进不进得了论坛坏房客排行榜前三

几年前跟着论坛前辈进入投资房领域，几年下来也有一些房子了，自以为见过不少形形色色的人但还是被这个房客恶心到了。不过也是长了很多经验教训，所以一起分享。

房子是一个差区的3B2B townhouse.  去年我在国内所以房子交给一个不怎么靠谱但是认识比较久的PM。PM很快找了一个20岁的单亲妈妈带2个孩子搬进来了。我一直不喜欢租给单亲妈妈，但我知道的时候租约已经签了而且这个差区估计也遇不到什么好租客所以也就算了。 单亲妈妈没有信用分，说是因为还没有足够的credit history，工作倒是还不错，过去的rental history也都很好。

前三个月租客按时付款，在中介的平台上，中介把钱转我。但是在第三个月底的时候，前三个月的付款全部被银行withdraw了，中介说房客告诉银行这是一个没有授权的交易，银行就把钱退回去了。联系房客的时候他很吃惊，说绝对不可能，然后就说放心我会重新支付一次。于是第四个月的时候支付了前三月的租金+四月的租金。从始至终态度都很好，又是道歉又是积极配合。然后第六个月的时候，又withdraw了。。。中介就赶紧file了eviction。但是房客还是一副受害者的样子，因为有late fee，他还很冤枉。后来我就说咱们不争辩了，你拿money order付吧，他很配合的说好然后过了一周用fedex寄出了money order，但是money order没有足够的钱，银行退回来了，我就告诉他们我要报警。再次联系房客的时候，又是很吃惊的样子，说她给现金让朋友帮忙买money order，朋友骗的他们，他们也要去报警。

然后就等eviction了，他们这么一折腾大半年都过去了，差区的eviction又慢，基本过了9个月他们才搬出去。然后没完。。。

eviction的时候房间是没人的，还挺干净，我有点意外。换了一个门锁，在lockbox里。然后就开始一些简单的维修，当时因为没有水电，我在国内开通水电，所以房屋空了2个礼拜，等contractor去的时候，发现里面住人了。一个黑人大妈带着孩子，说和一对夫妻签了租约，付了一个月押金和租金。黑大妈说他没有查谁是owner但是夫妻的确在房屋里给他介绍了房子。中介当时把前房客ID照片给她看，大妈说就是她签的。于是这次又报警了，由于我不在，警察来了也不知道中介是不是说的真话，让走法律程序。 邻居看不下去了，主动作证说前房客和他的男朋友是通过车库的门进去的。黑大妈知道被骗后情绪非常激动，觉得中介也是骗子，说要去电视台找记者巴拉巴拉的，完全不搬出去，让他拿出租约和付款记录也不拿。

又是2个月，赶走了黑大妈，基本上一年也就过去了。房子被黑大妈和前房客弄的一团糟，花钱重新修理，所以装好了我赶紧卖出去了。

总结的教训：

1. 尽量不要买破房子，尤其是异地的情况下。我好房子的租客都非常好，按时交租，自觉维护。破房子租客素质差，当地的治安也不好，太多eviction政府处理起来也慢。何况破房子装修和好房子是差不多的，但是装修好房子带来的升值远远大于破房子。

2. 不要太仁慈。我很难相信一个人是坏人，总是在和烂人讲道理，浪费时间，影响心情。这个PM也很有问题，处理事情非常慢，也不专业，但是他老婆生病了，我总是体谅他，导致很多由PM该做的事情都是我做的。

3. 看了很多人遇到坏房客的时候觉得收不回来钱，人走了就算了，有时也不走eviction，cash for leave。我还是希望大家该report的去report，该file的去file。不然的话，大家看的credit report也没有记录，eviction也额没有记录，怎么辨别坏房客呢。 虽然我觉得问这个房客要钱非常渺茫，但是还是把他的credit报上去了，eviction也留了记录，准备再file一个garnishment.