小地主的奇葩遭遇： Trust, Owner Change, 律师函，出租房，Rental Cap

今天, 跟大家聊一个亲身经历的非常奇葩的事情。前两天，我们收到了几个不同的messages:  有两封信，一封挂号信，一封平信，是从一个小区的HOA的律师事务所里送给我们。在同一天我们还收到了两封邮件，一个送给我太太，就送给我。这个律师函的这个内容都是一样的，但是不同的四种方式送过来的。我想，他们是用这种方式来增加对我们的威慑力。这个信的内容是说 我们在这个小区的投资房，违反了小区HOA的一个rental cap restriction。 要求我们立即停止出租！

 

是怎么回事儿呢？这个小区，在2021年的时候通过一个rental cap restriction。规定 小区的所有出租房的比例上限为15%。已经在的地主，可以继续出租。但是，任何transfer，比如 买卖，或者赠与 等等 以后户主的名字更改了，那么 新的owner 就不能马上去出租，而是要看有没有超过这个15% 的 cap。这是在2021年。我和我太太，在2022年的时候做了一个 Trust，把我们的出租房也放到这个Trust里面去了。前几天。这个HOA的lawyer就送信给我们，说我们违反了这个HOA的规定，这个律师函要求我们 “immediately cease” 。

 

不过，在这封律师函里边，这位律师又说，因为这个规定是比较新，所以呢，他给我们十天的时间来完成这件事情。换句话说，“十天之内”，我们必须停止出租这两个房子，让租客离开。 这个要求，还有这种方式 对我们还是有一不小心理压力。因为，一般HOA 的流程是先送个通知给你。然后呢，你还没有改正，它会有一个 hearing，hearing以后你还不做，他会罚款。 第一步就直接送律师函的情况是很少见的。另一方面，在“十天之内”，终止两个 Lease，安置好两家租户，在我们北卡 是很难做到的。更过分的是，当我们和这个律师打电话澄清的时候才知道，他说“10天是从律师函上的日期开始”！实际上，他只给了我们4天时间来处理HOA 的这个要求。这个对我们来讲就很有压力，所以说实在的，我们对这个有点儿发懵，确实比较发懵。

 

我现在就是用Youtube的形式，把它把这个情况记录下来。然后呢，我们会一点儿一点儿的捋清楚。看看这个事情，大概进展是怎么样，咱们走一步，说一步是吧。

 

我想，我们下一步首先要做的就是先要搞清楚，到底我们有多少选择。What  are the “worst case scenario”。我也确实通过不同的方式，问了一下一些地主朋友们，我从他们那里得到的反馈都是说跟HOA较劲，没有什么胜算。好，咱这儿先聊到这儿。等有了进展，再回来。

 

（待续 。。。这是YouTube 当时录制的文字版）