关于1031exchange的收费及处理技巧

来源: 2023-10-20 19:20:40 [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:

做了两次1031exchange,遇到的问题不一样。我是遇事喜欢琢磨解决方案的类型,有些行通了,有些没行通,这些思路可能对要做交换的朋友有用。

1,收费。两年前我做的收费625,今年问的价全在1000以上。一换三,收费都在1700以上,贵的要3000。

2,找代理。除了比较收费,我认为最重要的是找到信得过的代理。两年前我找的代理是本地律师事务所,感觉很放心。这次由于本地律师都不代理东北一些州的交换房产,原因是这些州税务变化大,嫌麻烦都不做。于是,最后我找的是本地一家做1031的LLC(有三位推荐人),做起事来,就不那么规范。卖房后转账一天过去,也不知LLC收到钱否,不接电话不回电子邮件,真被吓了一吓。

3,关于1换3和200%的1031交换原则。可以考虑贷款时把多个房产做成一个贷款,当成“一个”交换。这是我在2021年做交换时知道的办法。原本以为今年可以此法取胜。可能此法比较搅合或说得不够清楚,贷款员也不知所云,一口回答:可以。后来解释说他理解错了,以为我问的是可否只申请一次。当然,我心里也倾向1换3,正好做罢,不过,我知道此法可行,21年交换时,我就是两个房做的一个贷款,需要找对lender.

4,对于先定房后卖房,自付部分的定金,如何能拿回来。理论上1031资金完全不能碰,我要交换的房遇到大建商,门户紧守,钱只能进不能出(除非买卖黄了)。有一种情况例外:过户时,付款超过应付款的数目,卖方律师会把多付的钱退回来。很高兴知道有此办法,问过我的1031代理和过户律师,都说无解。最后试一试的心态问了卖家代理,她又问到卖方律师,竟然问出这么个办法,先错才有对,甚觉有趣。