我的出租房心得

来源: markyang 2019-02-17 12:32:35 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (14133 bytes)
因为在文学城里面有很多大家分享的有关投资房的心得,我作为这方面的一个新兵,经验不算太多,但是在看了很多的文章之后呢,我也希望能够跟大家一起分享一点我个人的感受,因为经验比较有限,所以数据样本也是非常少,仅供大家参考,不能够作为一个结论。
 
我是从2012年开始寻找投资房,当时因为整个市场利率非常低,而且房屋市场上的价格和选择性也非常多,当时的Foreclosure和Short Sale的房子都有很多选择,我是从2013年开始才陆续入手了一共三套房子,下面给大家简单的讲一下每一套房子的入手价(装修后),和出租的价格。
 
第一套房子实际上是在一个好学区买到的一个比较便宜的房子,当时因为整个市场不太好,这个好学区的房价大概从最高点跌了20%左右,所以价格来说是非常好的的DEAL,连同最后装修的花费才花了35万左右,每个月的房租,大概能收到3300,所以实际上虽然不到1%的出租房保底线,但是已经非常接近,而且因为这个区的平均房价,类似的房屋都在40万以上,所以实际上买到手之后,就已经是处于投资回报比较高的那种。但是后面也出现了一些问题,一个最主要的问题就是因为在好区,所以实际上,和邻居之间的关系是比较难相处的,因为有些邻居是比较反感出租房的,虽然我们的手续比较齐全,但是邻居也是经常会有一些各种各样要求,包括想要求砍树,或者是要求一起把篱笆重新做一下,还有的就是要求我们做一些额外的事情,当然大多数合理的要求我们都及时的给予答复,但是也有少数的不太合理的要求,我们并没有办法完全做到,这个有租房经验的人也可以一起分享一下,因为实际上有些时候的有些要求都是因为嫉妒心理而提出的,和实际上的情况没有太多的关系,而且花费很高,比如说是我们有一个邻居要求我们换屋顶,我们当时的屋顶状况不是非常好,但是从目测和专家检查的结果来看,应该还有十年到15年的寿命,我们就没有换,但这个后来都带来了比较大的恶劣影响,他把我们告到政府,说我们非法出租,我们出租是合法的,但是因为有一些其他的小规模改建,所以,也被要求整治了一番,损失也不小。
 
第二套房是在一个中等学区,当时已经到了2014年,所以房价已经逐渐向上走,买到手的时候房价连同装修一起在30万左右,每个月的出租大约3200块钱,这是因为房型相对来说不是那种特别合适出租的房型,有一部分的出租是单间出租的,所以我们必须要自己付水电这些utility,相对来说它的收益实际上并没有想象的那么高,而且从管理的角度来说,因为出租给家庭相对来说更简单,但是出租给多个人相对来说会面临的困难更多,所以在管理方面我们也比较头疼,出现过一些问题,而其中最值得记录的是还出现过一次eviction,就是楼下的一个访客,因为连续三个月不交房租,最后我们花了大概半年的时间才请出去,损失不小,而且实际上这个房子本身的投资价值也比较有限,大概到现在的市场估价也就在30万左右。
 
最后一个房子实际上是2017年才买的,相对来说比较晚了,但是因为当时的市场价格在这个不太好的学区上涨的还是比较有限,所以我们实际上拿到了一个比较好的价格,而且装修并没有花太多的钱,总共大概就控制在26万左右,每个月的房租也能够达到3300,实际上就和那个好学区的房租是达到一样的水平,而且房租房价比已经超过了1%,所以说是一个比较好的DEAL,但是它的一个问题就是处于一个不太好的学区,所以相对来说,它的管理成本在我们预期中间会比较高,但实际的结果却让我们非常的惊讶,我们的房客虽然是有色人种,但是他们是我们能找到的最好的房客,房租非常及时,而且,基本上没有出现了太多的维护问题,是三个房子中间收益最好的一个。
 
