最近看了几家 Residential REIT 的年报. 觉得比自己做小地主更好。
首先，RE的四重魔力RElT全有，而且更到位：真正的passive income (no toilet fixing at midnight anymore), 同样的anti-inflation (from owning land), 更大的tax benefits (from avoiding property tax reassessment for example), 还有更有效的leverage (better negotiation power for getting lower interest rates).
除此之外REIT还有如下小地主们没有的优势：
品牌优势：同样的地方和条件，同样的2/1, 小地主的4plex只能租1300，而"professionally managed" apartment complex 竟可以随便要到2400，而且还有long waiting list. 究其原因，主要还是 intrinsic risks associated with 小地主。这也是麦当劳与小饭店的区别。
规模优势：这可就多了去了。批发零售的差别就是个例子。规模带来的利率议价优势也是小地主无法想像的。
政策优势：大地主对政府的影响力是可以变成大钱的。批一个exception 或 zoning change 就是几千万增值。
风险优势：大地主东方不亮西方亮，实际上可以相当程度上自保。风险比小地主低多了。不仅如此，大地主更常用各种金融工具进一步降低因利率变化可能带来的冲击。
RElT的最大问题在于资方和管理层的利益冲突。这并非RElT独有，小地主和PM有同样的问题。但RElT现在这个问题特别突出：管理层注重短期收益而多偏好现在极低的浮动利率和较高的负债率。如果利率上升2个百分点，大多数RElT会有问题。
首先，RE的四重魔力RElT全有，而且更到位：真正的passive income (no toilet fixing at midnight anymore), 同样的anti-inflation (from owning land), 更大的tax benefits (from avoiding property tax reassessment for example), 还有更有效的leverage (better negotiation power for getting lower interest rates).
除此之外REIT还有如下小地主们没有的优势：
品牌优势：同样的地方和条件，同样的2/1, 小地主的4plex只能租1300，而"professionally managed" apartment complex 竟可以随便要到2400，而且还有long waiting list. 究其原因，主要还是 intrinsic risks associated with 小地主。这也是麦当劳与小饭店的区别。
规模优势：这可就多了去了。批发零售的差别就是个例子。规模带来的利率议价优势也是小地主无法想像的。
政策优势：大地主对政府的影响力是可以变成大钱的。批一个exception 或 zoning change 就是几千万增值。
风险优势：大地主东方不亮西方亮，实际上可以相当程度上自保。风险比小地主低多了。不仅如此，大地主更常用各种金融工具进一步降低因利率变化可能带来的冲击。
RElT的最大问题在于资方和管理层的利益冲突。这并非RElT独有，小地主和PM有同样的问题。但RElT现在这个问题特别突出：管理层注重短期收益而多偏好现在极低的浮动利率和较高的负债率。如果利率上升2个百分点，大多数RElT会有问题。
