洗碗工赚钱的钱途超过教授。

来源: 于 2012-04-05 19:49:01 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

1992年登陆美国，正好20岁。刚来的时候在餐馆洗碗，后来省了点钱上完了大学，读了博。然后服务于美国空军的scramjet program。想想如果当时在餐馆一直干下去，几年后买个餐馆作为生计，然后有钱了就全现金买下出租房，不管经济起伏，有钱就买，average it out。如果是这样的计划，作为在餐馆里工作的人，收入怎样，能否赶得上在公司里做IT的，在学校里教书的？

言归正传。首先我选择一个房子样本。于2011年11月份在一个卫星城的好区跟crime zone之间buffer zone买下一房，三卧一卫，3万4。12月租出去每月900美元，费用大致：空关70，保险30，tax50，维修30，管理42，reserve30，共计250。自己管盈利大约9个月的房租。我选取此房作为样本，想像主要投资这一地区，并且有很多与此房相似的房子。这样就简化了整个计算，只要记录买了几个这样的房就好了。

zillow上有此房的10年估价。county有几十年的tax record。凑起来可以估计此房在1992年来的市场价。zillow估计2012年45000美元；in comparison with 3万4的买入价。所以zillow对此房的估计应是蛮准的。2002年，zillow估价103k；county tax base 68311美元。把county2002年前的历年估价除以2002年估价得出一个%数列。把这个%数列乘上zillow 2002年估价 extrapolate到1992年，得出市场价格估计。把这个十年估计跟最近十年zillow估计合并得到了value used这个column。2012年后的价值以每年3%增值来算。

County Zillow % of 2002 Estimated Value Used
1992 19917   29.16% 30031 30031
1993 19917 29.16% 30031 30031
1994 19917 29.16% 30031 30031
1995 36876 53.98% 55602 55602
1996 33280 48.72% 50180 50180
1997 39936 58.46% 60216 60216
1998 39936 58.46% 60216 60216
1999 39936 58.46% 60216 60216
2000 46361 67.87% 69904 69904
2001 53621 78.50% 80850 80850
2002 68311 103000 103000
2003 70900 93000 93000
2004 73904 88000 88000
2005 73904 110000 110000
2006 73904 94000 94000
2007 82772 104000 104000
2008 88315 109000 109000
2009 88315 97000 97000
2010 69205 91000 91000
2011 65435 61000 61000
2012 45000 45000
2013 46350
2014 47740.5
2015 49172.72
2016 50647.9
2017 52167.33
2018 53732.35
2019 55344.32
2020 57004.65
2021 58714.79
2022 60476.24
2023 62290.52
2024 64159.24
2025 66084.02
2026 68066.54
2027 70108.53
2028 72211.79
2029 74378.14
2030 76609.49
2031 78907.77
2032 81275.01

租金估计。2012年是每月900美元。网上查到1912-2012的通货膨胀数据（精确到月）http://www.usinflationcalculator.com/inflation/historical-inflation-rates/。现在的租金用年平均通胀extrapolate到1992年，得出那年租金545美元，很合理。2012年后的通胀算3%。

Inflation
rent year June Ave
1992 544.8704 1992 3.1 3
1993 561.2165 1993 3 3
1994 578.053 1994 2.5 2.6
1995 593.0824 1995 3 2.8
1996 609.6887 1996 2.8 3
1997 627.9794 1997 2.3 2.3
1998 642.4229 1998 1.7 1.6
1999 652.7017 1999 2 2.2
2000 667.0611 2000 3.7 3.4
2001 689.7412 2001 3.2 2.8
2002 709.0539 2002 1.1 1.6
2003 720.3988 2003 2.1 2.3
2004 736.968 2004 3.3 2.7
2005 756.8661 2005 2.5 3.4
2006 782.5996 2006 4.3 3.2
2007 807.6427 2007 2.7 2.8
2008 830.2567 2008 5 3.8
2009 861.8065 2009 -1.4 -0.4
2010 858.3593 2010 1.1 1.6
2011 872.093 2011 3.6 3.2
2012 900 2012    
2013 927
2014 954.81
2015 983.4543
2016 1012.958
2017 1043.347
2018 1074.647
2019 1106.886
2020 1140.093
2021 1174.296
2022 1209.525
2023 1245.81
2024 1283.185
2025 1321.68
2026 1361.331
2027 1402.171
2028 1444.236
2029 1487.563
2030 1532.19
2031 1578.155
2032 1625.5

