如果利率一直在涨，你的房子也在涨，你还会refinancing吗？

看完朽哥的文章，又让我想起我一直在思考的一个问题，那就是朽哥等在过去的房地产投资中不断的重新贷款把资金套出来这些作法在未来是不是还是可行的？

我之所以问这个问题，是因为过去的40十年美国的利率整体是下跌趋势，从1980年的22%的利率降低到了两年前的0利率。房贷的趋势也一样。1980年30年的固定贷款利率是18%，一直跌到两年前的3.5%，然后开始反弹。

虽然在整体下跌趋势中有阶段性的中也会阶段性的上涨，但是整体下跌趋势不变，所以每隔几年利率一定会比当初的原始贷款低，房价如果还涨了，那么重新贷款就很划算。

可是利率这事不可能不涨，像日本一样长期0利率或者负利率不是不会发生，如果真发生也就说明经济长期不振，房价也不会好，那么如果房价是涨的，经济是好的，利率有可能在走50年代到80年代的路子，一路向上，如果是那样的话，我们的房贷怎么办？

比如我们在2011-2017买的房子30年是4%，5年后变6%了，房价由10万涨到了14万，这个时候从房子里拿的出钱来吗？

再比如房子十年后涨到了18万，但是利率变成了8%，怎么办呢？

这个利率的问题并非是空想，很可能会变成现实。

所有跟帖： 

• 您真是闲得无事！老有人把投资股市当成股息和分红，不看看圣诞节到现在涨多少了？等30 年付清房贷再去卖房子回收投资，头发都白了。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 19:49:00

• 能问一下您从圣诞节到现在的回报是多少吗？ -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:15:08

• 我1月21几号进了一批，有约40% 的回报, 最近几周基本出完。Shopify， Roku, Apple, AutoDesk, -熙来熙往- ♂ (31 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:45:15

• 很好，上边这位说话这么难听显然比你回报还好才觉得我很蠢，哈哈 -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:51:51

• 为什么说说自己观点就要比高低？我知道你炒股高手，已经几千万了。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:09:00

• 您消消气吧，谁和你比高低了？是您在教训俺啊。 -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:15:33

• 我跟贴只是有感而发。不断见有人为了贬低股市，把投资股市的回报按股息来说事。因此才提醒这些人，看看过去四月的股市回报，而不要做鸵鸟 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:22:00

• 我跟帖只是有感而发，因有人为了贬低股市，总拿股息说事。因此提醒这些人看看过去四月股市回报，不要做鸵鸟，回避事实。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:24:00

• 我跟帖只是有感而发，因有人为了贬低股市，总拿股息说事。因此提醒这些人看看过去四月股市回报，不要做鸵鸟，回避事实。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:24:00

• 无法跟帖，只好写在楼下。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:31:00

• 没有这么简单的“假如”：加上通胀率，房租上涨率，还是会保持到现在差不多的平衡。地主还是买买买的地主^_^ -童心未泯老妹- ♀ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:05:35

• 当然还是买买买啊，既然房子涨为什么不买，我是说如果利率涨你还做不做ref？ -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:11:16

• 高利贷信用卡都有人用，refinancing在利率上吃亏也肯定排那两个选项前。 -童心未泯老妹- ♀ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:28:14

• 把低利率refinance成高利率，是奇葩的行为。必要时，可以用Heloc 取出钱来 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:11:06

• 对，我一直在找50-80年代的房市refinancing的数据，和当时房市的更多的具体资料 -闲来无事事- ♂ (164 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:13:59

• 如果本金还了百分之三十四十，也不算奇葩。Helco利率更高更不可把控 -童心未泯老妹- ♀ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:32:22

• 当然有些人看来我是杞人忧天 -闲来无事事- ♂ (445 bytes) () 04/24/2019 postreply 20:50:42

• 我现在的问题跟你的也差不多 -童心未泯老妹- ♀ (303 bytes) () 04/25/2019 postreply 05:10:00

• 我跟帖只是有感而发，因有人为了贬低股市，总拿股息说事。因此提醒这些人看看过去四月股市回报，不要做鸵鸟，回避事实。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:25:00

• 第一，US会很长时间处于低利率状态，8-10%利率的日子是做梦啦。 -kozy- ♀ (329 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:28:40

• 能解释一下第三点吗？是永远不要付清房贷吗？ -菁菁- ♀ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:44:57

• 只要能发现赚钱的买卖永远都不要还清欠款，无论是房贷还是啥贷 -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 22:14:23

• 我却觉得利率上涨的速度可能超过你的想象，10年债券已经走出了底部，现在虽然还没有完全突破下跌的趋势线 -闲来无事事- ♂ (307 bytes) () 04/24/2019 postreply 22:12:10

• 利率最终还是会跟经济挂钩，而美国经济凭什么会暴涨呢？ -kozy- ♀ (233 bytes) () 04/24/2019 postreply 22:32:26

• 通胀 -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 22:35:46

• 说的很有道理。这也是我一直在想的，恐怕降利率的顺风在我们有生之年难以再遇到了。 -艾克- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:29:37

• 朽爷的智慧可以借鉴，朽爷的路未必能简单重复呀。 -艾克- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 21:30:28

• 一直被模仿，从未被超越。 -毛人- ♂ (32 bytes) () 04/25/2019 postreply 09:23:56

• 同感 -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/24/2019 postreply 22:13:19

• 看好的房子利息高也要拿下，计算一下收益。抵压贷款也是一个道理，能把钱贷出来再投资就是赢家，而且利息总会变，千万别错过。错过了就是 -老田321- ♂ (38 bytes) () 04/25/2019 postreply 08:38:52

• 这个问题问得很好！我认为要不要cash out refinance取决于 -wait..- ♀ (105 bytes) () 04/25/2019 postreply 12:46:40