最后我们来总结一下这三个房子的情况就是,好学区有比较大的投资回报率,但从租房的角度来说,反而产生了最多的问题,而且惹来最多的麻烦,中等学区,除了我们因为经验不足产生的损失之外,其他的回报率属于中等,也并没有得到太多的意外回报,然后在,比较差的这个学区,买房的投资回报率相对来说是最低的,大概现在这个房子也就是在30万左右,但是它的好处是房租回报率非常稳定,而且因为同样的价钱可以买到更好更大的房子,前期的装修上花费也比较少,而且在后期维护上面花钱也比较少,整体来说是一个非常好的一个投资。
 
如果说有什么心得的话,我想就是好区的房子比较适合买来自住,但是作为出租,除非你跟邻居的关系可以达到非常融洽,它随时都有可能出现一些变数,尤其是在一些管理比较严格的地区,实际上是一个不定时炸弹,随时都存在。中等学区的房子能够得到中等的回报,也相对比较稳定,但是最后的投资回报率,并不是非常好,房租长期的回报也一般。最差学区的房子反而是出租的回报率最高的。
 
我们的一点心得就是,租房和炒房是两个完全不同的概念,买房投资回报应该在尽量好的学区里面买尽量便宜的房子翻修,然后转手,那样的投资回报率会是最高,但从租房的角度来说,应该是在相对来说政府管理最宽松,邻里关系最容易达到和谐,最好是邻居越少越好的地方考虑投资出租房,还有一个重要的就是,房屋环境是不是容易吸引到比较好的租客,他的整体条件如何,这些反而是出租房最需要考虑的。
 
很多人的一个误区就是,在好学区买一个好房子,就可以租出好价钱,这种实际上是一个误区,好学区房子本身也比较贵,而且地税也比较高,最后租出来多出来的那点好价钱,基本全部被地税和高房价产生的高成本给稀释掉了,所以实际上并不是非常好的出租房投资地点,从出租的角度来说,反而是中等学区和比较差一点的学区会更好,最最关键的当然是控制租客,房客的寻找永远是最最重要的,我们现在的观点就是宁愿空着不租,也不会匆忙租给有潜在风险的房客,这一点非常重要。



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赞!努力勤奋的掏粪工。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 02/17/2019 postreply 13:13:16

那个好区的卖掉到普通区买 -201411- 给 201411 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/17/2019 postreply 13:22:00

一般来说做这个有几个阶段。第一个是 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (406 bytes) () 02/17/2019 postreply 13:57:03

太保守了,2014 2015 2016干啥去了? -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (89 bytes) () 02/17/2019 postreply 13:58:35

我这辈子最后悔的就是09-14年五年没弄房子。亏吃大了 -sunpriest- 给 sunpriest 发送悄悄话 (314 bytes) () 02/17/2019 postreply 14:17:39

各村有各村的高招 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 (0 bytes) () 02/17/2019 postreply 15:09:54

清醒而且勤奋的微小地主,赞!只是太保守了 -飘落的草- 给 飘落的草 发送悄悄话 (128 bytes) () 02/17/2019 postreply 15:14:25

感谢分享,尤其是最后的总结,很有借鉴意义。 -毛人- 给 毛人 发送悄悄话 毛人 的博客首页 (0 bytes) () 02/17/2019 postreply 18:40:33

感谢分享,很实用的经验! -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/17/2019 postreply 19:58:39

非常实在的分享,谢谢楼主,恭喜新年发财! -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 02:56:24

好区里买最便宜的房子?除非是破产房了。 -Jasmine5181- 给 Jasmine5181 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:13:00

你说得很对,出租房不需要好学区 -白猫妈妈- 给 白猫妈妈 发送悄悄话 (362 bytes) () 02/18/2019 postreply 15:58:58

不是好学区,普通3房,3300/月,湾区和南加都难。 -tw1234- 给 tw1234 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/19/2019 postreply 08:18:36

2017买加装修26万的房子租3300. 能不能告诉一下大致哪里? -tw1234- 给 tw1234 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 23:18:17

恭喜啊! -LilyCalifornia- 给 LilyCalifornia 发送悄悄话 (39 bytes) () 02/19/2019 postreply 04:03:38

不错的市场 -爱卿5- 给 爱卿5 发送悄悄话 (29 bytes) () 02/19/2019 postreply 09:37:05

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