Fraud 开篇

来源: 2019-03-01 19:26:17 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3829 bytes)

开贴谈谈Fraud 的问题吧。因为案子还在进行中不方便透露细节。

教训: 1 不要盲目迷信金牌经纪 2 如果自己是卖家 不管法律要求你 disclosure  否, 请尽量把自己所知道的所有信息告知买家。 并且put in writing 防止未来纠纷。

是我朋友 M 的。她给我说他要买房子。 是我很多年的老客人和好闺蜜。 我去年暑假回国了,而且新出来的房子我觉得她玩不转 也就没有告诉她。一个金牌经纪主动联系她一栋房子。奔着谁告知找谁买的原则,那个金牌经纪成了他的代理人。 简单介绍下背景: 卖家是 estate的管理人 并且也是律师。卖家经纪也是金牌经纪。 我高高兴兴从国内回来和我们共有的装修师傅聊天。 师傅说 你咋没给买  M 买那个新房子啊 那可是百万级的房子 佣金不小啊。 我说我回国一个半月了。 师傅说哦, M正在头疼装修的事情呢。 然后告诉我了那个房子的细节。 我和师傅聊完,电话立马就彪给M.  我给她说, 对方以多家庭房子的价格骗你买了一个单家庭的房子。你损失那么大。别犹豫了,赶紧找律师吧。 把买家经纪,卖家经纪还有卖家通通告上法庭把你的cost拉低。 我朋友和我反反复复纠结了很久讨论了很近在一个月后踏上了搜集证据和面试律师的路。 细节等结案了我来给大家讲。这个过程中发现很多肮脏的事情,我也很庆幸 幸亏我回国了,要不然我很可能也无发发现对方的故意欺骗而给自己的朋友造成损失。 幸亏当时我自己的客人也不感兴趣去竞价,要不然我若是没发现问题,我的麻烦也很头疼。

     在律师的面试中,我们有两个最终选择。 找按小时的律师还是找分成律师。 这个我想一方面是不仅要看提起官司人的经济能力,另外一方面还是要看自己案子的成功几率。 分成律师喜欢和稀泥,见好就收。不会为了客人的利益去fight. 如果客人认为不是自己的最大利益想继续进行,但是分成律师觉得 和解是最大的胜算 不愿意继续的时候。那么要不然你就得选择天大的账单 要不然就得被迫接受结果。 按小时律师 的费用比较透明 但是需要自己有经济基础。 我们最后决定用小时律师来打这个可能会历时两年的官司。

   从律师那边学到很多。 比如, 虽然estate sale 可以不用 disclosure 但是那只是说房子的本身 而不是房子的zoning, permit这房子之外的事情。 这些不管你卖什么房子 至少在我们州 都是需要告知的。 若是故意隐瞒被法官判为fraud是要赔三倍并且还要坐牢。  还有就是 很多经纪会讲 as is 这个东西如果闹上法庭就需要一个定义了。 什么as is. as是什么房子状态? zoning? is是什么时候? 签合同的时候? 成交的时候?  不出事没事。 出事了就是小辫子。 请大家写合同的时候无比写清楚。 不要拦着多写字。 不要make assumption  .

   写着写着觉得案子细节不能说太多 也没时啥好说的。 那就说说为啥金牌经纪不好了。 其实成交之前买家经纪已经知道有问题了。但是他赌我客人反正也可以申请成多家庭没什么后果 华人一般都会隐忍 而需选择隐瞒真相。 为了可观的佣金。 卖家经纪就更不用说了。 两个人一起隐瞒造成了不可挽回的损失。 我估计他们那些人也挺郁闷的。 我和我朋友都属于那种打不死的小强。 战斗力很强。我们坐等开庭。

所有跟帖: 

一个火坑出来又进了另一个火坑。zoning难道不是买家的责任? -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (85 bytes) () 03/01/2019 postreply 19:36:36

哈哈 可能州和州真的不太一样 不管谁的责任吧 fraud 是对方故意 既然故意怎么会让普通专家查出来呢 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 19:43:00

你有手段发现的都应该是你的due diligence。而且这些历史问题很可能 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (340 bytes) () 03/01/2019 postreply 19:50:41

细节不方便透露 这是fraud 是绕过所有的due deligence 的。 而且买家雇了architect去核实很多细节。 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 20:04:00

fraud 是要赔3倍 几百万 所有人要坐牢 吊销执照 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 20:06:00

有这么严重吗? 你搞清楚没有呀 不要一厢情愿 -bbppb- 给 bbppb 发送悄悄话 bbppb 的博客首页 bbppb 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 22:33:46

在我们州 是的 问了不下10个律师 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 23:11:00

泼一盆冷水。 我觉得你们需要多见几个律师听听意见 -墨彩- 给 墨彩 发送悄悄话 墨彩 的博客首页 墨彩 的个人群组 (248 bytes) () 03/01/2019 postreply 23:08:04

谢谢 我们先不告经纪人 因为那样成本太高 经纪人等着经纪人委员会收拾 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 23:13:00

美国法律有那么好吗? 至少我知道加州有个agent, 自2008年起,4 到5个fraud案件在身,都是被告,目前为止还没坐牢 -墨彩- 给 墨彩 发送悄悄话 墨彩 的博客首页 墨彩 的个人群组 (53 bytes) () 03/01/2019 postreply 23:10:53

民事庭罚钱 -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (26 bytes) () 03/02/2019 postreply 05:46:03

你们打的是民事官司,要人家坐牢得检察官发起公诉。你们那儿不是这样吗? -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 03:23:44

地产没有警察 赔偿标准是按照定性来算 地产案件直接上陪审团 定性了后才来算赔偿标准 至于坐牢 就是另外的官司 不是我们的诉求 但 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 04:32:00

你们州不要求上庭前先仲裁吗? -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (44 bytes) () 03/02/2019 postreply 05:47:43

都要先mediation 不是arbitration 。 mediation 不行 直接上陪审团。 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 06:18:00

听起来不是个小官司,还是不要太乐观为妙,更何况是朋友的事,而且朋友心里面可能还没你乐观,忐忑不安着呢! -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 06:51:43

当心最后朋友也没得做, 你这出主意可真的太厉害了。成功了是你有很大功劳, 输了, 你就是你朋友的敌人了 -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 08:26:20

我觉得事情可能比你想的复杂。激越代价高昂,而自己又没把握的事,越是朋友,越不鼓励为好。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (362 bytes) () 03/02/2019 postreply 10:45:30

真改不明白,mls listing 上明確寫明是single 還是multiple, 就是realtor.com or Zil -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 19:23:34

Zillow 上都有。咋告? -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 19:25:22

而且,不合邏輯。以多家庭價格買到單家庭的房子,那更合算呀。你弄錯了吧。 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 20:25:23

这摆明了自己没有吃到佣金,就把买卖搅和黄了。反正自己得不到谁也别得到。 -fosterdeep- 给 fosterdeep 发送悄悄话 fosterdeep 的个人群组 (0 bytes) () 03/03/2019 postreply 13:37:32

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