美国房地产市场到底有多热？看看我的电子邮箱就知道了。
几年前，如果我对持有房产的实际成本发出警告，人们几乎是毫无反应。但是最近，当我发出类似的警告时，我不断收到大量读者来信，言辞激烈地批评我的观点，用一些让人无法启齿语言贬低我的智力。
不知道出于怎样的理由，部分读者把我说成一个失败者，郁郁不得志地租住在曼哈顿。实际上，在过去13年中，我一直在新泽西州拥有一处房产，从没有搬过家。如果我想混淆视听，我可以说我的房子升值了两倍。
然而，经过认真分析，我发现，虽然我在一个房价大幅飙升的市场拥有一套住房，但从某一方面看，我几乎一分钱也没有赚到，而且我也并不认为这有什么不正常。
我是在1992年末以16.5万美元买下的这套住房。如今它可能价值50万美元，上涨了两倍有余。而根据住房贷款公司联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortage Corporation, Freddie Mac)的数据，同期全美住房平均涨幅为仅为101.7%。
是否该为此庆祝一番呢？可能还不行。我有一个“坏”毛病，喜欢认真记录日常开销，因此对我来说，计算过去13年在房屋维护、房产税和抵押贷款利息方面的支出并不困难。相信我，计算结果一点也不乐观。
首先，我的房子大幅升值的原因之一就是我花费了巨资对它进行装修维护。我在1992年买下这套房子的时候，它已经有些年久失修，我对厨房进行了改造，加了一间浴室，装上空调，围上门廊，换上新的屋顶，更换锅炉，装修阁楼......天知道我还做了什么别的改造。
这些大大小小的工程加起来总共花了我13万美元。这是一笔让我颇感难受的巨大数目，每每想起，也都不敢面对。16.5万美元的购房款、加上这13万美元，我的购房成本升至了29.5万美元。
我也可以自己骗自己，把这13万美元看作是投资。虽然这些改造工程的确提升了房屋的价值，但当我将房子售出时，这些成本是无论如何也收不回来的。我的“新厨房”如今也用了9年，正变得越来越旧，没有哪个思维正常的人会按当初的装修价格为这个二手厨房买单。
如果能回到从前，我可能会购买一套装修齐备的房子，只花很少的钱就能享受前人的装修成果。当然，问题是去哪儿找装修品位和自己一致的卖家呢。厚粗绒地毯？我可不喜欢。
房屋装修费用可能是我最大的一笔房屋维护成本，不过，我在抵押贷款利息和房产税上的支出也不少。实际上，如果觉得自己有点过于乐观了，你可以花上一些时间，查阅一下自己的纳税记录。
我就是这样做的。我把我从1992年以来支付的所有房产税和抵押贷款利息相加，得到的结果再次让我坐立不安。在过去的13年中，我总共缴纳了63,000美元的房产税、108,000美元的抵押贷款利息。
虽然这些都是可以免税的，但也不能对这部分免税额估计过高，事实上，如果我不使用分类减免税额，我仍可以享受标准的税收减免。只有在标准减免额之上获得的额外的税收减免才是你真正获得的税收利得。
因此，我重新计算了从1992年以来每年所获得的标准税收减免，然后将其从抵押贷款和房产税总额中减掉。
假设高于标准税收减免的部分按28%的税率减免，我计算得出我的抵押贷款利息和房产税共获得了24,000美元的联邦税项收益，这意味著这它们的税后成本是147,000美元。
加上房款16.5万美元、装修款13万美元，我在房屋上的总投入为44.2万美元，比目前其50万美元的价值少不了多少。如果我将最初的交易费用、日常房屋维护费用以及每年的房屋所有人保险都计算进来，情况可能会更糟，更不要提我为这套房子付出的大量时间精力了。虽然我现在还不打算将房子卖掉，但总有一天我会这样做的。设想一下，如果我今天把房子卖了，我还要缴纳5%的房地产佣金。在打发了交易商后，我还能拿回475,000美元，与我的总成本基本持平。
是否听人说过房屋是他们最好的投资？这其中有两种可能：他们或者从未认真进行过计算、完全不知道真实情况，或者有著十分敏锐的观察力。
房屋的确能成为一项获利颇巨的投资。一旦把因持有房产而产生的所有费用计算在内，你可能就无法从房屋升值中获取任何收益。不过，虽然你要拼命挣钱支付房产税、还要竭力拥护房屋，但你毕竟还可以住在一套无需支付房租的房子里。
当然，你可能还是要偿还抵押贷款，许多人认为每月支付的还款额相当于支付房租。但和房租不同，偿还抵押贷款总会有个尽头。
还认为作为房屋所有者的一大好处就是房价上扬吗？想想看，人们通常不会因为房屋升值了就打算退休。但你常常会听说有人在还完最后一笔抵押贷款后就辞职回家享受生活了，突然之间，他们每月的开销大幅减少，有免费的房子住，负担退休生活也就不是什么难事了。
<华尔街日报>中文网络版供稿并保留版权：未经许可，不得转载摘编。
