哪种投资房更好？

第一种：普通蓝领中产区，大都市外围（30－40分钟高速，不堵车的话），学区不错，住户大多非华裔亚裔，中产黑人家庭。房子cap rate能到10％，但房子出租不太容易，tenants很少有credit好的，不少section 8来看，挑好tenant很不容易，比较费心费时间。

第二种，近大学，教育程度高的区，学区好，住户层次高，房子非常好租，一出去就抢，tenant层次好，credit好。非常省心。但cap rate不好（3％），虽然cash flow是positive的。将来升值潜力大。

综合value，花费的功夫，未来回报率，哪种更好呢？