 

1992年-1994年

当时中国的偷渡客很多，东海岸每个月会有2-3条船靠岸，每条带来200-300偷渡客。后来出了彩虹勇士号事件，美国政府才出大力打击，以致如今海路偷渡已经绝迹。由于人多，上岸后大家就蜂拥到中餐馆打工，工钱被压得很低。我去洗碗的时候，一周工作7天，每天16小时。晚上做完工拉几条凳子在餐馆睡了。工资每月800美元，还觉得挺好，一般在纽约华人集中地只有700美元。我打工的店因为在乡下，相对较高。如果前六个月洗碗的话，可以赚4800美元。当然咱有上进心，至少会几句洋泾浜英文，所以后六个月咱会做个bus，每月1000美元。生活待遇也相应提高，老板一般会租下一个3居，每间4-6人，地板上只放床垫，基本没有下脚的地方，但会有客厅看看电视什么的。所以第一年赚了10800美元。第二年英文有了提高，咱做了server，可以赚到2000美元，做了六个月，等业务熟悉了，找个富裕的乡下店可以赚到3000美元。所以这一年赚了2000×6+3000×6=30000美元。第三年就是3000×12=36000美元。

开销基本没有。饭店工作包吃包住，弄个乡下店，顶多跟白妞说着笑话，没有任何开销。偷渡的人有一句话，三年还债，三年做老板。大家都是在这条路上飞奔的。要做到三年还债，三年做老板，那需要点毅力，就是前三年得零开销才行。偷渡费海路90年代一般1万8-2万。利息是24-36%。不compound，先还本金，再还利息。所以咱就随大流，做到零开销。在1993年底，咱存了40800美元。那年的房价是30031美元。所以咱在年底买下了一房用来出租，cash剩余10800+30000-30031=10769。在1994年获利大约9个月租金，每月578美元，全年5200美元。餐馆工带来36000美元。年底有买下一房，94年房价还是30031。现金剩余10769+36000-30031+5200=21940.

Restaurant Acquisition Rent Income Living Expenses # of Houses Cash
1992 10800 0.00 0 10800
1993 30000 -30031 0 1 10768.95
1994 36000 -30031 5202.48 2 21940.38

1995年

三年过后，咱不再住在老板的狗窝里，在外面开了房。开房当然有开销，每月1000块，一年12000美元。咱的工作没有新意，就是上年的工资乘个通胀（3%），就是37008美元。租金两个房共计593×9×2=10675。那年底，房价涨到了55602。咱搞了个三房。现金剩余21940+37008-55602+10675-12000=2022美元。

Restaurant Acquisition Rent Income Living Expenses # of Houses Cash
1995 37008 -55602 10675.48 -12000 3 2021.866

1996-2001年

餐馆工资每年随通胀上升，开销每年随通胀上升。3个房的租金用当年租金×9个月×3。咱没有买房，因为要存钱25万买个餐馆。终于在2001年年底咱出手了。现金剩余20659美元。

1996 38118.24 0 16461.60 -12360 3 44241.7
1997 38994.96 0 16955.44 -12644.28 3 87547.82
1998 39618.88 0 17345.42 -12846.59 3 131665.5
1999 40490.49 0 17622.95 -13129.21 3 176649.8
2000 41867.17 0 18010.65 -13575.61 3 222952
2001 43039.45 -250000 18623.01 -13955.72 3 20658.71

