样，买家可以根据不同的风险水平选择购买。
但因循传统的开放商最初并不愿意接受CMBS融资。他们与传统的银行和保险公司已经结下了很深的交情。虽然CMBS提供更优惠的利率，但开发商不喜欢这种方式对提前偿付债务、改变建筑计划的限制以及与银行接触机会少的特点。
全国性商业地产开发商Shorenstein Co负责资本交易的执行副总裁霍伊特(Gentry Hoit)说：“我们有很长一段时间一直不接受这种方式。”不过，最近该公司利用CMBS融资收购了一些写字楼项目，如纽约公园大道125号和旧金山弗利蒙特街25号。
在1998年俄罗斯债务危机后，CMBS市场同其他信贷市场一样都受到打击；而2001年的“911”事件又吓退了部分投资者，他们不想持有以任何房地产市场的贷款支持的债券。但市场后来又有所恢复，因为现在通常一只债券有更多的贷款作支持。这使这些债券不会因少数大楼发生不测而受到严重影响。
<华尔街日报>中文网络版供稿并保留版权：未经许可，不得转载摘编。
现金大量涌入这一市场，摩天大楼、商业街和其他商业地产的抵押贷款被捆绑成债券销售给退休基金、保险公司、对冲基金和富豪等形形色色的投资者。
然而，强劲的需求推低了投资者获得的收益率。一些银行人士担心，对债券的追捧或许会导致放贷标准放宽，使房地产买家得以借入更多的资金，从而推高地产价格。
也就是说，如果投资者通过购买债券贷出资金的热情导致地产买家失控的话，这些投资者最终可能自找苦吃。
瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)融资和证券化部门主管布伦南(Rob Brennan)说：是什么在支撑地产价格？是成本极具吸引力的借贷很容易得到这一事实。这要归功于CMBS公开市场。
据Commercial Real Estate Securities Association的数据，今年上半年，房地产买家通过CMBS市场借得720亿美元，而2004年全年这类借款的总额不过940亿美元。在过去10年时间里，CMBS市场增长了10倍，目前发行在外的债券金额约为5,000亿美元。
摩根士丹利(Morgan Stanley)负责房地产贷款事务的董事总经理韦斯特菲尔德(John Westerfield)说，CMBS正在蚕食银行和人寿保险公司等传统房地产放贷人的市场。这或许是传统贷款银行美国银行(Bank of America)和Wachovia Corp.现在也开展CMBS业务的原因。
著名房地产投资商、美国最大的商用楼宇业主Equity Office Properties Trust董事长泽尔(Sam Zell)认为，CMBS市场已经消除了人们对它的偏见，使那些与银行没有关系的人也有机会融到资金了。他说，这让总体商业地产市场对所有人都敞开了。
对于CMBS投资者来说，在一个低收益率的时代，对收益率永不满足的追求推动著他们的需求。尽管CMBS债券的收益率一直在下滑，但仍高于大多数国债和企业债券的收益率。不过，那么多的投资者纷纷挤进该市场，导致回报率大不如前。据JP摩根(J.P. Morgan)的数据，现在，一只A级CMBS债券的收益率已从三年前的5.88%下跌到5.23%，较美国国债的收益率溢价从1.35个百分点降到了1个百分点。
雷曼兄弟(Lehman Brothers)CMBS交易部门的董事总经理科恩(Ken Cohen)说，投资者的风险更大了，回报却在降低。
不过，收益率高于其他债券的优势仍吸引著大量投资者。比如，Putnam Investments目前的活跃客户中有超过10%持有CMBS债券，而两年前这个比例还不到1%。该公司按揭抵押债券和国债部门董事总经理及组长布勒姆克(Rob Bloemker)说：“只要收益率差能保持目前水平，我们还会继续大量投资这个领域。”
这也是一些业内人士担心，房地产业主会越借越多的原因，如果房地产市场开始下滑，这将成为一个真正的大问题。但是，并不是房地产买家在踏足这个市场。
RBS Greenwich Capital房地产融资部门负责人法恩曼(Mark Finerman)说，真正的压力来自开发商。的确如此，雄心万丈的开发商即使只有整个项目5%的头期开发费用，就能通过贷款开始在曼哈顿动工兴建摩天大楼了。
CMBS最早发轫于Resolution Trust Corp.，这家公司是为出售八十年代末、九十年代初的不良贷款资产而创建的。它发售了近150亿美元的商业抵押资产，这些东西很快被华尔街设法转成了债券，每只债券又被分为几批，这样，买家可以根据不同的风险水平选择购买。
但因循传统的开放商最初并不愿意接受CMBS融资。他们与传统的银行和保险公司已经结下了很深的交情。虽然CMBS提供更优惠的利率，但开发商不喜欢这种方式对提前偿付债务、改变建筑计划的限制以及与银行接触机会少的特点。
全国性商业地产开发商Shorenstein Co负责资本交易的执行副总裁霍伊特(Gentry Hoit)说：“我们有很长一段时间一直不接受这种方式。”不过，最近该公司利用CMBS融资收购了一些写字楼项目，如纽约公园大道125号和旧金山弗利蒙特街25号。
在1998年俄罗斯债务危机后，CMBS市场同其他信贷市场一样都受到打击；而2001年的“911”事件又吓退了部分投资者，他们不想持有以任何房地产市场的贷款支持的债券。但市场后来又有所恢复，因为现在通常一只债券有更多的贷款作支持。这使这些债券不会因少数大楼发生不测而受到严重影响。
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