自住房升级还是买投资房？请各位大侠赐教

平时潜水，看各位地主添房增产投资理财受益匪浅，先在这里谢过各位的无私奉献！新人无以为报，倒是有一事请教，希望讨论中也能帮助和我一样的小白！

我家情况是这样的：夫妻双方工作多年，除了401k存满，有一个好学区的小黑屋，这些年除了自住房增值(>60万），基本属于我不理财，财不理我的状态。去年受投坛启发在附近大学区买了人生第一个投资房，虽然没啥现金流，但是也算有了第一次吃螃蟹的经验，感觉打理投资房没那么可怕，手里还有些闲钱想再入一房。但是现在投资房利率远高于自住房，而且我们今年空巢不需要再待在地税高的好学区，所以最近和领导有些犹豫下一步该怎么走？是在周边普通学区买一个大而新的自住房升级呢？还是再买一套出租房呢？当事者迷，有点理不清头绪，还要烦请各位大侠给些建议，现在此叩谢了!