2002-2013年

有了自家的餐馆，第一年年收入5万，每年随通胀上升。现在咱一根筋，有了钱就买房，2002年底，虽然有75000现金，房价却涨到了10万以上。拖到2003年底才买了4房，房价93000美元。这一年，咱买了个小房自住，每年开销24000美元，每年开销随通胀上升。2005年房地产一片大好，咱省吃俭用买了个5房，房价11万，赫杀宁啦。房租只有每月757，很值得探讨是否划算。小步前行。到2006年底有了6房。2007年是个里程碑。那年餐馆收益58000，租金收入44000。年收入过了10万，咱得成个家。（现实生活中咱就是那年成的家，工资也差不多，但没有二奶小三，。。。）。开销换成年收入的30%，以后年年如此。本地区的房价一直坚挺到2010年。进步缓慢，但已经从几年买一房变成了年年买房。2010年底咱有了9房。另一个值得注意的是，那年房产收入终于超过了本职的餐馆收入。2011年起房价急掉，咱终于爽快得买起房来，特别是2012年房价45000，咱一气买了3房。2013年后，咱已经是travel到future了，所以房价每年升3%。那年咱买了2个房。那年又reach了一个里程碑，就是净收入过了15万。根据commonsense的帖子，相当于藤校full pro的平均工资。是吗，俺的可是不用付税的。LOL。当然他们有他们的外快。

2002 50000.00 0 19144.46 -14179.02 3 75624.15
2003 51150.00 -93000 19450.77 -24000 4 29224.92
2004 52531.05 0 26530.85 -24648 4 83638.82
2005 54317.11 -110000 27247.18 -25486.03 5 29717.07
2006 56055.25 -94000 35216.98 -26301.59 6 687.7218
2007 57624.80 0 43612.71 -30371.25 6 71553.98
2008 59814.54 -109000 44833.86 -31394.52 7 35807.86
2009 59575.28 -97000 54293.81 -34160.73 8 18516.23
2010 60528.49 -91000 61801.87 -36699.11 9 13147.48
2011 62465.40 -61000 70639.53 -39931.48 10 45320.93
2012 64339.36 -135000 81000.00 -43601.81 13 12058.49
2013 66269.54 -92700 108459.00 -52418.56 15 41668.47

2014年

由于上年2013年收入过了15万，咱决定在42岁退休。请了个经理管理餐馆，净利的35%用来雇佣经理（22000美元）。最后落袋44K。当然随时去免费吃饭。房产管理地主地主婆也歇了下来，又拿出1个月租金请了管理的人。所以当年租金收入=955×8×15个房=115K。总收入156K，比上年的174K略少。生活开支48K。

2014 44367.46 -143221.5 114577.20 -47683.4 18 9708.229

2015-2032年

这个就是按部就班了。大量现金入账，餐馆收入已经退居四线，不是要有个地方吃饭，早已经卖了。每年买房数量从2-3个上升到15-16个。2026年，小胖去上大学了。那年税后年收入80万，生活开销24万。

2015 45698.48 -98345.43 141617.42 -56194.77 20 42483.93
2016 47069.44 -151943.69 162073.27 -62742.81 23 36940.14
2017 48481.52 -156502 191975.79 -72137.19 26 48758.25
2018 49935.97 -214929.41 223526.59 -82038.77 30 25252.63
2019 51434.05 -221377.3 265652.75 -95126.04 34 25836.09
2020 52977.07 -228018.61 310105.32 -108924.7 38 51975.14
2021 54566.38 -293573.97 356985.94 -123465.7 43 46487.8
2022 56203.37 -362857.42 416076.51 -141684 48 14226.3
2023 57889.47 -373743.15 478391.23 -160884.2 54 15879.64
2024 59626.16 -384955.44 554335.83 -184188.6 60 60697.59
2025 61414.94 -528672.14 634406.56 -208746.5 68 19100.51
2026 63257.39 -544532.3 740563.93 -241146.4 76 37243.13
2027 65155.11 -630976.8 852519.77 -275302.5 85 48638.74
2028 67109.76 -722117.9 982080.34 -314757 95 60953.92
2029 69123.06 -892537.72 1130547.78 -359901.3 107 8185.782
2030 71196.75 -919313.85 1311554.43 -414825.4 119 56797.75
2031 73332.65 -1104708.8 1502403.99 -472721 133 55104.59
2032 75532.63 -1300400.1 1729532.12 -541519.4 149 18249.82

结语

2032年那年买了16个房，总房数149个。咱60岁了，年收入180万，54万生活开销。咱历年的卖房款加起来（acquisition column）1027万。当年的市值1211万（每房81275，见表1）。从42岁退休以来（除了买房外不干其他工作），资产又有了飞速发展。