這篇於去年底在美國國家經濟研究局網站貼出的長文（NBER Working Paper No. 24112），由五名經濟學家執筆，他們指出研究、比較涵蓋一百五十年的資產回報，是「史上第一次」，結果顯示股票和物業的回報稱冠，而當中又以股市跑贏物業。這裏帶出了一個長線投資資本收益大於經濟收益的大問題（即r〔資本產生的利潤、股息及租金等〕>g〔經濟產量〕，因此令財富不均嚴重化。有關論述見「財富嚴重不均根治並無善法」系列，收《高稅維穩》及上海人民出版社林行止、何帆合著的《解讀21世紀的資本》，二○一四年版），而結論是，在這一百五十年，資本回報倍於經濟增長。這是財富不均的死結。
二、
在一般人心目中和口中的「資本」，是指股票和債券，事實上，土地（和物業）亦具很高的創富功能，是不可忽視的「資本」；顯而易見，人們所以有此印象，皆因前者成交價「秒秒上牌」，後者則缺乏這種「宣傳」。不過，所謂「一般人」，指的是論文研究十六國——不包括中港台新，主要是經合組織中的大國——的人民，若香港在其中，這種說法便難以成立，因為過去數十年成為股市主力的地產股價格長期走俏，港人莫不了解物業創富功能不遜於非地產股。
生活過得去的人，大都擁有物業（自置居所），惟這類業主的財富，很少以其物業價格為準（由於沒有報價，亦不易計算），而是以其所持股票（及債券）來衡量。然而，這種計算財富的方法，無法接近現實地反映出一個人（家庭）的財富狀況，因為自從十八世紀中葉工業革命促致工商業興起地主階級走下坡以來，被忽視的土地仍然是計算財富的重要部分，因為土地的租值是恒常收益，即使住於僅有的自置物業，其市值租金便是業主的「隱性收入」（implicit income）；如把土地或物業租出，地（業）主有固定收入，這種收入，與股息孳息毫無二致。不過，「古時代」土地和物業收益的紀錄並不完整且不可靠（patchy and unreliable），因此無法有效地比較物業與股市的收益。況且持有物業有種種諸如維修費、折舊及空置損耗，以至招徠租客（或買家）的開支（香港還有「額外」稅款如差餉等），當然還得考慮即管買了火險水險亦不易獲得全數賠償的成本……持有由有能之士經營及有良好派息紀錄的股票，收益遠較穩定。值得注意的還有，過去散戶因財力不足無力購地買樓卻可投資股票，自從六十年代初期「不動產投資信託」（REIT）興起後，散戶便可分享物業市場（其實只是租務市場）的進益。
三、
根據可靠的統計數字，論文排比西方十六個先進經濟體的資料，得出股票的回報比物業的較佳；筆者僅摘其中五個主要市場的數據，供讀者參考。在一九八○年至二○一五年這三十五年間，美國、英國、日本、澳洲和瑞典的股市（包括股息及送股等）回報，均優於物業，期內她們的平均年收益，股市分別為百分之九點○九、九點三四、五點七九、八點七八及十五點七四，而物業收益依次為百分之七點六八、六點八一、三點五八、九及九；股市跑贏物業，十分顯然。再以美國為例，在一九八八年一月三十一日至二○一七年十月三十一日期間，標準普爾指數從九十點五升至九百○六點一，而同屬標準普爾集團的凱斯—舒拉（住宅）指數（Case-Shiller〔Home Price Indices〕Index），只從一○七點六升至三○六點六——期內有信貸危機引發的物業狂瀉潮，也許作不得準只能參考。
西方經濟發達國家股市回報高於物業，彰彰明甚，香港是否如此？未見相關數據，筆者不能判斷。筆者所知的是，香港增加物業用地十分困難，印「公仔紙」（股票）則是何難之有……這也許是此間物業發展一枝獨秀的底因吧！
