Fraud 开篇

来源: nancypang 于 2019-03-01 19:26:17 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3829 bytes)

开贴谈谈Fraud 的问题吧。因为案子还在进行中不方便透露细节。

教训: 1 不要盲目迷信金牌经纪 2 如果自己是卖家不管法律要求你 disclosure 否，请尽量把自己所知道的所有信息告知买家。并且put in writing 防止未来纠纷。

是我朋友 M 的。她给我说他要买房子。是我很多年的老客人和好闺蜜。我去年暑假回国了，而且新出来的房子我觉得她玩不转也就没有告诉她。一个金牌经纪主动联系她一栋房子。奔着谁告知找谁买的原则，那个金牌经纪成了他的代理人。简单介绍下背景: 卖家是 estate的管理人并且也是律师。卖家经纪也是金牌经纪。我高高兴兴从国内回来和我们共有的装修师傅聊天。师傅说你咋没给买 M 买那个新房子啊那可是百万级的房子佣金不小啊。我说我回国一个半月了。师傅说哦， M正在头疼装修的事情呢。然后告诉我了那个房子的细节。我和师傅聊完，电话立马就彪给M. 我给她说，对方以多家庭房子的价格骗你买了一个单家庭的房子。你损失那么大。别犹豫了，赶紧找律师吧。把买家经纪，卖家经纪还有卖家通通告上法庭把你的cost拉低。我朋友和我反反复复纠结了很久讨论了很近在一个月后踏上了搜集证据和面试律师的路。细节等结案了我来给大家讲。这个过程中发现很多肮脏的事情，我也很庆幸幸亏我回国了，要不然我很可能也无发发现对方的故意欺骗而给自己的朋友造成损失。幸亏当时我自己的客人也不感兴趣去竞价，要不然我若是没发现问题，我的麻烦也很头疼。

在律师的面试中，我们有两个最终选择。找按小时的律师还是找分成律师。这个我想一方面是不仅要看提起官司人的经济能力，另外一方面还是要看自己案子的成功几率。分成律师喜欢和稀泥，见好就收。不会为了客人的利益去fight. 如果客人认为不是自己的最大利益想继续进行，但是分成律师觉得和解是最大的胜算不愿意继续的时候。那么要不然你就得选择天大的账单要不然就得被迫接受结果。按小时律师的费用比较透明但是需要自己有经济基础。我们最后决定用小时律师来打这个可能会历时两年的官司。

从律师那边学到很多。比如，虽然estate sale 可以不用 disclosure 但是那只是说房子的本身而不是房子的zoning, permit这房子之外的事情。这些不管你卖什么房子至少在我们州都是需要告知的。若是故意隐瞒被法官判为fraud是要赔三倍并且还要坐牢。还有就是很多经纪会讲 as is 这个东西如果闹上法庭就需要一个定义了。什么as is. as是什么房子状态? zoning? is是什么时候? 签合同的时候? 成交的时候? 不出事没事。出事了就是小辫子。请大家写合同的时候无比写清楚。不要拦着多写字。不要make assumption .

写着写着觉得案子细节不能说太多也没时啥好说的。那就说说为啥金牌经纪不好了。其实成交之前买家经纪已经知道有问题了。但是他赌我客人反正也可以申请成多家庭没什么后果华人一般都会隐忍而需选择隐瞒真相。为了可观的佣金。卖家经纪就更不用说了。两个人一起隐瞒造成了不可挽回的损失。我估计他们那些人也挺郁闷的。我和我朋友都属于那种打不死的小强。战斗力很强。我们坐等开庭。