几年前，如果我对持有房产的实际成本发出警告，人们几乎是毫无反应。但是最近，当我发出类似的警告时，我不断收到大量读者来信，言辞激烈地批评我的观点，用一些让人无法启齿语言贬低我的智力。
不知道出于怎样的理由，部分读者把我说成一个失败者，郁郁不得志地租住在曼哈顿。实际上，在过去13年中，我一直在新泽西州拥有一处房产，从没有搬过家。如果我想混淆视听，我可以说我的房子升值了两倍。
然而，经过认真分析，我发现，虽然我在一个房价大幅飙升的市场拥有一套住房，但从某一方面看，我几乎一分钱也没有赚到，而且我也并不认为这有什么不正常。
我是在1992年末以16.5万美元买下的这套住房。如今它可能价值50万美元，上涨了两倍有余。而根据住房贷款公司联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortage Corporation, Freddie Mac)的数据，同期全美住房平均涨幅为仅为101.7%。
是否该为此庆祝一番呢？可能还不行。我有一个“坏”毛病，喜欢认真记录日常开销，因此对我来说，计算过去13年在房屋维护、房产税和抵押贷款利息方面的支出并不困难。相信我，计算结果一点也不乐观。
首先，我的房子大幅升值的原因之一就是我花费了巨资对它进行装修维护。我在1992年买下这套房子的时候，它已经有些年久失修，我对厨房进行了改造，加了一间浴室，装上空调，围上门廊，换上新的屋顶，更换锅炉，装修阁楼......天知道我还做了什么别的改造。
这些大大小小的工程加起来总共花了我13万美元。这是一笔让我颇感难受的巨大数目，每每想起，也都不敢面对。16.5万美元的购房款、加上这13万美元，我的购房成本升至了29.5万美元。
我也可以自己骗自己，把这13万美元看作是投资。虽然这些改造工程的确提升了房屋的价值，但当我将房子售出时，这些成本是无论如何也收不回来的。我的“新厨房”如今也用了9年，正变得越来越旧，没有哪个思维正常的人会按当初的装修价格为这个二手厨房买单。
如果能回到从前，我可能会购买一套装修齐备的房子，只花很少的钱就能享受前人的装修成果。当然，问题是去哪儿找装修品位和自己一致的卖家呢。厚粗绒地毯？我可不喜欢。
房屋装修费用可能是我最大的一笔房屋维护成本，不过，我在抵押贷款利息和房产税上的支出也不少。实际上，如果觉得自己有点过于乐观了，你可以花上一些时间，查阅一下自己的纳税记录。
我就是这样做的。我把我从1992年以来支付的所有房产税和抵押贷款利息相加，得到的结果再次让我坐立不安。在过去的13年中，我总共缴纳了63,000美元的房产税、108,000美元的抵押贷款利息。
虽然这些都是可以免税的，但也不能对这部分免税额估计过高，事实上，如果我不使用分类减免税额，我仍可以享受标准的税收减免。只有在标准减免额之上获得的额外的税收减免才是你真正获得的税收利得。
因此，我重新计算了从1992年以来每年所获得的标准税收减免，然后将其从抵押贷款和房产税总额中减掉。
假设高于标准税收减免的部分按28%的税率减免，我计算得出我的抵押贷款利息和房产税共获得了24,000美元的联邦税项收益，这意味著这它们的税后成本是147,000美元。
加上房款16.5万美元、装修款13万美元，我在房屋上的总投入为44.2万美元，比目前其50万美元的价值少不了多少。如果我将最初的交易费用、日常房屋维护费用以及每年的房屋所有人保险都计算进来，情况可能会更糟，更不要提我为这套房子付出的大量时间精力了。虽然我现在还不打算将房子卖掉，但总有一天我会这样做的。设想一下，如果我今天把房子卖了，我还要缴纳5%的房地产佣金。在打发了交易商后，我还能拿回475,000美元，与我的总成本基本持平。
是否听人说过房屋是他们最好的投资？这其中有两种可能：他们或者从未认真进行过计算、完全不知道真实情况，或者有著十分敏锐的观察力。
房屋的确能成为一项获利颇巨的投资。一旦把因持有房产而产生的所有费用计算在内，你可能就无法从房屋升值中获取任何收益。不过，虽然你要拼命挣钱支付房产税、还要竭力拥护房屋，但你毕竟还可以住在一套无需支付房租的房子里。
当然，你可能还是要偿还抵押贷款，许多人认为每月支付的还款额相当于支付房租。但和房租不同，偿还抵押贷款总会有个尽头。
还认为作为房屋所有者的一大好处就是房价上扬吗？想想看，人们通常不会因为房屋升值了就打算退休。但你常常会听说有人在还完最后一笔抵押贷款后就辞职回家享受生活了，突然之间，他们每月的开销大幅减少，有免费的房子住，负担退休生活也就不是什么难事了。
<华尔街日报>中文网络版供稿并保留版权：未经许可，不得转载摘编。
选择“Disable on www.wenxuecity.com”
选择“don't run on pages on this domain”
