高利率下南加州房产投资的一点想法

从2022年年初开始，联储的升息就基本成为了房产市场的分水岭。低利率下的抢房和疯狂加价与高利率下的众多买家观望成了鲜明的对比。城里的关于是不是买房的讨论也是吸引了很多讨论。这里我分享一下自己的最近一年半的所见所得和自己的一些想法。

1. 房产销售量比低利息的时候明显下降，特别是最近几周的利率大涨。现在银行的自住房利率涨到7.5%、投资房利率已经涨到8.5%，更加导致很多买家买不起或者不愿意买。房子在市场上呆30天以上的变的很正常。开价过高的房子，在市场上呆60--90天的也不少。之前很多人说的法拍的房源，的确出现了一些，但是也不是满大街的烂白菜可以随便捡。

2. 于此同时，房价看起来没怎么大跌。比较贵的房子减价开始出现，但是幅度也不大。而好地段、装修好、定价合理的入门级的房子还是走的挺快，也还有几个offer。我前一阵在我投资的区域抢一个开价48万的独立屋，89年建，4卧3卫，1600尺。房子地段不错，内部基本没有升级。我当时按照当时的投资方利息，大概7.25%，算了一下，需要低于开价才能打平。所以我递了一个稍微低一点的offer (其实还是需要每个月稍微贴一点钱）。结果是这个房子拿到了11个offer, 最后卖到51万。由于自住房买家的竞争，要想买到能打平现金流的独立屋，在今天的南加州基本不可能。类似的经历经常发生，看起来需求还是非常旺盛。

3. 租房市场基本和我之前观察的差不多，甚至更热一些。只要租金定价合理，即使是比前几年高，还是能找到合格的租客。事实上，我自己的体验是现在租客需求更大，合格的租客更多。我自己最近招租的一个房子，4卧3卫2600尺。租客周日搬出，然后一周打广告，然后就找到信用分750+的租客。签约，收钱一气呵成。租客一周后搬入。整个过程预计两周内搞定。无论是租客素质还是招租速度都超过了历史记录。这个房子因为大（租金高）所以向来都是比较慢的。我当时预期至少1个月，而且因为快到年底可能会更慢一点。而且还有很多高信用分的租客跟我发消息要求看房子。看来需求的确不少，不少人可能是没买上或者买不上房子的。

4. 截至最近，我的房产投资理念一直是

• 长期持有好区的独立屋。
• 房子要有正现金流。
• 要吸引爱惜房子、按时交租的好租客，减少管理成本。

现在看起来现在南加州根本没有房子符合这些要求。主要原因是利息过高，导致现金流打不平。与此同时，我并不觉得等待是一个包赢的策略。我主要的想法是房价的高企和政府的大撒币直接相关。现在美国政府债台高筑，指望政府不再乱发钱已经不错了。至于收回乱发的钞票，我是一点都不指望。所以钱放在银行里，短期吃吃国债利率很爽，但是长期还是会被通货膨胀吃掉老本的。所以我还是要找到合适的投资机会。从长期的角度来看，现在的利率虽然高，但是买的人少，容易在相对比较低的价位拿到房子。如果以后房贷利率下降了还有重新贷款的机会。相对的，如果等到房贷利率下来才去买房，可以预见的是更多的人，特别是自住买家，会杀回到买方市场，到时候疯狂加价的情况也是大概率的事情。所以，现在买房也是有好处的。

4. 那投资的机会在哪里呢？我想到了几个机会。第一就是新建房。现在新建房的销售比疫情前困难很多。那时候买家买新建房都是要在售楼中心外面搭帐篷过夜的抢刚刚放出来的lot。甚至，有些奸商还搞竞价。而现在，建商们纷纷推出低利率的促销手段。主要原因也是建商不像二手房屋主一样有低利率的30年固定利息贷款保底。新建房非卖不可。所以买家容易在建商那里拿到优惠。比如我刚刚买的一套新房，3卧3卫1600尺的独立屋，就在我投资的核心区域。这里人口增加很快，生活很方便，所以位置没有问题。建商开价48万，同时包括了很多优惠，比如做后院，送冰箱、洗衣机、烘干机，还有送百叶窗。另外，建商还给了大概1万块钱来补贴买家过户的费用。我用了建商的补贴来买点，成功的把利率锁在6.5%。跟自己单独像银行贷款买点相比，建商的利率更优惠。可能是他们的规模更大，银行给的折扣更多。总而言之，在拿到这么多优惠后，我觉得新房比老房子更实惠。首先现金流已经跟老房子的差不多，而升值潜力更好。因为房子新，又有电器，招租也更容易。最后新房子基本没有修理的问题，而老房子修理很经常。

第二个机会是让卖家当银行贷款给买家。现在有不少老房子，屋主的银行贷款都还的差不多了。所以只要买家首付出的足够，是有可能不用银行贷款的。用卖家贷款的最大好处是有可能拿到比较适合的条件。比如贷款利率可能比银行的优惠。或者一开始每月还款额更少。这样可以在现在的高利率下的不至于每个月掏钱太多。等利率下来了，可以重新贷款。这个方法主要的难度是卖家和卖房经纪不配合。我试了好几次，最终也还没有成功。原因也很简单：只要有人原意全额现款（自己的或者银行的）买，卖家就不愿意等着我慢慢还钱。所以看起来还要等利息更高，房子更难卖，说不定更多的卖家会考虑这种卖房方式。资深的地产经纪告诉我，卖家贷款在80年代初的高利率的市场下很常见。所以我也很期待能用这种方式买房。

最后总结一下：现在高利率的市场导致很多过去的房产投资的策略失灵，但是新的环境也创造了很多新的机会。我还是相信朽哥和很多城里的地产大佬们的推荐长期持有优质的房产。我相信在南加州，好地段的房子只要持有10年以上，赚（大）钱是大概率的事情。就以此结尾，希望自己和城里的地主们都投资顺利，早日达到三个自由。