关于iampig的贴,和我自己的第一栋投资房地经历

来源: 微雨新晴 2012-08-06 06:27:34 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (26000 bytes)
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虽然iampig的贴有点泛酸,不过投资什么都得做个最坏的打算,虽然房地产风险低,但风险绝对是存在的,还是尽量准备应付坏情况的到来。

我在2007年,放在银行的钱,让我心里发痒,那时候政府正在改造一个区,成绩已经很不错,我就在这个地方买了我第一栋投资房,640k 1100sq的小房子,用了250k down,当时房贷差不多3000,地税差不多9000一年,房子$2200租了给了一对白人夫妇有一儿子 。我们本来想房价会往上涨,虽然cash flownegative,但我们tax rate 也高,可以省去不少稅,等房子长价。

年底次贷风暴来了,房价一下大跌,真是让我傻了眼,我看着同个小区同样房子放盘一个比一个低,这的房子最多也就能买499k,那些freeway后面还有list380k。我看到几家老外投资房都shortsale了。

不仅房价掉了,房租也往下走,我的房租大概也只能到1600 1800之间,后面更坏的事情发生了,我房客闹离婚,那男的搬走了,女人和孩子留下,那女的工作又丢了,她付不出房租,也不搬走,我得请律师赶她走,还好,我们请了律师,法庭调停约见后,她自动搬走,也没通知我们。

这时候我考虑要不要放弃这房子,可是如果放弃就亏200k,还好我房子还有equity,还没under water,我refinance了再refinmortgage一下掉到1800. 地税也调了下来到6800,同时我发现一栋房子1800sq,新加盖的房子769k成交了。我在想这房子平均是425/sq买掉,我要加盖怎么有是赚钱的,我和老公说要加盖,他和我说他很忙,以后加盖的事情就大部分都的我去打人理。

那时候真是加盖房子的好时机,我找人画图,报价从20k1000多,我挑了便宜的,而且他很快就帮我申请了permit。然后我开始找人来估价,不包面料的加盖是125sq250sqair conditioner15k,我同样挑了个125sq,这个加盖的过程是很多波折,我学会一点,不能什么都要找最便宜的,和contractor打交道得什么事都盯着,一点都 不能偷懒,这个过程就不说了,下次有时候再说吧,addition整整去掉大概一年多点,2010年完成了。房子盖好以后,我刚好有个Bible study的同学家里要要要做addition,她租了我房子9个月。现在租给一对白人夫妇有俩小小孩,2500.我看到3/1庭装修好的房子都租到2400了,我想他们lease到期了涨到2800 他们要是搬走我要租29003200了,现在房租和房价都涨了。现在我看到同样的房子850k出来马上pending。我在纠结把这房子换成apartment(昨天看了broisg 和古石给人告的文章,心里还是怕怕的,不知道是不是hold着,这里房价涨的很猛,几乎回到高峰时期了。

我想说是,我家是老公一个人工作,要是这个期间万一老公没工作了,收入减了,这房子自己不能自己供养自己,还加个不付房租的房客,要房价没涨回去呢等等,这房子可定要foreclosure的。

后来我买房子几乎都要positive cash flow,最好要准备掉个1/3,那房子还能自己养自己。而且要是好点区,remodel过得房子和没remodel过得房子,租客收入是差很多的。

所有跟帖: 

谢谢分享经历。大多数人喜欢谈成功。我们也需要谈教训。 -nova01- 给 nova01 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 07:28:55

Co -08明前茶- 给 08明前茶 发送悄悄话 08明前茶 的博客首页 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 07:35:51

希望更多人能分享失败的教训。 -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:26:10

投资首先要避免风险 -leappad- 给 leappad 发送悄悄话 leappad 的博客首页 (104 bytes) () 08/06/2012 postreply 07:36:23

你这个是风险挺高的。07年的时候有很多人都还期望房子涨价尼。 -zj071- 给 zj071 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 07:44:32

我当时是希望政府的project能够拉高这里的房地产。事实上有帮助的。 -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:27:57

谢谢分享, 我觉得你有几个明显的失误 -laborlaw- 给 laborlaw 发送悄悄话 (258 bytes) () 08/06/2012 postreply 08:04:40

在弯区,640k也就一个townhouse,你说的这些都是马后炮 -开心猫- 给 开心猫 发送悄悄话 开心猫 的博客首页 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 12:03:17

640K的房子才能租2500?太低了,我们这里160K的房子可以租1500 - 1800 -mickey222- 给 mickey222 发送悄悄话 mickey222 的博客首页 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 08:31:33

听起来是房价非常贵的地方, 640k 的房子才 1100sq 。 -HenryLi- 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:19:59

现在是1800sq了,我租给他们的时候房租没涨,现在大概可以租到3000. -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:30:06

房租和房贷之间的差太远了,什么样的涨法才能弥补如此大的差距?这样的风险和赌博有区别吗? -mickey222- 给 mickey222 发送悄悄话 mickey222 的博客首页 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:32:51

当初在个区长的很疯的,我对面799k买来投资,他最后foreclosure了。 -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (112 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:50:23

谢谢分享你的这个经历, 现在看起来情况好像是越来越好了。 开始看你的帖子的时候 -HenryLi- 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (191 bytes) () 08/06/2012 postreply 08:38:16

我们比FL晚点,当时希望政府的project能拉高房价。 -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:31:36

MM很有米 :) -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (1416 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:14:13

不算有米,普通人一个,还为退休发愁呢。后来房价掉了,我又买了俩房, -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (271 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:45:47

这两比开始的好,我可能比较贪现金流 :) -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:16:50

MM 可以举例吗?remodel过得房子和没remodel过得房子,租客收入是差很多的.谢谢! -bluefans- 给 bluefans 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:19:06

很大区别, -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (498 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:04:42

多谢!MM的房租(remodel 后)大概会高出同类房子的多少呢? -bluefans- 给 bluefans 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 18:04:51

很大区别, -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (498 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:04:44

谢谢分享,能不能再详细谈谈加盖的过程? -水软橹声柔- 给 水软橹声柔 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:26:49

以后有时间再说吧,过程很难,但我学到一样东西,addition 觉对是房地产中最赚钱的 -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (103 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:10:46

True in your market. You can search and target a well defined ne -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (71 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:36:30

这个区很多老美investors在那里投资的。可是做addition很不容易,很烦琐的工作, -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (31 bytes) () 08/06/2012 postreply 11:01:57

rich people BSO post...lol -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:41:02

哈哈,这里的人最会说这了。 -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:11:49

rich people BSO post...lol -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:04:58

呵呵~ -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:26:25

谢谢分享!加盖对房子的结构有要求吗?能详细说说妈? -HappyWed- 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:18:10

哪些remodel对你找好的房客帮助最大?谢谢 -HappyWed- 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:18:52

请看我回bluefans的那个贴。 -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:25:15

谢谢mm,可是你说的是结果,我希望可以看到具体remodel了哪些地方。可以吗? -HappyWed- 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:27:47

我俩栋房子整个remodel redesign的这俩个房子都在升值潜力很好的区, -微雨新晴- 给 微雨新晴 发送悄悄话 (266 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:40:02

谢谢!非常实用的经验。 -HappyWed- 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:46:58

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